賃貸オーナーに響くメンテナンス提案

オーナーの心に響くコンセプトを考えると、重要なテーマとしてあげられるのが「建物設備のメンテナンス」です。

この分野に力を入れるライバル管理会社はすくなく、賃貸経営をするオーナーにとっては潜在需要になっていると言えます。

建物設備のメンテナンスは本来、賃貸経営を上手に運営するには積極的にかつ効率よく行うのがよいのです。

しかし費用がかかるため後ろ向きになってしまうオーナーも多いのです。

このような理由からオーナーにとっては潜在需要である建物設備メンテナンスのコンセプトを作ることができると、ライバルはすくなく効果が高いためオーナーに対する訴求力が高まります。

建物設備メンテナンスに関する賃貸メニュー

建物設備のメンテナンスとして次のようなメニュー構成が提供できます。

1.共用部分の日常清掃
週1回以上の共用部分の清掃を、安価でしかも質の高い内容でサービスします。

2.定期的な巡回点検と報告
月に1回か2回、現地に行き建物と設備を点検し、報告書を作成してオーナーに届けます。
設備などが故障し使用できなくなる前に手を打つことが、コスト削減と入居者の満足度を向上させることにつながります。

3.設備の法定点検の提案と業者手配
設備のなかには法律により定期点検が義務づけされているものもあります。
点検を行わなくても罰則があるわけではありませんが、なにかトラブルがあればオーナーにとってリスクとなります。

4.大規模修繕工事の提案と施工管理
建物と設備は15年~20年のサイクルで、大がかりな点検と補修の必要な時期が訪れます。
これを怠ると漏水や深刻な故障など、賃貸経営の収益を悪化させる事態になってしまいます。

このような知識のないオーナーが多く、これらの知識を事前に知っていただくと賃貸管理の重要性を理解し、信頼される管理会社としての地位を獲得できるのです。

メンテナンスと資産価値

工具

建物設備のメンテナンスは賃貸経営に必須なものですが、賃貸物件を「資産」と考えた場合もう1つオーナーに提案しなければならないテーマがあります。

それは「長期修繕計画の策定」です。

建物と設備の30年~40年間にわたる長期間の修繕計画をいいますが、大規模修繕工事は15年~20年のサイクルで行います。

長期間の計画では2回から3回の実施が見込まれ、その間には設備機器の交換も数回発生します。

これらはあらかじめ交換・工事の時期を予想することができ、費用についても計画時のコストになりますが予定を立て、費用の準備をすることが可能になります。

「長期修繕計画の策定」は分譲マンションや、ファンド資金による賃貸マンションでは当然行われていることですが、個人オーナーの賃貸物件では計画されることがほとんどありません。

その理由は「長期修繕計画」を提案する管理会社が実はすくなく、オーナーの認識が深まることがなかったからです。

賃貸経営を開始して20年後となると、出口戦略が優先され建物・設備の修繕を考慮する必要性がなかったとも言えるのです。

しかしながら出口戦略を立てるうえでも、賃貸物件の資産価値を高く保つことは「キャピタルゲイン」を得る面で、考慮すべき要素となります。

それは賃貸管理を「プロパティマネジメント」と捉えることで理解できるはずです。

プロパティマネジメントと管理会社

プロパティマネジメントをわかりやすく表現すると「オーナーの出口戦略も含めて賃貸経営の代理人」となって、賃貸物件の管理と賃貸経営管理をおこなうと捉えてはどうでしょう。

前述したように20年ほど経つと出口戦略として、オーナーは物件を売却するかもしれません。

そのとき管理会社はどのようなスタンスでいるのでしょう。

・売却されると当社の管理業務は終了する
・管理戸数が減ってしまう
・新しい管理物件を探さなければならない

などのようにどちらかと言うと「後ろ向き」の発想になってしまいます。

しかしプロパティマネジメントを担う管理会社ならば、違うスタンスで出口戦略を考えます。

・収益性の落ちてきた現在の物件を売却し、より収益性の高い物件に入れ替える
・返済が終了した物件を担保にして融資を受けリノベーションを行い、新しいターゲットに訴求する賃貸物件に再生する

このように考えオーナーの資産をもう1つ上にランクアップさせる提案をします。

オーナーとは「運命共同体」であると『継続して賃貸管理を増やす誰もやっていない“マーケティング“』で述べたようにパラレルな関係が重要です。

オーナーは所有者であり管理会社は経営者としての立場で、所有と経営を分離した賃貸経営を実現させるのがプロパティマネジメントの本質です。

プロパティマネジャーとしてのメンテナンス提案

オーナーに行うメンテナンスの提案は、単に建物の管理や設備の管理ではないことを、管理会社は認識しなければなりません。

メンテナンス内容そして賃貸メニューは、オーナーが所有する物件の資産価値を維持することが目的と捉えます。

もちろん入居者の満足度を向上させることは入居率をあげる効果があり、そして入居率の向上は収益性を高めます。

高い収益性は建物の維持に必要な資金的裏付けになり、適切なメンテナンスにより賃貸物件を良好な状態に保つことが可能です。

アパートローンの返済をするだけでギリギリといった状態では、建物設備のメンテナンスを行うこともできず考えることもできません。

もしも収益性が悪く所定のメンテナンスメニューもできない場合は、最低限のメンテナンスメニューに絞らざるを得ません。

このような状態になるもっと以前、わずかでも賃貸経営のうえで黄色信号が灯った時には、改善方法を検討し収益性を回復するような提案をオーナーにします。

経営上のリスクを事前に把握し対策を立てることは、経営の立場では当然のことです。

プロパティマネジャーは単に “建物管理と賃貸管理” が役割ではないことを再認識しましょう。

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