賃貸管理のリスクマネジメント術

賃貸経営にはすくなからずリスクがあります。
賃貸事業に限らずすべての事業にはリスクが存在し、リスクの軽減やリスク分散そしてリスクヘッジなどリスクマネジメント術は、事業者が必ず身につけなければならない常識と言えるでしょう。

ここでは賃貸管理において管理会社が押えておくべき「リスク」と、そのマネジメントについて紹介します。

賃貸経営におけるリスクの種類

賃貸経営では次の7つのリスクをあげておきます。

1.家賃の値下がり
2.空室の増大
3.未回収家賃の発生
4.修繕費用の増大
5.天災・地変で建物破壊
6.事件に巻き込まれる
7.高額の立退料負担

これらのリスクの概要とリスクヘッジの方法を順にみていきましょう。

家賃の値下がり

賃貸物件の築年数が経過すると建物の劣化や設備の陳腐化などにより、周辺にある築年数の浅い物件との差別化が生まれ、家賃を値下げしないと空室が埋まらない状況に陥ります。
対策としては空室時に行うプチリフォームや設備の交換などで、常に物件の質レベルを維持させること、もうひとつは退去を防ぎできるだけ長期入居の期間を延ばすことです。

空室の増大

家賃の値下がりの原因と関連しますが、築年数が経過すると「割高感」のある物件は候補物件から外れてしまうことが多くなります。
候補に入らなければ選ばれることもなく、入居機会は大幅に減少しその結果空室が埋まることはありません。
対策としては適正家賃の見きわめを行う一方、仲介会社への入居促進活動や入居条件の設定変更など、収益性とのバランスを考慮しながら満室経営に近づける工夫が必要です。

未回収家賃の発生

家賃の滞納がまったくなく、すべて月内に入金される状態が望ましいですが、やむを得ない事情により滞納するケースはあります。
滞納があっても1か月以内に家賃を回収できる状態であれば、オーナーの資金繰りに大きな影響はすくないと思いますが、滞納が常態化し「月遅れ」になる状態や、2か月・3か月の滞納状態になると深刻です。

対策としては入居希望者や連帯保証人の審査を入念におこなうことと、家賃債務保証の活用を図る方法があります。
さらに滞納があった場合はすみやかな督促と、3か月を超える場合には「法的措置」も交えて厳格に滞納者と対応することが求められます。

修繕費用の増大

設備機器の交換時期は重なることが多く10年~15年の期間で、修繕費が大きくなる時期があります。
入居者が丁寧に使用しくれると原状回復の費用は最低限で済む場合がありますが、入居者によっては損耗の度合いが異なります。原状回復責任にも限界がありオーナーの負担がかさむケースも多くなります。
空室が多くなると「空室対策」としてのリフォーム工事が増え、これも修繕費を増大させる要因となります。

対策としては必要な修繕を制限することはできません。
毎月のキャッシュフローから修繕費を積立てるなり、月次・年次の資金計画に修繕費支出を適切に織り込むことが必要です。

天災・地変で建物破壊

日本は自然災害の多い国であり毎年のように大きな被害をニュースで知ることが多くなりました。
地震や大雨による土砂崩れで倒壊したアパートなどもあり、賃貸物件も常に自然災害のリスクに直面していることを知らされます。
火災保険や地震保険の加入はもちろんですが、万が一被害にあった場合の非常食糧・電源・衣類・日用品の備蓄などを行っているオーナーもいます。
また建物が倒壊してしまうと入居者は住まいを失ってしまい、オーナーは家賃収入を断たれてしまいます。

自然災害への対応の準備に正解はありません。
オーナーとも話し合いどこまでの準備と対策をするのか、真剣に検討する機会をぜひ持つことが大切です。

事件に巻き込まれる

入居者の自殺や事件による死亡などいわゆる「事故物件」は意外と多いもので、万が一管理する物件が事故物件になると入居促進の面で難しいケースが発生します。
事故物件以外にも入居者が刑事事件をおこし、逮捕・留置となりその後の起訴や収監など、家賃の支払いが見込めない状態になります。
賃貸借契約の解約をするにしても、その後の退去・明け渡しなど難しい手続きや対応が求められます。
対策として事前にできることはほとんどなく、リスクマネジメントとしてできることは、事件に巻き込まれたあとの対応をいかに機敏にできるかが問われるでしょう。

高額の立退料負担

賃貸物件が築40年を超えるとそろそろ建替えの時期が到来します。
建替え工事を行うには入居者の「退去」が必要になります。
賃貸借契約を賃貸人から解約するには正当事由が必要であり、建替えは正当事由にならず「立ち退き料」の支払いが絶対条件と言えます。
入居者数や入居者それぞれの事情などにより、立ち退き料が高額になる可能性もあります。

立ち退き料の総額をできるだけ抑えるには、建替え時期のタイミングをみながら「定期借家契約」への切り替えや、新規入居募集の取りやめなど長期的な準備が必要です。

オーナーに伝えるリスクマネジメント

リスク

賃貸経営にはさまざまなリスクがあります。
対策を講じることによりリスクを軽減できるものや、ある程度の負担を覚悟しなければならないものもあります。
リスクマネジメントは「将来起こり得る出来事をどこまで洞察できるか?」という「想像力」と、リスクヘッジするための知見をどこまで広げられるのかという「探求心」で、その良し悪しが決まります。

危険を予測する思考能力

賃貸経営において将来起こり得るリスクを予測するには、賃貸経営を取り巻く要素を洗い出すところからはじめます。
下の表は冒頭で述べたリスクの種類について、発生する要因を「社会全体の環境」「エリアの環境」「物件に関わる個別要因」に区分し整理したものです。

リスクの種類 社会全体の環境 エリアの環境 物件に関わる

個別要因

家賃の値下がり 経済状況 需要の減少 劣化や管理不全
空室の増大 人口減少 競合物件増加 劣化や管理不全
未回収家賃の発生 経済状況 地元産業の衰退 入居審査不備
修繕費用の増大 建築工事関係のコスト上昇 新築競合物件の増加 設備交換時期が重なる
天災・地変で建物破壊 地球環境の変化 危険エリアでの立地 耐震性能・土砂災害などへの対応不備
事件に巻き込まれる 社会不安の増大 治安の悪化や顕著な孤立化 管理の限界
高額の立退料負担 建替えに関する法的整備がない 住替え可能物件の減少 無計画な建替え

このように整理するとリスクへの対応方法が浮かびあがってきます。

リスクヘッジするための探求心

将来考えられるリスクに対して、解消・転換・分散などの対応を考えるにあたり、どのような仕組みがあれば対応できるかを研究します。
たとえば家賃滞納に関しては、将来の滞納に対する予見などは入居審査時に難しく、滞納に対応するための「連帯保証人」制度が古くからあったものです。
しかし連帯保証人に必ずしも保証力があるとは断定できず、賃貸経営の大きなリスクとなっていました。
家賃債務保証を行ういわゆる「賃貸保証」は、連帯保証人制度を補完しあるいは保証人制度に代わるものとして、現在はかなり普及しています。

火災保険や地震保険も社会の仕組みとして長く社会に定着してきました。
これらの社会的な仕組みや制度により、リスク対応はかなり可能になります。
リスクの存在が認識されると、リスクヘッジの方法が模索されるように必ずなっていくものです。
リスクヘッジの方法を見つけ出しオーナーに提案する、このような積み重ねがオーナーの信頼をますます深くし、賃貸管理の質の高さがオーナー理解されるようになっていくでしょう。

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