【追客テンプレあり】『月例マーケットウォッチ』2020年11月版 中古戸建て(首都圏)

皆様、レインズが毎月10日頃に公表している「月例マーケットウォッチ」は見ておられるでしょうか?

月ごとの市況の動きをレインズに登録される情報を基に分析したもので、主な情報として、地域ごとの「成約数」「成約平米単価」「売り物件の新規登録件数」について、「〇ヵ月連続上昇」や「〇ヵ月ぶりに下落に反転」など、最新の動向を知ることができます。

ご自身の担当されるエリアについて把握しておくことで、日々の商談に活かすことができる情報ですので、未チェックの方はぜひご活用ください。

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実は追客に便利なマーケットウォッチ

さて、このレインズの『月例マーケットウォッチ』ですが、売主様向けの追客には大変有用なものになっています。実際にここから得られる情報を基にした「DM」や「メルマガ」などを過去の売り反響に対して送付し、訪問査定や再査定の誘引を行っている業者様はそれなりにいらっしゃいます。

しかし『月例マーケットウォッチ』を見るとわかるのですが、書かれているのはあくまでそれぞれの数値の動向であって、その数値に対する考察などは書かれていません。追客用の施策として使うためには、不動産業界人なりの解釈をし「こういった動向なので、今が売り時です!」といった顧客の行動を促す解説を書き添える必要があります。

「マーケットウォッチが追客に使えることは知っていても、イチイチ解説を考えるのが面倒」というお考えの方は結構いらっしゃるのではないでしょうか?

そこで、本記事では弊社なりに『月例マーケットウォッチ』を考察し、追客施策の方向性までを検討していきたいと思います。

ミカタの不動産業界目線『月例マーケットウォッチ』2020年11月版 中古戸建て(首都圏)

※本記事は、2020年11月10日に公開された「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」を基に執筆しております。

<首都圏概況>
10月の成約数は、前年同月比41.8%プラスの1,316件となり、1990年5月のレインズ発足以降最大の成約数となりました。前年同月比のプラス幅については、昨年10月の消費税増税による成約数の減少も影響していると考えられます。

成約価格は同1.2%マイナスの3,113万円で、3ヶ月ぶりに前年同月を下回りました。

一方、新規登録件数は前年同月比12.5%マイナスの5,423件で、8ヶ月連続で前年同月比マイナスとなりました。
在庫件数も同15.6%マイナスの18,990件で、5ヶ月連続の前年同月比マイナスとなり、在庫の減少傾向が継続しています。

<都県別成約数>
都県別に成約数を見ると、すべての都県で前年同月比プラスとなりました。

東京都は388件で前年同月比30.6%プラス
神奈川県は378件で同74.2%プラス
千葉県は285件で同39%プラス
埼玉県は265件で同26.8%プラスと各都県で大幅増という結果になりました。

<都県別成約価格>
成約価格
は千葉県と神奈川県の一部以外で前年同月比マイナスとなりました。

東京都は4,374万円で前年同月比4.7%マイナス
神奈川県は3,416万円で同4.8%プラス
千葉県は1,940万円で同8.3%プラス
埼玉県は2,096万円で同9.6%マイナスとなりました。

 

■東京都

成約数(件) 前年比(%) 価格(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
城東地区 63 26.0 3,450 −2.9 352 −3.8 1,052 −3.5
城南地区 67 52.3 6,708 −13.2 274 −16.7 1,018 −20.5
城西地区 39 30.0 6,464 −8.6 174 −11.7 584 −11.4
城北地区 55 37.5 4,919 12.3 232 −6.1 665 −12.2
多摩地区 163 26.4 3,100 −5.9 628 −20.0 2,307 −19.3

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)
  • 城西地区(新宿区、渋谷区、杉並区、中野区)
  • 城南地区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)
  • 城北地区(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)
  • 多摩地区(都区部・島嶼部以外)

※赤字は前年比マイナス

 

■神奈川県

成約数(件) 前年比(%) 価格(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
横浜市 173 90.1 3,768 −1.3 595 −12.0 1,955 −17.4
川崎市 50 163.2 4,056 −5.3 148 −22.1 486 −25.5
相模原市 28 55.6 2,546 8.6 110 −22.5 428 −10.6
県央地区 40 110.5 2,194 18.2 188 −6.9 627 −8.3
湘南地区 75 36.4 3,387 6.3 358 2.0 1,206 −10.9

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 県央地区(座間市、大和市、綾瀬市、厚木市、海老名市、伊勢原市、秦野市)
  • 湘南地区(鎌倉市、逗子市、三浦郡葉山町、藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、横須賀市、三浦市)

※赤字は前年比マイナス

 

■千葉県

成約数(件) 前年比(%) 価格(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
総武地区 52 62.3 2,592 23.0 298 11.6 889 −5.5
常磐地区 79 46.3 2,124 8.0 255 −11.5 904 −15.8
千葉市 39 56.0 2,263 10.7 93 −35.0 445 −20.4

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 総武地区(市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市)
  • 常磐地区(松戸市、柏市、我孫子市、流山市、野田市)

※赤字は前年比マイナス

 

■埼玉県

成約数(件) 前年比(%) 価格(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
さいたま市 54 50.0 2,785 −22.1 190 −12.4 633 −15.6
中央地区 23 27.8 2,487 −6.9 128 −23.4 450 −17.0
西部地区 69 15.0 2,141 3.5 344 −2.3 1,097 −10.0
東部地区 47 34.3 2,161 −12.1 162 0.0 526 −4.9

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 中央地区(川口市、戸田市、鳩ヶ谷市、蕨市、上尾市)
  • 西部地区(和光市、朝霞市、新座市、志木市、富士見市、上福岡市、川越市、所沢市、狭 山市、入間市)
  • 東部地区(八潮市、三郷市、草加市、越谷市、春日部市)

※赤字は前年比マイナス

 

まとめ

10月度は、首都圏各都県の成約数が前年同月比で大幅に増加しました。2019年10月の消費税増税の影響による成約数減の影響を差し引いても、大幅に伸長したと言えるでしょう。

その一方で、各都県の成約価格(前年同月比)を見ると、緊急事態宣言の解除後は成約価格が前年同月比でマイナスになるエリアが減少傾向にありましたが、今月再び増加に転じました。

<首都圏7エリア(※)で成約価格(前年同月比)が下落したエリア数>

成約価格下落数(前年同月比)
1月 4
2月 3
3月 5
4月 6
5月 6
6月 3
7月 4
8月 2
9月 2
10月 4

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」
※東京区部、多摩、横浜・川崎、神奈川その他、千葉、埼玉

下の表は、新築戸建ての供給数ごとに首都圏の市区町村数をまとめたものです。

<首都圏新築戸建て戸数別供給自治体数(2020年)>

100戸以上200戸未満 200戸以上
1月〜3月 49 23
4月〜6月 52 23
7月〜9月 39 16

出典:東京カンテイ「コロナ禍で不動産市場は変化するのか」

緊急事態宣言下の4月〜6月は、建売住宅を手掛けるパワービルダーが供給を強化したことで、1月〜3月よりも供給増となった市区町村が増加しました

その一方で、中古戸建ての成約価格は下落傾向にあることから、新築戸建ての供給数と中古戸建ての成約価格には一定の相関性が見られると言えそうです。

7月〜9月は新築戸建ての供給数は減少傾向にありますが、坪単価は大きく変化していないこと、ウィズコロナ・ニューノーマルにおける働き方の変化や、住まいで過ごす時間の質と量の変化によって戸建て人気が高まっていることなどを踏まえると、新築戸建ては引き続き積極的な供給が続いていくものとみられます。そのため、中古戸建ての価格への影響が懸念されることから、物件訴求においては競合する新築戸建てとの差別化が今まで以上に求められることになるでしょう。

コロナ禍で経済情勢の不透明感が高まっているなかで、中古戸建ては価格面が強みになることはもとより、空間の快適性・利便性を求める層には「中古+リノベーション」で新築よりも安価に、個別のニーズに合った住まいにカスタマイズできることなども訴求できるポイントになりそうです。

コロナウイルス対策という意味では、実際の通風や日照などを確認できることも大きなメリットとなるでしょう。また、テレワークなどで家族の在宅時間が長くなる傾向から、周辺環境や周辺住民の様子を見ることができることも訴求できるはずです。

駅遠物件であっても、広い空間があり、快適に家族が過ごせる住まいを選好する傾向はウィズコロナからアフターコロナにおいても当面は衰えることがないと考えられます。物件の強みと多様化するエンドユーザーのニーズを、いかにしてマッチングしていくかが営業活動における重要な課題となるでしょう。

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ここまでに、今月の『月例マーケットウォッチ』から考えられる追客施策の案をご提案させて頂きました。

しかし、この案を使って「メルマガ」や「DM」を作るにも、時間と手間が掛かってまいります。そこで今回は「コピペでそのまま使えるメルマガの雛形」を弊社にて制作させて頂きました!東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の4エリアについて、中古マンション用と中古戸建て用のもの各2種、計8パターンをご用意しております。

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