【追客テンプレあり】『月例マーケットウォッチ』2020年11月版 中古マンション(首都圏)

皆様、レインズが毎月10日頃に公表している「月例マーケットウォッチ」は見ておられるでしょうか?

月ごとの市況の動きをレインズに登録される情報を基に分析したもので、主な情報として、地域ごとの「成約数」「成約平米単価」「売り物件の新規登録件数」について、「〇ヵ月連続上昇」や「〇ヵ月ぶりに下落に反転」など、最新の動向を知ることができます。

ご自身の担当されるエリアについて把握しておくことで、日々の商談に活かすことができる情報ですので、未チェックの方はぜひご活用ください。

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実は追客に便利なマーケットウォッチ

さて、このレインズの『月例マーケットウォッチ』ですが、売主様向けの追客には大変有用なものになっています。実際にここから得られる情報を基にした「DM」や「メルマガ」などを過去の売り反響に対して送付し、訪問査定や再査定の誘引を行っている業者様はそれなりにいらっしゃいます。

しかし『月例マーケットウォッチ』を見るとわかるのですが、書かれているのはあくまでそれぞれの数値の動向であって、その数値に対する考察などは書かれていません。追客用の施策として使うためには、不動産業界人なりの解釈をし「こういった動向なので、今が売り時です!」といった顧客の行動を促す解説を書き添える必要があります。

「マーケットウォッチが追客に使えることは知っていても、イチイチ解説を考えるのが面倒」というお考えの方は結構いらっしゃるのではないでしょうか?

そこで、本記事では弊社なりに『月例マーケットウォッチ』を考察し、追客施策の方向性までを検討していきたいと思います。

ミカタの不動産業界目線『月例マーケットウォッチ』2020年11月版 中古マンション(首都圏)

※本記事は、2020年11月10日に公開された「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」を基に執筆しております。

<首都圏概況>
10月の成約数は、前年同月比31.2%プラスとなる3,636件となりました。10月の成約件数としては1990年5月のレインズ発足以来最大です。前年同月比のプラス幅については、昨年10月の消費税増税による成約数の減少も影響していると考えられます。

成約平米単価は、前年同月比4.8%プラスの56.04万円で6ヶ月連続の上昇となりました。
成約価格も同5.4%プラスでこちらも5ヶ月連続となっています。

新規登録件数は15,106件で前年同月比11.3%マイナスとなり、14ヶ月連続で前年同月を下回っています。
在庫件数は39,829件で同16.7%マイナスで、こちらも11ヶ月連続で前年同月を下回る結果となりました。

<都県別成約数>
成約数を都県別に見ると、1都3県すべてで前年同月比で2ケタのプラスとなりました。

東京都は1,897件で前年同月比33.5%プラスとなりました。
神奈川県は同40%プラスの906件、
埼玉県が同17.4%プラスの398件、
千葉県が同19.5%プラスの435件となっています。

<都県別成約単価>
成約平米単価を都県別に見ると、すべての都県で前年同月比プラスとなっています。

東京都は、前年同月比4.7%プラスの75.05万円、
神奈川県は同3.8%プラスの44.48万円で、
埼玉県が同0.6%プラスの32.79万円、
千葉県が同4.5%プラスの29.37万円となっています。

■東京都

成約数(件) 前年比(%) 平米単価(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
都心3区 263 60.4 120.32 2.9 1,081 −10.2 3,085 −16.5
城東地区 424 33.3 63.31 4.0 1,913 −7.6 4,775 −15.1
城南地区 339 22.4 83.66 3.8 1,525 −14.4 3,844 −22.1
城西地区 236 24.9 96.77 8.2 1,509 −11.2 3,999 −14.4
城北地区 277 30.7 71.03 −0.3 1,374 −15.6 3,540 −17.3
多摩地区 358 37.2 43.82 10.8 1,085 −18.0 2,955 −25.9

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 都心3区(千代田区、中央区、港区)
  • 城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)
  • 城西地区(新宿区、渋谷区、杉並区、中野区)
  • 城南地区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)
  • 北地区(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)
  • 多摩地区(都区部・島嶼部以外)

※赤字は前年比マイナス

 

■神奈川県

成約数(件) 前年比(%) 平米単価(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
横浜市 447 41.9 45.90 7.0 1,978 −14.1 5,207 −12.7
川崎市 223 53.8 54.22 1.7 670 −12.5 1,805 −16.4
相模原市 49 48.5 35.52 −7.7 233 −10.4 636 −13.6
県央地区 58 −1.7 24.09 −10.9 294 −17.4 827 −10.4
湘南地区 112 28.7 36.73 −4.7 393 −22.3 1,122 −22.5

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 県央地区(座間市、大和市、綾瀬市、厚木市、海老名市、伊勢原市、秦野市)
  • 湘南地区(鎌倉市、逗子市、三浦郡葉山町、藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、横須賀市、三浦市)

※赤字は前年比マイナス

 

■千葉県

成約数(件) 前年比(%) 平米単価(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
総武地区 155 21.1 35.72 2.2 496 2.3 1,192 −16.6
常磐地区 95 11.8 30.91 3.8 304 4.5 833 −10.9
千葉市 123 33.7 26.34 13.7 290 −2.0 847 −17.0

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 総武地区(市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市)
  • 常磐地区(松戸市、柏市、我孫子市、流山市、野田市)

※赤字は前年比マイナス

■埼玉県

成約数(件) 前年比(%) 平米単価(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
さいたま市 118 32.6 42.66 −4.2 410 −9.3 1,071 −12.2
中央地区 67 24.1 40.19 7.3 422 3.7 1,070 −4.5
西部地区 114 3.6 27.06 −9.2 468 2.2 1,166 −12.9
東部地区 66 43.5 26.60 15.2 258 8.9 599 −11.9

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※各エリアの詳細

  • 中央地区(川口市、戸田市、鳩ヶ谷市、蕨市、上尾市)
  • 西部地区(和光市、朝霞市、新座市、志木市、富士見市、上福岡市、川越市、所沢市、狭 山市、入間市)
  • 東部地区(八潮市、三郷市、草加市、越谷市、春日部市)

※赤字は前年比マイナス

まとめ

10月度は、首都圏各都県の成約数が前年同月比で大幅に増加しました。

都県別では特に東京都の伸びが顕著で、中でも都心3区(千代田区、中央区、港区)の成約数が前年同月比60.4%プラスと最大の伸び幅となりました。

さまざまなメディアでテレワークの普及を背景に、郊外戸建て物件の人気が高まっており、都心から郊外への人が流れる傾向が加速している旨の記事が散見されますが、都心物件の人気の根強さが分かる結果と言えるでしょう。

・都心3区(千代田区、中央区、港区)

成約数(件) 前年比(%) 平米単価(万円) 前年比(%) 新規登録状況 前年比(%) 在庫状況 前年比(%)
都心3区(千代田区、中央区、港区) 263 60.4 120.32 2.9 1081 −10.2 3,085 −16.5

出典:レインズ「月例速報MarketWatchサマリーレポート2020年10月度」

※赤字は前年比マイナス

都心3区は成約数の伸びに加えて、新規登録数も減少傾向にあるため在庫の消化が進んでいる状況で、東京都内でも特に好調なエリアとなっています。

先般公開された令和2年東京都基準地価(2020年7月1日時点)によれば、都心5区の住宅地の基準地価上昇率は2.1%となりました。2019年度調査の5.2%と比較すると上昇幅は小さくなっているものの、新型コロナウイルスの影響で全国的に地価が下落に転じている中で、影響は比較的小さくなっています。

<東京23区住宅地の基準地価上昇率上位10地点(太字は都心6区)>

基準地所在区 基準地の所在地 上昇率(%)
1 港区 赤坂一丁目 4.2
2 新宿区 市谷甲良町 4
3 板橋区 徳丸三丁目 3.6
4 新宿区 新宿7丁目 3.6
5 新宿区 高田馬場一丁目 3.5
6 新宿区 南榎町 3.4
7 足立区 綾瀬三丁目 3.4
8 港区 芝浦四丁目 3.3
9 世田谷区 北沢五丁目 3.2
10 豊島区 北大塚一丁目 3.1

出典:東京都財務局「令和2年東京都基準地価格の概要」

上の表は東京23区住宅地の基準地価上昇率上位10地点をまとめたものです。

上位には、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の6地点が入っており、都心不動産の資産性の高さが分かる結果となっています。

一方、下落率の高いエリアとして大田区田園調布5丁目や世田谷区尾山台1丁目などの、駅から遠く・商業施設が少ない立地が上位に入っています。テレワークの普及などによる通勤の見直しに加えて、コロナ禍による先行きの不透明感の高まりによって資産性の高い不動産が選好されていることも要因の一つと言えそうです。

これらのことから、売買仲介の営業活動においては「駅から近い」などはもとより、「地盤が固い」「河川や湾岸から遠く水害リスクが低い」、「管理体制が充実している」といった長期的に資産価値を維持するためのポイントに力点を置いた物件訴求を行うと、エンドユーザーの目に留まる可能性が高まるかもしれません。

追客用メルマガ雛形のダウンロードはこちら

ここまでに、今月の『月例マーケットウォッチ』から考えられる追客施策の案をご提案させて頂きました。

しかし、この案を使って「メルマガ」や「DM」を作るにも、時間と手間が掛かってまいります。そこで今回は「コピペでそのまま使えるメルマガの雛形」を弊社にて制作させて頂きました!東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の4エリアについて、中古マンション用と中古戸建て用のもの各2種、計8パターンをご用意しております。

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