SUUMOの反響や閲覧数の推移を活かし、売主からの媒介獲得率を上げる方法
SU●MOを愛しすぎた私が、SU●MOの活用方法/裏ワザなど、不動産仲介業者様に耳寄りな情報をお届けします。

今回はSUUMOの効果分析シートを使って、売主からの媒介獲得率を上げる方法について記載させて頂きます。

「効果分析」タブとは

SUUMOを使用されている場合、各不動産会社ごとに「入稿システム」が用意されています。

「入稿システム」では、SUUMOに掲載している物件全体、更には掲載している個物件毎の閲覧数はどれくらいか、他の物件と比べて現状はどうなのか、反響は何件入ったのかなどを確認することができます。

確認する際は、上のタブにある「効果分析」というタブをクリックしてください。

掲載したい物件を登録、掲載した後に「効果の振り返り」や「現状把握」、もちろん先物物件の場合の「物件選定」に活用できるため、反響や閲覧数の推移を活かし、売主様からの媒介獲得率を上げることにも繋がります。

もちろん、媒介期間を延長する際の交渉の際にも利用できます。

まずは、どの場所で反響や閲覧数を把握することができるのか確認していきましょう。

「SUUMO入稿システム」にログイン→「効果分析」タブでチェックすることがで確認できます。

クリックした後の中身としては「店舗情報推移」・「エリア効果分布」・「反響報告書」の大きく3つの構成に分かれています。

「店舗情報推移」タブ

1つ目の「店舗情報推移」タブでは、店舗全体のSUUMOからの反響数の推移を時系列に確認することができます。

また、反響の詳細(IP電話※・資料請求数など)と件数を確認することができます。

※SUUMOでは無料通話の番号を取得することができます。

こちらを取得しておくと、各物件の電話が何件鳴ったのかを確認することができるのでお勧めです。もちろん、設定に費用は必要なく、電話代もSUUMOが負担してくれます。

こちらの画面に遷移する方法としては再掲となりますが、「SUUMO入稿システム」ログイン後→「効果分析」タブをクリック→「店舗情報推移」タブでチェックすることが可能となります。

「店舗情報推移」タブの活用方法

この章では、更に詳細に「店舗情報推移」の内容を記載していきます。

まずは「期間」を絞ることをお勧めします。

「表示」をクリックすると設定した期間でのグラフが出てきます。

グラフでは店舗で掲載している物件の「閲覧された数」と「反響数」を確認することができます。

具体的には、

・一覧PVグラフ:条件や沿線検索をした際に、一覧画面に表示された数です。(ただし、該当物件が8ページ目に表示されている場合、8ページ目までカスタマーが見ない限りカウントはされません。)

当該物件全部の一覧PVが確認できます。

・詳細PVグラフ:実際にカスタマーが掲載している物件の詳細画面を見た数です。当該物件全部の詳細PVが確認できます。

・資料請求グラフ:当該物件全部の資料請求数が確認できます。

・表示期間:週次は水曜~火曜の合計・平均値を表示、月次は1日~末日の合計・平均値を表示しています。

※SUUMOは水曜日をスタートとして1週間の数字をカウントしています。今後のために抑えておくと便利でしょう。

更に、ページ下の表では、店舗の登録状況を確認できます。ここを確認することで、SUUMOでより反響を出すためにどうすればよいかということを確認することができます。

特にチェックしていただきたいポイントは4点です。

1つ目は「掲載数」です。ネットコマ・ネットレポートの掲載数を確認できます。

2つ目は「三駅登録率」です。3駅登録率検索していただき一覧画面に多くでるために重要なポイントです。※三駅登録率は100%になることをお勧めします。沿線ごとに検索するユーザーが多いため、沿線をばらばらに三駅登録することをお勧めします。

3つ目は、「ハイライト率」です。閲覧数アップに関して重要です。ハイライトとはユーザーが欲しがる写真がきちんと登録されているかどうかを示すものです。

ハイライト登録がされていると、SUUMOの一覧で該当物件が黄色く光り、閲覧数が伸びやすいため、お勧めです。

4つ目は、一覧から詳細への遷移率です。一覧から詳細ページにどれくらい遷移した(閲覧された)のかを確認できます。ここが高いということはそれだけ、ユーザーの注目を惹けているということになります。

ポイントを絞って見ることで、毎週の推移を把握する上でも役立ちます。

では、具体的にどういった活用方法ができるのかご紹介致します。

活用方法の例として「今週あまり反響ないけど、先週はどのくらい反響が来たのかな。月ごとにどれくらい反響の推移があるのかな・・」

と疑問に思った際に、期間を週次と月次で絞って、自店舗全体の反響推移を確認することができます。

グラフだと反響推移がすぐに確認でき、詳細な反響数はページ下部にある表で確認することができます。

他にも活用方法の例として「最近濃厚な反響が来ない気がするけど・・去年の今頃って資料請求どうだったかな~」と疑問に思った際に、期間を月次で絞れば、自店舗全体の反響推移を確認することができます。

要は「推移はグラフで確認」、「詳細は表で確認」と覚えておきましょう。

「エリア効果分布」タブ

この章では、「エリア効果分布」タブについて記載していきます。

「エリア効果分析」とは、マーケットの全体の効果状況を把握し、どのエリアで効果が出やすいか、を確認できるタブです。

売主系の不動産会社様は、自社物件が、効果があるかどうか確認することができます。

仲介系の不動産会社様は、反響のでやすい物件の選定の際に参考にすることができます。

価格×専有面積、価格×築年数、価格×駅徒歩分数など軸を変えて並び替えることが可能です。

色ごとにたくさん見られている順に分けられていますので、マーケットの把握も可能になり、売主様に内容の濃いお話をすることが可能となります。

「エリア効果分布」タブの活用方法

ここでは「エリア効果分析」活用方法の例を記載していきます。

例えば「なかなか反響が来ないから価格を改定する提案をしようかな。でもどれくらいの価格設定をすれば反響がくるのだろうか・・」というような悩みに使える機能があります。

・エリアを絞ることで、どの価格帯の閲覧数が多いかを確認できる。

この機能を使うことで、マーケットでどこの価格帯の閲覧数が多いかがわかるため、全体マーケットの動きを交えてお話することができ、売主様にも「この物件の条件で絞ってみると、マーケットアウトしているので、価格を○○まで下げれば反響があがりそうですね」など、説得力のある提案をすることができます。

他の活用法の例として「物件の入れ替えをしたいけど、どの物件が反響しやすいのかな?」という悩みに使える機能があります。

・エリアを絞れば色を確認して閲覧数が多い物件がわかる

エリアを絞れば色を確認して閲覧数が多い物件がわかるので、そこに当てはまる物件に入れ替えましょう。青色で且つ掲載件数が少なければ、「他社掲載が少なく、詳細PV数が多い条件」だと考えられるので、当てはまる条件の物件があれば入れ替えて掲載しましょう。

物件の入れ替えを効果的にかつ効率的に行うことで、更に反響数を高めることが可能です。

以上、2点の「エリア効果分析」の活用事例でした。

「反響報告書」タブとは

次に、「反響報告書」というタブを説明していきます。

「反響報告書」では、入稿システムで「物件登録」をした物件の入稿状況や閲覧数、反響数などを、エクセルにて一覧で管理・閲覧することができ、売主様への報告に活用したり、入稿状況の把握をすることができます。

抽出は、日次で場合は過去90日分まで抽出可能、反映タイミングは翌日です。月次の場合は過去13か月分まで抽出可能、反映タイミングは毎月1日に前月分が参照可能となっています。

「反響報告書」タブの活用方法①売り主様への報告

「反響報告書」は、売主様へ報告をする際に使用する報告書として利用することができ、役に立ちます。

「今週も特に変化がなかったなあ・・なにを話そう・・」とお困りの方は反響報告書を活用してみてはいかがでしょうか。

また、報告時によく売主様から聞かれておくことを事前に把握しておくと便利です。売主様から良くある質問は下記になります。

一覧PV、詳細PVはどのことを指すの?
一覧PVはユーザーが物件検索してヒットした際一覧画面に出てきた数、詳細PVは実際に物件情報を見られた数です。
エリア平均とは具体的にどう決められているの?
種別と行政区が同じ物件の平均です。例えば、目黒区の中古マンションであれば、目黒区内にある中古マンションの平均になります。

ユーザーの認知力が圧倒的に高いSUUMOの効果状況を詳細にお客様に説明することで、より説得力のある交渉をすることが可能となります。わざわざ資料を作る手間も省けるので、ぜひ活用してみて下さい。

「反響報告書」タブの活用方法②店舗内の入稿状況管理

また、反響報告書は店舗内の入稿状況の管理にも役立ちます。物件が多く、細かい把握ができていない方も、一覧でSUUMOの入稿状況を確認することができるので便利です。

例えば、「一番反響がある物件ってどれだろう、逆に反響がない物件はあるかな」というお悩みに関しては、反響報告書を活用することで、各物件ごとの反響がわかります。

また、「ハイライトになかなかならないのだけど、どの画像が足りない?どの物件がハイライトになっていないのだろう」というお悩みに関しては、反響報告書をみればどの画像が足りないか一目瞭然に確認することが可能となります。

売主様の物件をSUUMO内でより目立たせること、問題のある物件を効率よく確認することが可能となります。

個物件ごとの推移や登録状況が知りたい

また、SUUMOの入稿システムでは店舗全体の状況だけではなく、個物件ごとに詳細PVや登録状況を確認することができます。

まず、閲覧数やハイライト登録状況についてです。入稿システムの物件一覧画面で、「詳細PVが多い順番」に並び替えをすることで、物件ごとの「詳細PV数」、「ハイライト登録状況」を確認することができます。

詳細PV数で並べた場合、上の方にある物件はカスタマー(お客様)によく見られた物件、下の方にある物件は、カスタマー(お客様)に見てもらうためにもっと工夫する必要があります。

ハイライトに関しては、花びらが咲いていれば「ハイライト画像が登録されている」状態です。花びらが咲いていなければ今一度登録状況を確認しましょう。

花びらの右隣にある3つの数字についてですが、これは閲覧数を表しています。

上から、「掲載全期間の詳細PV」については、最初に登録してから現在まで、一日当たり何ページビュー見られているかを確認できます。真ん中の、「直近の一週間」については、直近の一週間でどれくらい見られているか確認できます。一番上より高ければ、ここ最近該当物件が多く見られているということになります。

一番下は、「エリア平均」になりますので、同じ種別の周辺の物件がどれくらいみられているか確認できます。

一番上もしくは真ん中と一番下のエリア平均を比べることで、御社の物件と周辺の物件の閲覧数の違いも把握できます。

例えば、真ん中の数字が「8.2」一番下が「16.3」だった場合、「エリア平均よりも見られていないため、入稿内容などの改善が必要」ということになります。

効果分析機能をうまく使うためのポイント

ここまでそれぞれのタブについてご説明してきましたが、最後にうまく使うために「いつ・なにを」すればいいのか、ポイントを絞ってご紹介します。

  • 現状を定期で確認し、見るべきポイントを絞って毎回確認しましょう。
  • よくみられている物件とそうでない物件を分けて確認しましょう。

あまり見られていない物件がある場合は、効果がでるような手順を確認します。物件の登録状況が悪い場合、アクション率が高まる指標である、「ハイライト」や「三駅登録」を毎回確認・改善し、物件閲覧数を増やしていきましょう。

きちんと登録できている場合、画像やキャッチなどの素材を入れ替えたり、カスタマー(お客様)の目線に立ち自分の物件を確認、他社物件と比較してみましょう。

これらのルーチンをしっかりやることで反響アップだけでなく、売主様への説明の説得力も上がり、媒介率アップへの近道になります。

★まとめ

  • 店舗情報推移」タブでは、店舗全体の閲覧数や反響数を確認することができます。
  • 「エリア効果分布」タブでは、マーケットを把握し、どこで効果が出やすいか確認することができます。
  • 「反響報告書」タブでは、「物件登録」をした物件の入稿状況の管理や、閲覧数・反響数などを売主様へ報告する際に役立ちます。
  • 個物件ごとにも閲覧数・反響数や登録状況を確認することができます。
  • 効果は定期的に確認し、売主様へ報告しましょう。
  • あまり見られていない場合は、ハイライトや三駅登録など登録状況の確認をしましょう。
  • 登録状況が良いにも関わらず反響がない場合は、画像やキャッチなどを見直したり、他社物件と比較してみましょう。

今回はSUUMOの効果分析シートを使って、売主からの媒介獲得率を上げる方法について記載させて頂きました。

カスタマー(お客様)から圧倒的に認知力のあるSUUMOを使って、効率よく媒介獲得率を上げていくようにしましょう。

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