賃貸管理会社（建物オーナー）が賃借人に立ち退いてほしいと考える場合には、基本的に立退料の支払いが必要となります。
賃借人との交渉によって立ち退いてもらう場合には、賃借人は当然立ち退きの代償を求めるでしょうから、立退料がその役割を果たすことになります。
また、裁判で立ち退きを求める場合には、立ち退き（賃貸借契約の終了）が認められるための要件として、正当事由の存在が認定される必要があります。
正当事由の有無についての判断の要素として、借地借家法は「財産上の給付」（＝立退料など）を明文で掲げています。実際、裁判で明け渡しを認める判決が出る場合でも、明け渡しは一定の金額の立退料の支払いと引き換えとすることが明記されることが通常です。
この立退料はどのくらいの金額になるのか、ということに関心のある賃貸管理会社（建物オーナー）の方は多いでしょう。この記事では、立退料についての考え方や、実際に立ち退きが認められた例における立退料の金額などについて解説します。
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立退料は個別の事情に応じて決まるので、相場があるわけではない
そもそも立退料は、立ち退く賃借人が被る不利益分を埋め合わせる目的で賃貸人から支払われるという性質のものです。
当事者間で立退料について合意する場合、お互いが納得している限り、どのような金額にすることも自由です。
また、裁判になった場合、どのくらいの立退料が相当であるかということは個別の事情を具体的に比較検討することで決定されますので、ケースバイケースということになります。
したがって、「1坪あたり〇円くらい」「賃料の〇ヶ月分くらい」などの相場があるわけではありません。
立退料を決定する要素は？
裁判になった場合、立退料はどのように決定されるかについて解説します。
正当事由についての他の考慮要素がどちらに有利か
借地借家法第28条の規定上、立退料は正当事由の有無を総合的に判断するための一要素として考慮されます。
したがって立退料は、他の考慮要素がどちらにどれだけ有利に働いているかということに大きく左右されます。
正当事由の有無の判断における立退料以外の考慮要素は以下のとおりです。
- 建物の賃貸人および賃借人（転借人を含む）が建物を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
たとえば、賃借人が日常的に建物を使用しており、かつ代替物件を持たない場合などには、立退料は高額に設定される傾向にあります。
逆に、賃貸人がその物件に居住したり営業を開始したりする必要性が高かったり、建物が老朽化していて立ち退きの上で補修工事をする緊急性が高かったりする場合などは、立退料の金額が低額になる可能性があります。
その他の立退料に含まれる費用項目
また、立退料の計算に当たっては、以下の費用項目などが反映されます。
- 移転経費
→引っ越し費用など - 借家権価格
→賃貸借期間中に建物の価値が増加した場合に、増加分のうち賃借人に配分されるべき金額 - 営業補償
→立ち退きにより営業を廃止または一時的に停止せざるを得なくなることに対する補償金額 - 精神的苦痛に対する補償
→近隣の人々とのつながりを失うことについての精神的苦痛に対する補償
立ち退きが認められた事例を紹介
賃借人の立ち退きが認められた裁判例において、どのくらいの金額の立退料が認められたかを紹介します。立退料の金額は個別の事例によりますが、類似したケースでどの程度の金額になるかを見積もるための参考になるかと思います。
老朽化した建物（高齢者居住）の明け渡しが認められた事例（東京地判平成25年12月11日）
- 居住用物件
- 月額賃料2万4960円
- 建物は築95年。老朽化がかなり激しい
- 居住する賃借人は95歳
→老朽化による建物建替えの必要性が重視され、立ち退き自体は認められました。
一方で、賃借人が新たな住環境を適切に整えるための費用を考慮した立退料の支払いが明け渡しの要件となりました。
賃借人は95歳と高齢であり、賃貸物件の確保自体や新しい住環境への適応が通常よりも困難であると予想される点などが考慮され、賃料に対して比較的高額な215万円の立退料が認められました。
再開発のための店舗物件の明け渡しが認められた事例（東京地判平成26年7月1日）
- 店舗用物件
- 月額賃料総額約195万円
- 建物は築約40年
- 賃貸人は隣地と一体での再開発のために建物を取得
- 同じビルのテナントは95％退去済
→賃借人に建物を使用する必要性はあるものの、建物の老朽化、再開発の再開発の計画には実現可能性・合理性があること、95％のテナントが退去済みであることなどが考慮され、立退料の支払いと引き換えに明け渡しが認められました。
立退料は、主に①移転実費・営業損失の全額と、②鑑定評価に基づく借家権価格に一定の割合をかけた金額を合計することにより算定され、総額1億515万円とされました。
まとめ：立退料は高額になる可能性が高い。事前のシミュレーションを
上記で紹介した裁判例を見ると、賃貸人側と賃借人側の事情を具体的に比較しつつ立退料を計算していること、および立退料は賃料換算で数年分に相当する高額になる傾向にあることがわかります。
賃貸管理会社（建物オーナー）としては、もし物件取得前であれば、事前に立ち退きのシミュレーションをしておくのが望ましいでしょう。
必要に応じて専門家の助言を受けつつ、立退料の金額を考慮した上で、その物件を取得するのが本当に適切かを判断しましょう。
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