物件調査の注意点「マンション調査」「戸建調査」「 土地調査」

物件調査は不動産取引をするにあたり必要な作業となります。
ただ、最近では重要事項説明書を作成するためだけに物件調査をして、添付資料を役所等にて取得しに行く作業となっているケースがあります。
物件調査は重要事項説明書を作成するために必要な作業だけでなく、購入者にとっての取扱説明書のようなものになり、購入を検討するにあたり重要な要素となります。

【共通調査事項】
現地調査
・境界石の確認
・越境物の確認
・近隣・上空・地中・前面道路の確認
・敷地内及び建物の確認
・ハザードマップの確認
役所調査
・都市計画法及び用途地域の確認
・当該物件の前面道路の確認
法務局調査
・登記簿謄本の取得
・公図の取得
・地積測量図の取得
・建物図面の取得(建物付きの場合)
・近隣所有者の要約書
水道局
・水道台帳の取得
・宅内配水図面取得(建物付きの場合)
ガス
・ガス供給会社の確認
・ガス埋設図の取得
下水道
・下水道台帳の取得

土地の調査内容

地中埋設物・土壌汚染の確認

過去に調査を行っていれば売主様に確認を行い確認を行います。
もし過去に行っていない場合は売主・買主と相談を行いボーリング調査を実施します。
ボーリング調査には費用が発生するため、そこまでを行わない(特に個人間取引の場合)ケースが多いですが、その場合インターネット等でも多少のっていたりします。
また、売主の許可をもらい敷地の数カ所を50㎝ほど掘ってみると良いかと思います。

地歴

役所若しくは市販の本などで、過去の住宅地図を閲覧できます。
購入者によっては過去にどういった土地だったのか気になる方もいるので調べておくと親切です。
また、地歴を調べることで土壌汚染の可能性や土地の軟弱性が予測できます。

土地調査のまとめ

土地の取引については今後建築を検討しての購入がほとんどで、購入者は個人・法人となります。
購入予定者が個人の場合、近隣及び今後の生活でのトラブル防止に努め、建築物を新築する場合にどういったものが建築できるか・できないかを確認しておく事が重要になります。

また、土地の場合、事業用地として法人が購入予定者になる場合があります。
事業用地の取引の場合、ある程度購入予定者の方でも調査を行いますので調査が不足していたとしても何とかなります。(信用を失う可能性があるためしっかり調査することは必要です。)
ただし、相手方も調査する分、指摘や要望が多い場合があります。
そのため土地の面積や用途適正を判断し、それ次第では事前に売主様に予想できる範囲で事前にお伝えしておくとスムーズです。

戸建ての調査内容

設備の状況調査

付帯設備や取引上引き渡す予定の設備についてはしっかりと現状の状況を確認しておきましょう。
通常に使用ができるか(実際に使わせてもらい確認するのがベストです)付帯説表などでの告知がありますが、売主様の認識と違いがある場合やしっかり把握していないケースがあり、買主へ不利益を与える場合があります。

建物の状況調査

現状では、インスペクション制度もありますので、売主・買主と相談してうまく活用しましょう。
また、費用等の面で実施しない場合も仲介会社でできる範囲では確認しておいた方が良いです。

近隣との申し合わせ確認

自治会の有無や、ゴミ出しの内容を売主及び自治会・役所に確認が必要です。
該当物件が分譲地であれば、道路の使用や共有敷地の清掃等の取り決めもある場合があります。

戸建て調査のまとめ

戸建の取引については新築・中古と別れますが、どちらにしても購入予定者が住む目的で購入することもあり、調査をするにあたり購入予定者の立場に立ち調査が必要です。
中古物件の場合、売主・買主ともに個人の場合がほとんどなので、プロ意識をもってしっかり調査しましょう。
また、新築物件の場合は不動産会社が売主の場合がほとんどで、調査や物件資料を売主が取得済みで重要事項説明書を売主が作成する場合もありますが、それに胡坐をかかずに間に入る仲介会社もしっかり再調査を行うことが必要です。

区分マンションの調査内容

重要事項調査報告書等の取得

管理会社にて取得ができます。
確認項目としては、管理形態及び内容・管理費・修繕積立金・会計内容・その他金額・建物全体の使用方法・専用部分の使用方法・過去の修繕履歴・今後の議題内容・管理規約の内容等です。
重要事項説明書への転記項目も複数あり、今後購入予定者が管理組合に加入し生活をしていくため見落としの内容にしっかり確認しましょう。

■取得書類
・重要事項調査報告書
・管理規約(最新のもの)
・長期修繕計画
・修繕履歴
・所有者変更届け
・管理費等の引落用紙

管理人への聴取

省略しがちな項目ですが、マンション内に管理人がいる場合、勤務時間や担当者名を確認し、特に長年勤務している管理人がいればマンションのことを一番知っている方になります。
ゴミ出しの細かい内容やマンション内でのトラブル・事件等も知っているので、必ず聴取するようにしましょう。

区分マンション調査のまとめ

区分マンション(分譲地含む)の場合、土地・戸建てと違い、建物居住者との共同生活を求められます。
そういった部分の注意点などをしっかり調査して買主に伝えることが重要です。
もし間違えて伝え忘れたり共同生活ができない方に販売してしまった場合、次に同じマンションを取引する場合に障害になったりもします。
かと言って土地や室内の調査をおろそかにしないように注意しましょう。

収益物件の調査内容

管理体制

管理状況は重要です、それにより建物自体の保存状態や入居者の質が変わります。
管理会社に委託しているか、自主管理か確認して管理者に対してしっかり聴取しましょう。

入居者状況・賃貸借契約書

管理者が把握出来たら、管理者から賃貸借契約書・共用設備の契約状況・入居者トラブル・修繕履歴・入居者リストなどを確認します。
実需物件と違い収益物件については購入予定者も事業のため行うこともあり、収益性を求めてます。
その点に注意して調査を行いましょう。

レントロール作成

賃貸借契約書・共用設備の契約状況を確認できたらレントロールを作成します。
常に管理者と連絡を取り合い最新のものを準備しておくことが必要になります。
購入予定者は収益性を求めておりレントロールの内容は重要な購入検討の要素となるので、間違いや記入漏れがないようにします。

収益物件調査のまとめ

収益物件には、マンション・アパート・ビル等があります。
他の物件と違い購入者が使用しないということが特徴であり、収益性が最も重視される取引になりますのでそのところを特に重点的に調査するようにしましょう。

収益物件を取扱いする際に求められる知識としては、売買知識・賃貸知識・建物知識など、幅広い知識が必要になります。
担当する場合はここの知識をしっかり身に着け、わからない場合には専門で行っている方に確認することも必要です。
他の物件よりも収益物件が一番顧客とのトラブルが多く発生しているので、会社を守るためにも売主や管理者・専門家との連携をとり、担当者の教育を行いしっかりと調査をしましょう。

全体のまとめ

物件調査は、購入予定者が購入を検討するに重要な要素になります。
売主及び取引会社をトラブルから守る役目もありますのでしっかりと調査を行う必要があり、社内での取決め(どこまで調査を行うか)や、社員教育を行う必要があります。
会社によっては、分業制を推進している会社も多く、営業と業務を分け業務担当が物件調査や重要事項説明書の作成を行っているかと思いますが、業務担当だけでなく営業担当も物件調査・重要事項説明書の内容を把握し行うことができる状態にすることがベストだと思います。

また、本内容については、物件調査についてのほんの一部で最低限の範囲となります。
実際に行う場合は本内容を確認した上で、疑問点を浮き彫りにして確認することが重要です。
現実的には難しい内容もあるかと思いますが、取引の相手方が不利益を被らないようにしっかりとした調査を行いましょう。

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