民法改正における極度額の記載って賃貸借契約にどう影響する?

2020年4月により民法改正が施行されました。

民法の改正によって管理会社は、賃貸借契約書の変更など、大きな影響を与えたことでしょう。

今回の民法改正によるポイントのひとつが連帯保証人に関する事案です。

今までの、賃貸借契約における連帯保証人の責任は、ある種無制限に責任を負っていました。

しかし、今回、責任範囲を定めることにより、連帯保証人の責任に一定の歯止めをかけることになっています。

では、どうやって連帯保証人の責任の範囲を定めたのでしょうか?

また、連帯保証人の責任範囲を定めることで賃貸借契約や管理会社にはどのような影響がでるのでしょうか

今回は、民法改正における、連帯保証人に対する影響に対して詳しく解説していきましょう。

連帯保証人の責任範囲を定める極度額

2020年4月からの民法改正により賃貸借契約書に極度額を定め、連帯保証人の責任範囲を明確にしました。

極度額とは連帯保証人が背負う責任を金額に換算した上限のことを指します。

前述しましたが、今までの賃貸借契約は、ある種、金額の制限に上限がなく連帯保証人は、責任を背負わなければいけません。
家賃の滞納や、設備機器の破損、退去時の原状回復負担など、賃借人が賠償義務を負った場合、同時に連帯保証人も賠償義務を負います。

しかし、責任の範囲が無制限では、さすがに連帯保証人には責任が多すぎます。

そこで、今回の民法改正により賃貸借契約書に極度額を記載して責任の範囲を明確に定めたのです。

極度額がもたらすメリットは何?

私は、長らく管理会社で働いており、私が勤務する会社においては賃貸保証会社と連帯保証人をセットにして契約を締結しています。

賃貸保証会社をセットにしてからは、若干、連帯保証人のなり手を嫌がる人は減ったかなとの印象です。

しかし、連帯保証人を申込者がお願いしてもなり手がいなかったり、嫌がったりする人が増え続けていたというのが体感でした。

せっかく申し込みが入ったのに連帯保証人のなり手が見つからずに申し込みが流れることも少なくありません。

原因のひとつに人間関係が希薄になっていることが挙げられます。

これは、連帯保証人になれば、ずっと何か問題が起こったときに責任をかぶり続けることになることのリスクと人間関係を天秤にかけてリスクを嫌がる人が増えたためでしょう。

リスクの中には、無限に責任を負うことも含まれます。

しかし、連帯保証人の責任を明確にすることで、少しでも連帯保証人になりやすくなるのではないでしょうか?

私は、賃貸保証会社を付けていても連帯保証人ももらった方が良い派です。

少しでも連帯保証人になりやすい土壌を整えることはメリットといえるでしょう。

極度額が設定されると学生は大変?

今回の民法改正で、私が勤務している会社も賃貸借契約書の作り直しを行いましたが、ある点で論争がありました。
このような事例です。

契約者は、学生、連帯保証人がお父さんで、家賃は、連帯保証人であるお父さんが毎月支払っています。

このケースにおいて、連帯保証人が毎月払うということは極度額が毎月減っているとみなされるのではないか?

つまり、今後学生が賃借人の場合は、借主をお父さんにしないといけないのではないかといった内容です。

最終的に、上記事例における国土交通省の見解が、毎月の家賃の支払いは契約者本人が行っているとみなされるとのことだったので、大きな変更は行いませんでした。

出典:国土交通省「民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A」

しかしながら、重要事項説明時に極度額が縮減しない旨の通知や確認を行う必要があるので、さまざまなケースにおいて、影響してくることは間違いないようです。

極度額の設定はどうしたらいい?

極度額の設定においても管理会社の悩みの種です。

しかし、極度額の設定において、国土交通省から具体的な指針はありません。

各管理会社は、顧問弁護士などと相談しながら独自に極度額を定めることになります。

例えば、家賃5万円のマンションにおける極度額の設定を1億円としてもまず、連帯保証人を受ける人は、大きく限定されます。

また、あまりにも高額な場合は、民法第90条の公序良俗に反するとの視点から無効となる可能性も高くなるのです。
セオリーとして多いのは24ヶ月前後といわれています。

理由は二つ

・賃貸借の契約期間が24ヶ月という契約が一番多い
・3カ月~6ヶ月の滞納で立ち退きとなった場合明け渡しまで更に10ヶ月~1年かかる

といった点が挙げられます。

しかし、実際に、施行されて日がないことから、判例などもないので24ヶ月の極度額が妥当か否か?

もっと高い極度額でも妥当性があると裁判所で判断されるかもしれません。

今後の賃貸借契約で起こる事案により、具体的な極度額が決まっていくという状況ですので、今後の流れを注目する必要があるでしょう。

まとめ

連帯保証人に対する極度額の設定は、おおむね今後の賃貸管理にとってはプラスではないかと考えています。

責任の範囲を明確にすることで、連帯保証人になる不安を少しでも解消できる材料になるのではないでしょうか。

しかし、極度額の設定や取り扱いについては、各管理会社は慣れていないこともあり、今後どのような事態が起こるのかを見守る必要があります。

賃貸保証会社とも極度額の設定がある中で、どう連携していくのかといった点も課題として挙げられるでしょう。

民法改正の大きなポイントでもあった連帯保証人の極度額設定は、これから少しずつ整備されていくでしょう。

管理会社としては、考えられる諸問題の対策を考え、柔軟に対応できる姿勢を持つことが大切といえるでしょう。

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