土地の売買は公簿取引?実測取引?ふたつの違いと注意すべきこととは

土地の売買を行うには、「公簿取引」と「実測取引」の、ふたつの選択肢があります。

なんとなくイメージできるものの、あいまいな点もあるでしょう。今回は、公簿取引と実測取引の概要や、それぞれで売買契約を結ぶときの注意点などについてお伝えします。

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公簿取引とは

公簿取引とは、法務局に登記されている面積を基にして売買契約を進めるもので、「公簿売買」ともいわれます。

「登記の面積で売買契約をする」という部分がポイントであり、もしも、後から実際に測った面積が、登記簿の面積と違っていたとしても、「売買価格を増減させない」ということでお互いが理解をして契約をします。

お互いが納得してさえいれば、公簿取引は面積を登記簿で確認すればよいだけなので、不動産取引に不慣れな場合でも、とてもスムーズに進んでいきます。

公簿取引は測量費を削減できる

公簿取引は、測量図の作成などにかかる費用を削減することができます。実は登記簿に土地の面積が記載されていても、測量図として登記されていないことは、意外と多くあります。

そのため、登記簿の面積が実測と同じであるか正確性を求められた場合、売主は測量図を作成し、正確な面積を測らなければならないことがありますが、公簿取引を前提をしているなら、測量の費用はかからなくなり、売主の負担は削減できます。

不動産の売買では、売主は出費はできるだけ抑えたいと考えている人が多いので、公簿取引は、理想的な方法なのです。

実測取引とは

公簿取引とは別に、「実測取引」というものがあります。実測取引とは、登記簿に記載された面積はそれとして、別に実際に土地を測量するもので、「実測売買」ともいわれます。

契約の流れとしては、登記簿上の公簿面積で売買契約を行い、その後に実測して差額の精算を行うことになります。あらかじめ1坪あたりの売買単価を定めておくことがポイントです。差額の精算は、最終決済の際に行われるのが一般的です。

公簿取引で注意するポイント

基本的に、多くの土地売買は公簿取引で行われているのが実情です。公簿取引をする上では、どのような点に注意が必要なのか確認していきましょう。

公簿取引であることを書面に記載する

契約書・重要事項説明書には、はっきりと公簿取引である旨の記載をするようにしましょう。「一般的には公簿取引だから」と安易に考えていると、後々面積の増減が出たときにトラブルにつながる恐れがあります。

契約書に記載する例としては、「公簿取引の特約」などとして「将来的に売主または買主が実測した際に、実測面積と登記簿とに差異があったとしても、売主も買主も売買代金の増減の精算を行わないものとする。」という趣旨の記載をしておくと良いでしょう。

公簿取引の意味を双方に理解してもらう

公簿取引が売買においてどのような意味を持つのか、売主と買主双方に対して、事前にしっかりと理解してもらうことが大切です。

公簿面積と実測面積に差異がある場合、実測が少なければ買主にとっては不利に、実測が多ければ売主にとっては不利になる可能性があります。公簿取引であることを書面に記載してあるから取引には問題ないということではなく、双方から合意を得ることが必要です。不動産の知識をあまり持っていない一般のお客様へは、「専門用語はわからないかもしれない」という認識を持って接することが不動産会社として大事ですね。

実測取引で注意するポイント

次に、実測取引をするときの注意点を確認しておきましょう。

面積に差異が出たときの精算の仕方

公簿と実測の面積に差異がでたときには、どのような精算方法選択するが、あらかじめ決めておきましょう。一般的には、1坪あたりの単価を決めて精算することが多いようです。契約書には、取引についての内容をしっかりと記載しておくことが大切です。

契約書に記載する例としては、実測をこれから行う場合は、「実測取引の特約」などとし、

「実測をして登記簿の面積と増減があったときには、○○㎡あたり、金○○円也の割合によって売買代金の増減を精算するものとする。精算は残代金の支払日である○○年○○月○○日とする。」

という趣旨の記載をしておくと良いでしょう。

実測の費用負担

法務局に登録された測量図が存在しない場合、実測をする方法には、土地家屋調査士が行う正式な測量図の作成か、隣地との境界を確認して実測をする現況実測図の作成か、二つの選択肢があります。

正式が測量図は、登記されるものであり、土地の面積を証明できる図面です。一方、現況実測図は、現場で境界を基に面積を測量するだけのもので、それだけでは証明できるものではありませんが、「隣家との境界立ち合いができない」などの理由で正式な測量が難しい場合などに行われています。

いずれ、実測をするにあたり費用が発生する場合には、その費用負担は買主、売主のどちらが負担するか、または折半なのかは、あらかじめ決めておくことが必要です。費用負担をあいまいにして先に進めてしまうと、後々トラブルになることも考えれますので注意しましょう。

公簿取引でトラブルを防ぐには?

公簿取引で売買をする場合でも、後に買主が実測して、面積との誤差を主張してくる可能性があります。このようなことにならないためには、不動産会社はどのようにしたらよいのでしょうか。

先にも述べましたが、公簿取引をするときには、特に買主に対して「実測で面積に誤差がでても、その分の増減の精算は一切行いませんが良いですか?」とはっきりと意思を確認することが重要になってきます。

実務が習慣化すると、重要事項説明も契約書の内容も、省略していく傾向の業者も中には存在します。しかし、不動産は財産となる高額な取引です。しっかりと順序だてて進めて行くことが大切です。

また、契約前に買主が実測をして、誤差について主張しているなら、改めて契約について検討する勇気も必要でしょう。ひとつひとつしっかりと対処することで、トラブルは防ぐことができるのです。

まとめ

今回は、不動産の公簿取引と実測取引について、概要や注意するポイントなどをご紹介しました。登記された測量図があれば理想的ですが、土地の区画が古い場所は、測量図がないことも少なくありません。売買を機会に、きちんと測量図面を作成することも方法のひとつですが、費用面なども考えると簡単ではないかもしれません。いずれ、どちらの取引方法を選択するにしても、売主と買主の双方にはしっかりと理解してもらい、納得した上での取引を進めるようにしたいですね。

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