不動産売買仲介の「相場勘」を養う2つの方法【効果ありました】

不動産の売買仲介で一番大事なことをご存知ですか？

昔、私も考えたことがあります。

営業力やコミュニケーション能力等かと思いましたが、先輩に聞くと「相場勘だよ。バカ」と言われました。（バカは余計だと今でも思います）

賛否あると思いますが、仰る通り、プロの【売買仲介】を目指すのであればエリアや駅、果てはその物件の相場観が即答できないと同業から相手にされません。

また、相場から考えられる地域性等もあるので、接客の時にも大いに役立ちます。

私もそれを言われてから相場勘を養う為に、猛特訓しました。

今回はその時にやった方法を整理して皆さんにお伝えします。

不動産売買仲介の「相場勘」を養う2つの方法【効果ありました】

①たくさんの物件を査定する

私が現役時代の会社はとにかくたくさんのチラシを投函することを信条にしていました。

チラシは売り反響をとる為の「売り求む」だったので、基本は分譲マンションの投函を行っていました。

この時只配布するだけでなく、地図に投函したマンションをチェックして、会社に戻ってからレインズの成約事例を見て坪単価を確認してました。

「レインズの成約事例だけでいいじゃん」と言われそうですが、築年や旧分譲主等のスペックが一緒でも坪単価に大きな違いがあるマンションがあります。

この辺りはスペック情報だけでは判断できなく、現地の

の要素で坪単価が左右されているのです。

その辺りの感覚を養うために、現地も併せてみるのは非常に大事なのです。

②新築戸建ての相場を見る

建売の新築戸建はそのエリアの平均的な所得や家族構成を表します。

その為、マンションの査定だとしても必ず新築戸建の金額感を確認してました。

この時、坪単価等は気にせず、基本的にはグロス（総額）が大事だと思います。

戸建は道路付けや地型、上物で単価が大きくぶれます。

建ぺい容積が低いエリア（40/80等）と、高いエリア（60/200等）があったとします。

• 低いエリアは、2階建て建物100㎡。
• 高いエリアは、3階建て建物100㎡

と仮定。

総額は一緒でも土地の単価は倍以上違う計算になります。

その為「実際に買う人の金額はいくらか」というエリア制を見たい時に、グロス（総額）指標の方が正しくその情報を知ることができます。

この情報を収集すると、付近のマンション査定が来た時に、

というような仮説ができます。

その上で、個別の成約事例を見て仮説が正しいかの検証をし、ずれているのであれば①の方法で要因を紐解き価格の整合性を合わせていきます。

最初は時間がかかりますが、回数を重ねるとある程度パターン化されてくるので即答できるようになっていきます。

まとめ

以上が私が現場1年生の時にやっていた不動産仲介の営業として相場勘を養った2つの方法です。

当時は感覚でやっていたので、改めて文字にすると難しいですね…

もっと効率のいい方法や違うやり方もあると思いますが、私はこの方法で効果がでて、なんとなく不動産屋っぽくなりました。

相場勘を養うことにお悩みの方は是非試してください。

不動産データクラウドの紹介

せっかくなので相場勘を養うことができる便利なツールを紹介します。

売り出されたもので、レインズに成約登録されるのは約23%。残りの77％はデータとして残ってないのです。

不動産データクラウドでは残りの77%のデータを取り揃えていますので、相場をひと目で見ることができます。

興味のある方は下記のページよりご覧ください。

https://fudosan-data.jp/