立ち退き時に賃借人が原状回復をしなかった場合、費用を請求できる?

賃借人が立ち退いてくれたのは良いものの、物が放置されていたり、賃借人が勝手に取り付けた造作が残されていたり、壁に穴が開いていたり・・・

このようなことがあっては、建物オーナーとしては困ってしまいますよね。

残置物の処分や、壁の修理などを建物オーナーが行った場合に、賃借人に対してその費用をどこまで請求することができるのでしょうか。

この記事では、賃借人の原状回復義務とその範囲について詳しく解説します。

1. 賃借人の原状回復義務の範囲

賃貸借契約が終了し、賃借人が賃貸人に対して建物を明け渡す場合、賃借人には建物を原状回復する義務があります。

しかし、「原状回復」と言っても、賃借人に借りたときの状態に完全に戻すということを要求するのは酷です。
建物を使用する以上は、新築時から比べると経年劣化や通常の使用から生ずる損耗によって劣化していくのは仕方のないことだからです。

そのため、原状回復は以下のように定義されています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」(参考:国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」(平成23年8月))

つまり、建物の損耗や損傷があった場合に、それが賃借人の原状回復義務の対象となるかどうかは、以下の基準により判断されることになります。

・賃借人の故意・過失・善管注意義務違反によって生じたものかどうか
・その他通常の使用の範囲を超える使用によって生じたものかどうか

2. 原状回復しなければならない例・しなくてよい例

2-1. 原状回復しなければならない損耗等

賃借人が原状回復をしなければならない損耗等の具体例は以下のとおりです。

・引っ越し作業で生じたひっかき傷
・落書き
・畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意による場合)
・タバコのヤニや臭い
・壁のくぎ穴・ねじ穴
・クーラーからの水漏れによる壁の腐食
・天井に直接付けた照明器具の跡
・ペットによる柱の傷や臭い

2-2. 原状回復しなくてよい損耗等

一方、経年劣化や通常の使用による損耗等として、賃借人が原状回復をしなくてよいと考えられるものの具体例は以下のとおりです。

・フローリングのワックスがけ
・家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち(日照等により発生したもの)
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン設置による壁のビス穴、跡
・クロスの変色(日照等により発生したもの)
・壁の画鋲、ビン等の穴
・網戸の張替え
・全体のハウスクリーニング
・エアコンの内部洗浄
・水回りの消毒
・鍵の取り換え

3. 特約があれば、通常の使用による損耗等も原状回復の対象となるか?

3-1. 特約の有効性は慎重に検討すべき

本来であれば賃借人が原状回復をする必要がない通常の使用による損耗等についても、特約があれば賃借人に原状回復義務を負わせることができる場合があります。

ただし、通常の原状回復義務の範囲を超える義務を負担するとなると、賃借人にとって不意打ちとなってしまうおそれがあります。
また、賃借人が個人(消費者)である場合には、消費者契約法第10条により、消費者の利益を一方的に害する内容の条項は無効となってしまいます。

以上のことから、賃借人の原状回復義務を加重する内容の特約は、以下の条件をすべて満たす場合に限って認められると解されています。

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

そのため、賃借人の原状回復義務を加重する内容の特約をする際には、その有効性についてかなり慎重に検討しなければなりません。

たとえば、家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに原状回復義務を加重する場合などに限るべきでしょう。

また、賃借人が義務負担に同意していることを補強するための事実として、原状回復費用の目安を契約において明示しておくなどの対応も必要と考えられます。

3-2. 東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」

東京都には、賃借人退去時の原状回復に関して、「賃貸住宅紛争防止条例」(通称:東京ルール)が定められています。

同条例では、賃貸借契約の代理・媒介をする宅建業者に対して、契約締結時に、賃借人に以下の事項の説明および書面の交付を義務付けています。

①通常の損耗や使用収益に必要な修繕については原則として賃貸人負担となること
②その上で特に例外的に賃借人の負担となる原状回復の内容

下記のwebページには、上記の場合に宅建業者が賃借人に対して交付すべき書面(説明書)のモデルが掲載されています。

(参考:東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例」
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

同条例は東京都のみに適用されるものですが、それ以外の地域の建物オーナー・不動産業者にとっても、上記webページに掲載されている説明書の内容を参考にすることは、賃借人への説明を尽くすという観点から有効と考えられます。

ぜひ参考にしてみてください。

4. 賃貸人が賃借人の代わりに原状回復を行った場合

上記を踏まえて、賃借人の原状回復義務の対象となる損耗等の修復を、賃貸人が代わりに行ったとします。

この場合、本来は賃借人が自らの費用で行うべきだった原状回復を賃貸人が行ったことになります。
そのため、賃貸人は原状回復にかかった費用について、賃借人に請求することができます。

5. まとめ

原状回復をめぐるトラブルは、建物オーナーにとっては悩みの種でしょう。

賃貸人側としては、法律の問題もあって、賃借人に対してあまりアグレッシブな態度を取りにくいという事情もあります。

しかし、「さすがにこれはおかしいのでは?」と思ったら、弁護士や、各地域ごとに管轄している行政庁側に相談窓口、ホットライン等が用意されているケースも多いのでご自分だけで悩まずに、専門家にご相談なさってもよろしいかと思います。

MEMO

さて、今回は「原状回復」にまつわる諸々について、弁護士の方に解説して頂きました。法的な視点や、行政庁の見解を伺うと「原則」としてはこうした取り扱いをしなければならないことになっています。

しかしながら、日ごろ賃貸の現場で営業をしていると、原理原則だけでは契約が進まないケースもあるかと思います。

特に大手管理会社の物件で多いのが、故意・過失の無い「標準の室内清掃費」「エアコンのクリーニング費用」についても重要事項説明書等の契約書類に「賃借人負担」との記載を必須にしており、承認頂けない場合は契約不可というケースです。

この他にも、管理会社・オーナーの方針によっては、24時間対応窓口を備えたアフターフォローサービスへの加入や、鍵交換費など追加費用を要するものを、「契約に応じる条件」として設定しているケースは少なくありません。

最近では、賃借人の方もいろいろとお調べになっており、「室内清掃費はオーナー負担のはず」と、追加費用を敬遠される方もいらっしゃいます。もちろん、追加費用はないほうが良いのですが、管理会社・オーナーによって交渉の余地がないケースは多々ありますので、そういった物件は事前に把握しておき、紹介する時点で賃料などの諸条件と合わせて伝えておき、そういった条件も込みでご検討頂くようにしたほうがよいでしょう。

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