合意書を締結して後の紛争を回避。立ち退き合意書の記載事項とひな形

建物オーナーが賃借人との間で立ち退きについて合意した場合、後の紛争を回避するために、合意内容を書面に残しておくことが大切です。

では、立ち退き合意書にはどのような内容を盛り込んでおけば良いのでしょうか。
法律上問題となりやすい点が抜けていると、後の紛争の火種となってしまう可能性がありますので、漏れのない内容にする必要があります。

この記事では、立ち退き合意書に盛り込んでおくべき記載内容について解説します。

また、併せて建物オーナーがそのまま利用することができる立ち退き合意書のひな形を掲載しますので、参考にしてください。

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1. 立ち退き合意書の記載事項

立ち退き合意書に記載すべき事項について解説します。

(1) 賃貸借契約解約の合意

賃借人が建物を使用できるのは、賃貸借契約の存在を根拠とします。

後に賃借人が、賃貸借契約がまだ存続していると主張することを防ぐために、立ち退き合意書において賃貸借契約を合意解約する旨を明記しておきましょう。

(2) 解約後明け渡しまでの猶予期間

賃貸借契約が解約されると、原則として賃借人は直ちに賃貸人に対して建物を明け渡す必要があります。

しかし、立ち退き合意書の締結日と同日付で賃貸借契約を合意解約する場合に、すぐに出ていけということになると、賃借人にとって酷な面があります。

よって、円満な立ち退きを実現する観点からは、賃貸借契約の解約後も一定期間、賃借人に明け渡しのための猶予期間を与えるのが無難です。

また、猶予期間が終了した後は、賃借人は賃貸人に対して建物を原状回復の上で明け渡すべきこと、その費用は賃借人の負担とすることについても明記しておきましょう。

(3) 残存物の取り扱い

建物の明け渡しに当たって、賃借人には原状回復義務がありますが、それにもかかわらず建物に残存物が残される場合があります。

このような場合に備えて、残存物については賃貸人が任意に破棄・処分できる旨を立ち退き合意書に明記しておきましょう。

この場合、本来賃借人が行うべきだった原状回復を一部賃貸人が代わりに行ったという子ことになりますので、破棄・処分費用については賃借人に対して請求できる旨も併せて規定しておきましょう。

(4) 立退料

賃貸人と賃借人の間で合意した立退料の支払いについても、立ち退き合意書の中で規定しておきます。

なお、立退料支払いのタイミングについては、明け渡しと同時履行とされることも多いです。

ただし、賃貸人の側でも立退料を準備する必要がありますので、賃貸人としては、支払日があらかじめ決まっていた方が都合が良いでしょう。

そのため、「建物の明け渡しを条件として、●●年●●月●●日までに支払う」という内容で立ち退き合意書に規定することをおすすめします。

(5) 契約終了後の期間に対応する使用損害金

賃貸借契約の解約後は、契約に基づく賃料は発生しないことになります。

しかし、賃貸借契約の解約後も賃借人が建物を使用している場合、明け渡し猶予期間を含めて、その期間については賃貸人が建物を使えないことによる損害が発生することになります。

かかる損害を補填するため、立ち退き合意書の中で使用損害金について規定しておきましょう。

使用損害金の金額は、賃料額を基準として設定されることが多いです。
ただし、もともと予定されていた明け渡し猶予期間を超えて賃借人が建物の使用を続ける場合には、ペナルティとして使用損害金を増額することも考えられます。

使用損害金の回収を確実にするため、立退料から控除することを認める旨についても併せて規定しておきましょう。

(6) 敷金の返還

賃貸借契約締結時に賃借人から預託を受けた敷金の返還についても、立ち退き合意書に定めておきましょう。

返還すべき敷金の金額は、当初の敷金金額から、賃貸借契約に基づき賃借人が賃貸人に支払うべき債務があればそれを控除した金額です。

たとえば、未払いの賃料や、賃借人の責任により発生した建物の破損の補修費などが敷金から控除されることになります。

立ち退き合意書の内容を交渉する段階で、返還すべき敷金の金額についても賃貸人と賃借人の間で合意しておきましょう。

2. 立ち退き合意書のひな形

建物オーナーがそのまま使える立ち退き合意書のひな形を紹介します。

上記で解説した内容がすべて盛り込まれていますので、ぜひ参考にして立ち退き合意書を作成してください。

3. まとめ

漏れのない立ち退き合意書を作成することは、後の紛争回避の観点から重要です。

この記事で紹介したひな形を参考にして、また必要に応じて弁護士のサポートを得つつ、立ち退き合意書を作成して円満な立ち退きを実現しましょう。

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