立ち退きの要件は?借地借家法における正当事由について

建物の賃貸借については、借地借家法という法律が適用されるということはご存じの方も多いかと思います。

この借地借家法において、建物の賃借人に非常に強力な保護が与えられており、そのことが賃貸管理会社(建物オーナー)にとってしばしば悩みの種になりがちです。

建物の賃借人の保護に関する規定として代表的なのが、賃貸借契約の更新拒絶・解約申し入れの要件に関する借地借家法第28条です。

前提として、建物の賃貸借は、定期建物賃貸借の場合を除いて、期間満了の6ヶ月前までに相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ自動更新されます(同法第26条第1項)。

また、建物賃貸借の解約申入れについても、6か月間の猶予期間が必要です(同法第27条第1項)。

この更新拒絶の通知または解約申入れを賃貸人の側から行うためには、いわゆる正当事由があると認められることが必要とされています(同法第28条)。

この正当事由の要件が厳しいために、賃貸管理会社(建物オーナー)が賃借人に対して立ち退きを迫ることのハードルが高くなっているのです。

この記事では、どのような場合に立ち退きの正当事由が認められるのかについて解説します。

正当事由の判断における考慮要素について

正当事由の有無は、賃貸人および賃借人それぞれの事情を総合的に考慮・比較することにより判断されます。借地借家法第28条の規定によると、その考慮要素は以下のとおりです。

  1. 建物の賃貸人および賃借人(転借人を含む)が建物を必要とする事情
  2. 建物の賃貸借に関する従前の経過
  3. 建物の利用状況
  4. 建物の現況
  5. 立退料など

それぞれの要素について、以下で詳しく解説します。

1.建物を必要とする事情

建物使用の必要性は、正当事由の考慮要素のうち最も核となる要素です。賃貸人側と賃借人側のどちらが建物使用の必要性が強いかについて判断することになります。

賃借人側としては、現状、対象物件において居住したり、営業を行ったりしているというケースがほとんどでしょう。その場合、対象物件の使用が生活の基盤となっており、建物使用の必要性が高いと言えます。

しかし、あくまでも賃貸人側の事情との比較を行いますので、賃貸人側により強い建物使用の必要性があれば、正当事由が認められる方向に働きます。

たとえば、賃貸人が老齢で生活がひっ迫している場合や、賃貸人が生活の資を得る方法として、対象物件における営業を開始する以外の方法が考えられない場合などが考えられます。

逆に、賃借人に使用可能な代替物件があるような場合には、賃借人側の建物使用の必要性が弱まり、相対的に正当事由が認められやすくなると言えます。

2.建物の賃貸借に関する従前の経過

賃貸借に関する従前の経過から見て、賃貸人にこのまま物件を使用できない状態を強いるのが酷だと思われる場合には、正当事由が認められる方向に働きます。

たとえば、以下のような場合などは賃貸人に有利に働きます。

  • 一時的な使用のために賃貸借契約が締結されたのに、後でなし崩し的に通常の賃貸借に変更された場合
  • 賃料が安すぎる場合
  • 賃借人側に無断転貸、無断増改築などの背信的な行為があった場合

3.建物の利用状況

賃借人が契約目的に従って建物を使用収益しているか、それとも建物をあまり使用していないなどの事情があるかなどが、建物の利用状況として、正当事由の有無の判断において考慮されます。

4. 建物の現況

建物の現況とは、建替えの必要性が生じているかどうかということを意味します。

建物の老朽化がひどいような場合には、正当事由が認められる方向に働きます。

5.立退料など

賃貸人が賃借人に対して、立退料などの財産的給付を行った場合には、正当事由が認められる方向に働きます。

立退料については、他の要素について賃貸人側と賃借人側のそれぞれの事情を比較した場合に、正当事由を認めるには足りない分を埋め合わせるという意味合いがあります。

よって、他の要素で賃借人側にかなり有利に傾いている場合には、立退料は高額になりますし、逆に賃貸人側に有利な要素が多い場合には、立退料の金額は比較的抑えられる傾向にあります。

また、立退料には以下のような要素も反映されます。

・移転経費
→引っ越し費用などが含まれます。
・借家権価格
→賃貸借期間中に建物の価値が増加した場合、増加分の一部が賃借人に配分されるべきものとして考慮されます。
・営業補償
→立ち退きにより営業を廃止または一時的に停止せざるを得なくなることに対する補償金額が考慮されます。
・精神的苦痛
→近隣の人々とのつながりを失うことについての精神的苦痛なども考慮されます。

正当事由の判断基準を念頭に置きつつ、交渉による立ち退き合意を目指す

以上に解説したように、正当事由の有無の判断は、様々な要素が複雑に絡む中で下されることになります。

裁判所で正当事由の有無を含めた立ち退きの可否が判断されることになると、立退料として想定外に高額な金額が提示されてしまう可能性も否めません。

そのため、賃貸管理会社(建物オーナー)としては、まずは賃借人との交渉によって、お互いが納得できる立退料等の条件を模索するのが良いでしょう。

その際には、賃借人が置かれている状況についてよく話を聞き出して、賃借人側が抱く不満をうまく解消する方向へと持っていくことが必要です。

最終的に裁判になった場合の正当事由の判断基準について念頭に置きつつ、上手に交渉を進めて、円満な立ち退きを実現しましょう。

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