生産緑地の行為制限期間である30年を2022年に迎えることから、大量の農地が一気に宅地化して地価が暴落するのではないかと懸念されています。2022年を迎えたとき、はたして地価には、どのような影響を及ぼすのでしょうか。
「生産緑地2022年問題」の実情と地価への影響を解説します。
生産緑地とは何か
まず生産緑地とは何かというところから押さえておきましょう。
生産緑地は、首都圏、近畿圏、中京圏の政令指定都市を中心に指定される、市街化区域内の農地です。所有者から指定の申し出があった農地を都道府県が都市計画決定します。
農地が生産緑地に指定されると、次のような特典があります。
固定資産税が一般農地並みの課税となる
相続税の納税猶予の特例がある
本来、市街化区域の農地は宅地並みの評価になるために、生産緑地に指定されていない農地の所有者は、固定資産税や相続税の負担が大きくなります。こうした農地所有者への税制面での圧迫を緩和することで、市街化の農地を維持していこうというのが生産緑地制度の狙いです。
「生産緑地2022年問題」とは何か
現在の生産緑地制度は、1992年施行の生産緑地法の改正によって開始されました。
税制面での優遇を図る一方で、農地以外の利用を厳しく禁じましたが、この行為制限期間が30年間と定められていることから、制限解除時期となる2022年が着目されているのです。
生産緑地は所有者の申し出によって、毎年指定されていますが、初年度の1992年が最も多く指定されています。
このため初年度に生産緑地に指定された大量の農地が指定解除になって、一斉に宅地化するのではないかとの憶測が流れました。これがいわゆる「生産緑地2022年問題」と呼ばれるものです。
生産緑地は本当に30年間農地以外に使えないのか
たしかに生産緑地は、農地以外の目的で使用することを厳しく制限されています。しかしその一方で、身体的な理由で営農が続けられない場合は、市役所に買い取り申し出をすることができます。
買取申し出のあった農地は、市役所が関係公共機関に買取の意向を確認します。買取希望がなかった場合は、その後農業委員会が農地として斡旋します。そして売買が成立しなければ、3カ月後に生産緑地の行為制限が解除されるのです。
突然、公共機関に買取の意向を募っても、公共事業にうまく嵌る場所であることはまずありません。そもそも予算がついていないので購入できるはずがありません。また農業委員会による農地の斡旋も、〇〇億円という法外な希望価格が付けられていることか多いので、農地として購入したいと手を挙げる人はまずいません。
こうして3カ月が経過すると、農地から宅地への転用が可能になり、自らがオーナーとなってマンション経営をしたり、民間の取引によって売却したりするという流れになります。
つまり農地を転用したいという思いのあった所有者は、既に行為制限解除への道を選択しているということです。
2022年に生産緑地はどうなるのか
それでは行為制限が自動的に解除される2022年にはどんな事態が予測されるのでしょうか。実は、今回新たに「特定生産緑地」という制度が設けられました。
まもなく30年を迎える生産緑地所有者が特定生産緑地の指定申し出をすることで、さらに10年間これまでどおりの税制優遇を受けられるというものです。その先の10年後は同様の手続でさらに延長が可能です。事実上の生産緑地の延長制度です。
宅地化を望む所有者は既に宅地化を選択していることから、多くの生産緑地所有者は、特定生産緑地の道を選択するものと考えられます。各市役所でも広報活動をしっかりと行い、生産緑地制度の維持に努めることでしょう。
こうした背景を鑑みると、2022年に生産緑地の行為制限解除が大量に行われる可能性は極めて低いといえます。
それでも2022年に解除の道を選ぶ人はいる
しかし一方で、あえて特定生産緑地の申し出をせずに行為制限解除を選択する人も少なからず存在します。これらの農地が宅地化された場合のことを想定してみましょう。
生産緑地に指定されているのは、首都圏、近畿圏、関西圏の政令指定市が中心です。しかも市街化区域ですから、田畑の周囲は急速に宅地化が進んでいます。このため北海道の雄大な農地のような光景とは程遠い、いわばジグソーパズルのピースがところどころ欠けたかのように、まばらに存在しているのが現状です。
またこれらの都市では、開発許可を要する面積が500平方メートル以上と、一般の都市よりも厳しく制限されています。ところが従来農地として使用されてきた土地周辺は、幹線道路に至る道路幅員が開発許可基準に適合していない、いわゆる「開発不適地」であることが少なくありません。
このため、生産緑地の行為制限解除を選択する土地所有者が一定数いたとしても、大規模な宅地開発ではなく、500平方メートル以下の小規模な宅地化が促進されることが予測できます。
したがって、宅地化される農地は、2022年においても、これまでと同様に限定的な範囲に収まるため、地価が暴落することはないといえるのです。
まとめ
ここまで「生産緑地2022年問題」で宅地の価格は暴落するのかについて解説をしてきました。
30年間田畑を維持してきた人達は、周囲の宅地化を尻目に地道に農業を続けてきました。現状の制度が持続するのであれば、その道を選択したいと考える人が大多数であることは容易に想像がつきます。ここにきて「特定生産緑地」を用いた手法が明らかにされたことにより、多くの方々が安堵されたことでしょう。
生産緑地の行為制限が解除される2022年においても、事実上生産緑地制度は持続されます。どうやら地価への心配は杞憂に終わりそうです。
