売主がインスペクションを実施しない場合の物件調査はどうする

中古住宅の売却に関しては、売却後に買主から瑕疵担保責任を問われるケースがあります。

一般的には、売主と買主の間で解決すべき問題なのですが、近年では仲介した不動産会社も一緒に訴えられるという事態が増えています。

もし売主がインスペクションを実施しないとすれば、こうしたリスクをどのようにして予防すればいいのでしょうか。この記事では、売主がインスペクションを実施しない場合の対処方法について解説します。

既存住宅状況調査(インスペクション)とは

中古住宅の売却では、購入後に不具合が発見されるトラブルが絶えません。これが中古住宅の流通を妨げる要因になっていることから、国は既存住宅状況調査(インスペクション)の普及に努めています。

インスペクションとは、売却しようとする物件を専門家が調査をして、その結果を重要事項説明書の報告書として提示するものです。これにより買主も一定の不具合を承知のうえで、安心して購入できます。

この制度を普及させるために、宅建法が改正され、不動産会社は仲介に際して、インスペクションの実施をあっせんする義務が課せられるようになりました。

仲介業者も訴えられる

一方で、瑕疵担保責任に関して、購入後に不具合が発見され、その解決が不能になった場合は、買主が契約解除や損害倍書を求めて裁判を起こすことがあります。

近年、その訴える対象が売主ばかりでなく、売買を仲介した不動産会社も対象にするケースが増えています。

こうした事態を避けるためには、売主に可能な限りインスペクションを実施してもらいたいところですが、義務ではないことから、インスペクションの実施を選択しない売主は大勢います。

だからといって、売主からのヒアリングを鵜呑みにして重要事項説明書を作製すれば、後のトラブルに巻き込まれるリスクは残ります。そのため仲介の不動産会社としては、自らが物件調査をすることが身を守る術となるのです。

売主がインスペクションを拒否するのは費用の問題ではない

インスペクションの制度が浸透してきた今でも、インスペクションを拒否する売主は大勢います。もちろん費用をかけたくないという人もいますが、実は買主側で費用を負担すると申し出ても拒否をする人は少なくないのです。

理由としては「粗探しをされるようで嫌だ」「不具合が見つかれば売れなくなる」といったものです。

しかし訴訟問題に発展するかもしれないリスクを考えると、今後は、インスペクションを実施しない場合のデメリットも売主に理解してもらうことが求められます。

不動産会社はどこを調査すればいいのか

物件の調査に際しては、家の中に入るという事情もありますが、不具合を共有するために売主の立会いで行います。なお調査の指針として、国土交通省の「既存住宅状況調査方法基準の解説」を参考にします。

基礎のひび割れ調査

基礎は外部からひび割れの有無をチェックします。ひび割れの幅が0.5㎜以上あれば、その箇所を記録しておきましょう。

ひび割れの幅は、専用のクラックスケールを用いる方法もありますが、日頃あまり使用する機会がないのであれば、0.5㎜のシャープペンシルの芯を宛がうことで判定が可能です。

またひび割れの幅が0.5㎜未満のものであっても、深く進行しているものもチェックの対象です。スケールやピアノ線を射し込んで深さが2センチメートル以上あれば記録をしておきます。

さらに基礎鉄筋のさび汁が流れ出ているような状態だと、劣化の兆候なので要注意です。

床下点検口から調査をする

基礎の調査は床下点検口を空けて、内部からも調査します。無理に奥まで潜ることは不要ですが、点検口から電灯を照らして、目視できる範囲をチェックしましょう。

床下点検口からの調査は、床下地材である土台、大引、根太についても調査をします。腐食やシロアリ被害の痕跡があれば記録をしておきます。

外壁のひび割れ調査

外部から外壁のひび割れを調査します。目立つひび割れがあれば記録をしますが、特に重要なのは、壁下地材まで到達しているひび割れです。

将来構造材の腐食に影響してきますから、下地材まで到達している「ひび割れ、欠損、浮き、剥離」などの症状があれば、きちんと記録をしておく必要があります。

床の傾き調査

床の傾きがないかを調査をします。床の傾きは、通常では気にならなくても、入居後買主の体調が崩れて原因を探ると家が傾いていたことが原因だったという事例があります。

この問題は、契約不適合で契約破棄を求められる要因をはらんでいるので、しっかり調査をしましょう。

調査方法としては、床にビー玉を転がす、床に水平器を置いて測定する、天井から下げ振りを垂らすといった方法があります。微妙な傾きの兆候があれば、傾き度合いを測定します。一般的に許容範囲は1,000分の6未満とされています。これは2.2メートルの高さの天井から柱に沿って下げ振りを垂らした場合、床面で約1センチメートル離れている状態です。これ以上離れているようだと、必ず重要事項で説明する必要があります。

天井点検口から小屋組みを確認

天井点検口は、2階の押し入れやクローゼットに設置されています。天井点検口から小屋組みを目視で調査します。

調査項目は、雨漏れの痕跡がないかということです。それに加えて現況に腐食が見られないかを調査します。雨漏りの痕跡があるが、すぐに補修をしたので現在では問題がないのであれば、工事を請負った施工会社からの領収書などから裏付けをとっておきましょう。

給排水の調査

給水や排水によるトラブルも多く発生をしています。給水設備に故障個所がないか、排水に詰まりが生じていないかをチェックします。

まとめ

民法の改正により、今後は瑕疵担保責任ではなく、契約不適合で訴えられることになります、つまり売却した物件に隠れた瑕疵が有ったということではなく、契約書で示された物件と実態が違う場合に契約破棄や損害賠償を求められることになるのです。

したがって売却する物件を正確に把握して、書面としてまとめるという業務が避けて通れなくなりました。そのためには、お客様にインスペクションの実施をしていただくことが最善の方法なのです。

インスペクションを実施しない場合においては、お客様からのヒアリングのみを根拠に物件の説明をすることは厳に避けて、仲介者自らが現地を確認することが重要です。