災害リスクを知るために！現況調査と対策方法を解説します

近年、日本では大規模な地震や水害などが相次いで発生しています。

災害大国といわれる日本では、不動産売買において災害リスクを考える必要があるでしょう。

そこで今回は、災害リスクを知るための調査と対策方法について解説します。

対象物件の調査を行う際には、ぜひ参考にしてみてください。

災害リスクの調査方法

地震や津波、洪水、台風などの自然災害は、発生を予測することが非常に難しいのが現状です。

しかし、国や自治体などが公開している情報がありますので、調査できることはきちんと調べておきましょう。

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域

土砂災害警戒区域とは、都道府県が指定する土砂災害の恐れがある区域のことを指し、土砂災害防止法に基づいて指定されています。重要事項説明書の中に対象物件が土砂災害警戒区域内・外であるかを記載する項目がありますので、契約となれば必ず調査する必要があるのです。

土砂災害警戒区域は、現時点で土砂災害の危険性がある区域に対して指定されています。土砂災害警戒区域に指定されると、土砂災害による被害の予測・警戒避難体制の整備が行われます。

土砂災害警戒区域よりもさらに危険性が高いと指定される区域が「土砂災害特別警戒区域」です。土砂災害特別警戒区域は「建築物に損壊が生じ、住民等の生命又は身体に著しい危害が生じるおそれがある区域」が指定され、建築物の構造規制や特定開発行為に許可が必要となるなど制限がかかります。

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域のいずれにしても、指定区域の追加や解除が随時行われています。古い情報を鵜呑みにせず、常に最新の情報を取得するようにしてください。

津波災害警戒区域・津波災害特別警戒区域

津波防災地域づくりに関する法律に基づき、津波が発生した場合に都道府県が指定する「住民等の生命・身体に危害が生ずるおそれがある区域」のことを津波災害警戒区域といいます。

津波災害警戒区域に指定されると、津波から逃げるための警戒避難体制の整備が促進されます。土地利用・開発行為などに特別な規制はありませんが、重要事項説明書では記載が必要な項目の1つとなっています。

津波災害警戒区域よりもさらに危険性の高い区域として「津波災害特別警戒区域」が設定されます。津波災害特別警戒区域では「津波が発生した場合に、建築物が損壊・浸水し、住民等の生命・身体に著しい危害を生ずるおそれがある区域」が指定され、開発行為や建築に制限がかかる場合があるので注意が必要です。

津波災害警戒区域・津波災害特別警戒区域においても、随時区域の更新がされています。直接役所で確認するほか、自治体によってはインターネットで区域を確認できるところがあります。物件を調査する場合は、これらの区域を必ず確認しておきましょう。

各種ハザードマップ

ハザードマップとは、被害予測地図のこと。つまり自然災害の被害状況を予測して、被害範囲を地図で表したもののことをいいます。自治体によって様々な種類な種類のハザードマップが作成されていますので、対象物件がハザードマップ上のどの地点にあるのか確認するとよいでしょう。

例えば、洪水ハザードマップを考えてみましょう。近年、大雨の影響で川が氾濫し、大規模な洪水被害にあう事例があります。川が氾濫することによる洪水被害範囲を地図で表したものが「洪水ハザードマップ」です。

各自治体が公開している洪水ハザードマップでは、区域ごとに対象河川が指定され、洪水により川の水が流れ出した場合の被害状況を「浸水想定深さ〇m」などと区分けして区域ごとに色分けされています。

ただし、洪水ハザードマップはあくまで「川の氾濫からの洪水被害」を予測したものです。大雨の影響で排水処理ができなくなった雨水が溢れ出るなどの被害は予測していませんので注意しましょう。

ハザードマップの種類には、上記で解説した洪水以外にも次のようなものがあります。

各種ハザードマップは役所で直接確認できるほか、自治体のホームページから確認できることがあります。対象物件がハザードマップのどの位置に存在しているのか、きちんと確認しておきましょう。

各種条例を調べる

自治体によっては、条件を定めて建築などを規制する条例を設けていることがあります。例えば、がけ（崖）に近い敷地での建築に規制がかけられる、通称「がけ条例」。

一般的に高さが2～3mを超え、30度を超える傾斜のある土地を「がけ」と呼んでいます。がけの上または下に建築する場合には、擁壁を作らなくてはならない可能性があるのです。

現地に既に擁壁がある場合など判断が難しい場合は、建築指導課などで詳細を確認しましょう。がけ条例の詳細は各自治体によって異なりますので、対象物件に該当する自治体の内容を確認してください。

上記のほか、自治体によって独自に定めている条例がある可能性があります。役所調査の際に、確認しておくとよいでしょう。

耐震基準を満たしているか

建物の建築に関して定めている法律「建築基準法」。建築基準法は、1981年6月以降の確認申請分より耐震基準が大きく変わりました。

1981年6月以降に確認申請を受けているものを新耐震基準、それ以前のものを旧耐震基準といわれています。新耐震基準では、「大地震が起こったとしても倒壊しないこと」を前提としています。

旧耐震基準の建物である場合、耐震診断を行っているかどうかを調査しましょう。耐震診断を行っている場合は、診断結果についても確認します。耐震診断の有無は重要事項説明書にも記載される項目ですから、必ず確認しておきましょう。

災害リスクへの対策方法とは

ここでは災害リスクへの対策方法についてご紹介します。主に買主へ説明する際に知っておきたいことについて解説しますので、ぜひお役立てください。

まずは現状を知る

人それぞれ、災害リスクに対する考えが異なります。例えば、「多少の災害リスクがある立地だとしても、この地域で暮らすことの方が大切」と考えている人もいれば、「できる限り災害リスクの高い物件は選びたくない！」と考えている人もいるのです。

そのため、安易に「めったに自然災害なんて起こらないから大丈夫ですよ」などと説明するのは危険でしょう。最終的に購入の意思決定を行うのは買主ですから、災害リスクに関する調査結果をすべて伝えた上で判断してもらうことが大切です。

災害リスクへの対処法を提案する

災害リスクへ不安を抱えている購入検討者には、災害リスクへの対処法を提案してみましょう。例えば、火災保険の詳細をきちんと説明する、地震保険を付帯する、耐震補強工事を提案するなどが考えられます。

特に火災保険の補償が「火災」以外にも対応していることを知らない顧客が多いので、きちんと説明することをおすすめします。保険会社によって補償範囲や内容が異なりますので、会社で取り扱っている保険の内容を把握しておきましょう。わからないことがあれば、保険会社に直接確認することも大切です。

災害リスクを知るために、調査をしっかり行おう！

日本は自然災害の多い国ですが、すべての災害を予測することは中々難しいでしょう。

最低限、国や自治体が公開している情報は必ず確認することをおすすめします。

後々のトラブルを防ぐためにも、現地調査・役所調査をしっかり行いましょう。