賃貸管理会社（建物オーナー）が賃借人に対して建物の明け渡しを求めても、賃借人が拒否する場合には、最終的には裁判で明け渡しの可否を争うしかありません。
実際に裁判を争わなければならなくなった場合に備えて、事前にどのような準備をするのか、裁判の場では何が争点になるのか、判決はどのような内容になるのかなどについて必要な知識を備えておきましょう。
この記事では、建物の明け渡しを裁判で争う際の流れなどについて解説します。
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賃貸借契約が終了したと言えるかどうかがポイント
建物明渡請求訴訟においては、賃貸人側の主張としては、「賃貸借契約が終了したのに、賃借人が無権原で建物に居座っている。だから出ていけ」ということになります。
一方、賃借人側の主張としては、「賃貸借契約はまだ有効に存続しているから、自分には建物にとどまる権利がある」ということになります。
したがって、裁判のポイントは「賃貸借契約が終了したと言えるかどうか」にあります。
裁判の前に準備すべきこと
訴訟を提起する前に、建物オーナーとしてはどのような事前準備をすれば良いのでしょうか。以下で解説します。
- 弁護士に相談する
- 賃借人に対して更新拒絶通知または解約申入れを行う
- 賃借人と明け渡し交渉を行う
弁護士に相談する
実際に裁判になる場合には、代理人として弁護士を立てることが通常です。そのため、事前準備の早い段階から弁護士に相談し、明け渡しの実現に向けての戦略を一緒に練るようにしましょう。
賃借人に対して更新拒絶通知または解約申入れを行う
建物の賃貸借は、定期建物賃貸借の場合を除いて、期間満了の6ヶ月前までに相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ自動更新されます（借地借家法第26条第1項）。
そのため、自動更新をストップさせるために、賃貸人は賃借人に対して更新拒絶通知を行う必要があります。更新拒絶が認められれば、6ヶ月の猶予期間が経過した後、賃貸借契約は終了します。
また、建物賃貸借契約は、賃貸人からの解約申入れによっても終了させることができます（同法第27条第1項）。
よって、賃貸人としては、訴訟を提起するための事前準備として、賃借人に対して、賃貸借契約の更新拒絶通知または解約申入れを行い、6ヶ月の猶予期間の経過を待つということになります。
賃借人と明け渡し交渉を行う
裁判にならずに円満合意により明け渡しが実現すれば、お互いにとって納得できる解決が得られますので、それに越したことはありません。
賃貸管理会社（建物オーナー）としては、賃借人が置かれている状況について、賃借人からよく話を聞くことが大切です。
その上で、立退料の提示を含めて、賃借人側の不満をうまく解消する方向へと持っていきましょう。
裁判では正当事由の有無が争点、立退料の金額もポイントに
実際に裁判になった場合、賃貸人の更新拒絶または解約申入れは有効かどうかが問題となります。
賃貸人から更新拒絶または解約申入れを行う場合には、正当事由が認められることが要件とされています（借地借家法第28条）。
裁判では、基本的に賃貸人は正当事由がある、賃借人は正当事由がないと主張することになりますので、正当事由の有無が争点となります。
また、賃借人側は「立退料〇〇円を支払ってくれれば立ち退いても良い」という主張を展開してくる場合もあります。
これに対して、賃貸人側は「立退料は△△円が妥当」とより低い金額を提示すれば、立退料の金額が争点になります。
この場合、判決になった場合の立退料の金額は、借地借家法第28条に規定される諸要素について、賃貸人側と賃借人側の事情を比較することにより裁判所が決定します。
裁判上の和解が成立する場合もある
裁判が進む中で、裁判官が何度か両当事者に対して和解を勧告する場面があります。
両当事者に和解交渉を行う意思があれば、裁判官が間に入って片方ずつから条件の希望を聞き、和解案の提示を行うことになります。
和解案に両当事者が合意すれば、裁判上の和解が成立し、裁判は終了します。
判決の内容について：明け渡しが認められる場合は引換給付判決
建物明渡請求訴訟の判決は、大きく分けて「明け渡しを認める」か「明け渡しを認めない」かの2通りです。
ただし、明け渡しが認められる場合でも、無条件での明け渡しが認められることはほとんどなく、基本的には立退料の支払いとセットになります。
したがって、明け渡しが認められる場合の判決は、
「賃借人は、賃貸人に対して、立退料〇〇円の支払いと引き換えに建物を明け渡せ」
という内容になります。これを「引換給付判決」といいます。
この場合、立退料の支払いと建物の明け渡しは同時履行の関係に立ちますので、賃借人は、賃貸人が立退料を賃借人に対して提供するまでは、建物にとどまることができます。
まとめ：許容できる立退料の金額を明確にし、戦略的に裁判を進めよう
裁判に訴えざるを得ない場合であっても、賃貸管理会社（建物オーナー）にとっての最終的な目的は、良い条件での立ち退きを勝ち取ることにあります。
そのために、弁護士と協力してしっかりと事前準備を行い、機会を見て和解の可能性も柔軟に模索しつつ、戦略的に裁判を進めましょう。
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