【購入者目線で考える不動産購入取引】一般媒介契約のタイミングの謎

不動産購入の際、契約日に一般媒介契約を行うのをよく見かけます。

しかし、それは本当に正しいのでしょうか？

一般媒介契約の適切なタイミングについて、購入者目線で検討したいと思います。

この記事では

について書きたいと思います。

【違和感】一般媒介契約をかわすタイミング

3種類の契約があると上記で述べましたが、物件購入に関する契約の際に一般的に行われているのが「一般媒介契約」です。

ではその契約、みなさんはどのタイミングで行っているでしょうか？

顧客向けの解説サイトでは、媒介契約について上記のように記載されています。

つまり本来の流れであれば、

と話が進むはずです。

しかしいざ仲介業者に問い合わせたら、物件案内へと話はどんどん進んでいく…

そして物件契約時に媒介契約の書類が出てきて、そのまま流れでサインすることに。

もちろん仲介に関する大事なお金の説明もその場で行われることになります。

顧客としては、「そんな話は聞いていない」となるのも当然で、トラブルへと発展しかねません。

実際に揉めるケースの例としては、

このような場合が多いのが現状です。

一概には言えませんが、不動産業界での現状は

となってしまっています。

私はこの現状に非常に違和感を覚えます。

上記引用の説明の通り、媒介契約は　”購入希望者が不動産会社に依頼する業務の仕様（どのようなサービスを受けるか）や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことができる”　そのような契約のはずなのに、契約することでトラブルになるのでは本末転倒です。

顧客が安心できる取引を

媒介契約についての法律を見てみると、上記のように記載されています。

媒介契約は諾成・不要式の契約なので、口頭により成立します。したがってあくまで媒介契約の成立の問題とは別に、書面化が必要という法律です。

しかし顧客は物件契約時に本来先に聞くはずの「どんなサービスを受けられるか」「仲介手数料」などの話を後から聞いて、納得できるでしょうか。

不動産仲介業者からすると、そこまで手が回らない、という実情もよく分かります。

その時間があれば、もう一件紹介したい、営業したい、その気持ちも分かります。

そして業界内では、一般媒介契約と物件契約を同じタイミングで出すことが当たり前になってしまっている。

さらには本来のあるべき順序に気が付いていない営業パーソンもいます。

それでも、最後に契約を決めるのは顧客です。

顧客は物件の条件だけで契約を決めるばかりではありません。いくら条件がよくても、仲介業者への不信感から契約不成立になることも十分あり得ることでしょう。

契約して終わりではなく、その後の手続きなども含め信頼できる仲介業者に頼みたいというのが、顧客の気持ちではないでしょうか。

折角、物件案内も丁寧に行い物件契約にまで至ったのに、媒介契約の書面がないだけでトラブルに発展するのは、非常にもったいないことです。

物件契約に至るまでの長い時間や手間と、媒介契約の書面を提示・説明する時間や手間とを天秤にかけても、先に媒介契約を行うべきなのは明らかです。

媒介契約の種類のおさらい

ここまで一般媒介契約の違和感について記載してきましたが、最後に媒介契約の種類についての情報をまとめたいと思います。

日々の業務の中では当たり前のことすぎて、あまり意識していない方も少なくないかもしれませんが、国土交通大臣は不動産会社が不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、依頼者とのあいだで媒介契約を結ぶことを義務づけています。

また、この媒介契約には3種類の形態があり、それぞれについて依頼者と不動産会社の関係を明示しています。

その3種類の契約形態とは

以上の3つです。

それぞれの特徴は

【一般媒介契約】

という特徴があります。

また、不動産会社からすれば売却の依頼を受けた物件をレインズに登録する義務がないので、不動産業界の闇とされる「囲い込み」がもっともやりやすく、仲介手数料が2倍になる「両手仲介」の機会が増します。

そのため、一般媒介契約を歓迎する不動産会社も多くあります。

一方依頼するお客様の立場から見れば、複数社に同時に依頼ができるので競って販売活動をしてくれるように思えるかもしれません。

しかし個人の方が複数の不動産会社と対応するのは至難の業であり、せいぜい3、4社が限界ではないでしょうか。

結局、多くの不動産会社で一斉に販売活動を行うことにはつながりません。

【専任媒介契約】

また、不動産会社には、7日以内にレインズに物件情報を登録する義務と、依頼者に対して販売状況14日に一度のペースで報告する義務が課せられます。依頼者にとっても、不動産会社1社が他の不動産会社を取りまとめてくれるので負担も少なく、双方の権利と義務がバランス良く取れた媒介形態です。

そのため不動産の売却を考える8割くらいの方が利用しています。

【専属専任媒介契約】

この専属専任媒介契約は不動産バブル期が残した遺物ともいえる契約形態です。

一億総不動産屋と呼ばれたバブル期は、いったん不動産会社に売却を依頼したとしても、途中で依頼者が親戚や友人・知人とのあいだで売買の話をまとめてしまうことも少なくありませんでした。

そのような頃に、媒介の依頼を受けた物件にはなんとしてもしがみ付こうとして考えられた媒介形態です。

今となっては、ここまで依頼者をがんじがらめにする契約は必要ではありません。

３つの契約形態の違いをまとめたものを確認してみましょう。

引用：REDS不動産流通システム　「媒介契約の種類とその違い」
https://www.reds.co.jp/system/term/agreement/

端的にいうと、一般媒介契約は依頼者が複数の不動産会社と同時に契約することができ、専任媒介契約・専属専任媒介契約はひとつの不動産会社との契約のみに限られます。

3種類の媒介契約の特徴を比較すると、最も縛りが厳しい契約が専属専任媒介契約で、反対に最も縛りが緩いのが一般媒介契約なのだということがわかります。

まとめ

インターネット上では「騙されない不動産業者の選び方」といったまとめサイトが沢山あります。

それだけ顧客にとって不動産探しは、不安がついて回るもの。

業界の慣習として行っていたことでも、顧客とのトラブルに繋がってしまうことで口コミなどで会社の評判が悪くなることにも繋がりかねません。

自社で慣習になっていることを顧客目線で見直し、信頼してもらえる企業を目指すことは長い目でみるととても重要なことなのではないでしょうか。