不動産管理業務における原状回復の費用の考え方

不動産管理では、賃貸で入居者が変わるたびに発生する、部屋のクリーニングや保証金の清算業務があります。

入居者によって、室内の壁や床に大きな破損や改造があった場合は、その修繕費を預かっている保証金から充当できます。

しかし、退出時に返金額に関して賃借人と賃貸人との間でトラブルが発生し、訴訟にまで発展することがあります。

不動産管理者として、修理費の負担割合など、原状回復を正しく理解しておくことが大切です。

ここでは、原状回復の費用負担について説明します。

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    原状回復の費用負担

    不動産賃貸では契約時に、入居者の賃料滞納リスクに備え保証金を預かりますが、これを一般に「敷金」と呼んでいます。

    敷金返金問題は、不動産管理業務でも多いトラブルの一つです。

    入居者は、敷金は家賃滞納の際の充当金で、滞納がない限り全額戻ってくると考えています。

    しかし、退出時に、敷金が「原状回復費」に当てられ、戻ってこない場合に苦情が発生します。

    賃貸業務では退出時に、入居者が破損した部分を、借りた時のもとの状態に回復する義務を、入居者が負担するという考え方です。

    この際に、「もとの状態」が何を意味するかの考え方の違いでトラブルが発生します。

    原状回復とは?民法における定義

    原状回復とは、変化したものを、もとの状態に戻す費用を当事者が負担する義務で、民法545条1項に下記のように定義されています。

    「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を現状に復させる義務を負う」

    当事者には、入居者だけでなく建物の所有者も含まれ、「双方」が費用負担するというのがポイントとなります。

    また、国のガイドラインでは、原状回復義務を、

    「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

    と定義しています。

    ここでは賃借人費用負担に対する「責任範囲」が焦点となり、

    ・故意/過失
    ・善管注意義務違反
    ・通常の使用を超えるような使用

    に対して、賃借人は責任をとる必要が発生します。

    退出時に賃料の滞納がなくても、入居者に原状回復義務のある破損や損失がある場合は、修繕費用を敷金から充当できるということです。

    原状回復義務と経年劣化の考え方

    税金を納税する際の不動産の固定資産税は、建物の築年数によって評価額が下がり、それに基づいて計算する「減価償却法」が使われています。

    マンションやアパートの壁紙が変色したり、畳が摩耗したりして古くなることを「経年劣化」といいます。

    時間の経過にともない物が古くなっていくことは「自然の摂理」で、入居者が普通に使用していても起こりうる現象です。

    生活に必要なテレビや冷蔵庫、冷暖房機を置いていた背後の壁には、電気焼けと呼ばれる黒ずみが残ります。

    食器棚やベッドなどの家具の重みで、畳やカーペットがへこんだり、額やポスターを貼った部分の壁紙に貼り跡が残ったります。

    これらは普通に生活する上で生じる変色や摩耗で、「経年劣化」の一部とみなされます。

    それを修復する費用は、建物所有者が負担することになり、入居者に原状回復として費用請求することはできません。

    入居者負担となる原状回復費とは

    原状回復において、実際にどのような損傷が、入居者負担になるのか確認しておきましょう。

    国土交通省のガイドライン

    賃貸経営では、原状回復費をめぐるトラブルが非常に多いため、国土交通省が国のガイドラインを作成しています。

    「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

    http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

    過去の裁判の判例から、費用負担の判断の基準がまとめられています。

    しかし、ガイドラインは一つの基準であり、法的拘束力を持っておらず、ガイドラインに記載のない部分においては、個々に判断する必要があります。

    入居者負担となる原状回復費の項目

    入居者の故意・過失によって、または、通常ではない使用により生じた破損については、入居者が原状回復する義務を負います。

    例えば、家の中で素振りをして壁に穴を開けた、ダンベルを落としてフローリングに大きなヘコミができた、部屋の鍵をなくした、などです。

    結露で壁紙が外れてきた、窓ガラスが割れたことを放置したために雨水の侵入で畳が腐ってきた、などは「善管注意義務違反」にあたります。

    子供の壁の落書きや、近年多いペットによる柱の傷や臭いなども、修繕・回復にかかった費用は、入居者負担となります。

    さらに、ガイドラインの「損耗・毀損の事例区分(部位別)一覧表」では、

    ・カーペットの飲み物などをこぼしてできたシミやカビ
    ・タバコの不始末による焼け焦げ跡・ヤニ・臭い
    ・日常の手入れを怠ったためにできた台所の油汚れ
    ・引越しや家具の移動で生じた床・壁・柱の傷
    ・重量物をかける大きな釘やネジ穴で下地ボードの張り替えが必要なもの
    ・結露を放置したためにできたカビやシミ
    ・借主が既存のもの以外に天井に付けた照明器具の跡

    上記の責任範囲は、入居者負担の項目とされています。

    しかし、修理の範囲は、壁紙やフローリングなどの最小補修面積に留まり、壁や床の全面張り替えとまではなりません。

    原状回復の「善管注意義務」の認識の共有

    原状回復義務をめぐるトラブルでは、貸し手と借り手の「原状回復」や「善管注意義務」についての認識の違いがあります。

    敷金から差し引かれる原状回復のための費用が、妥当かどうかの判断が、貸し手と借り手の間で同じである事が必要です。

    ここで重要なのは、「善管注意」とは何か、賃貸者が借りた当時の「原状」とは何か、と言う点です。

    「善管注意義務」

    「善管注意義務」とは、物を借りた人は、借りた物を相当の注意を払って使用・管理する義務で、「善良なる管理者としての注意義務」とも言います。

    例えば、台風で窓ガラスが割れて雨水が吹き込んでいる場合は、床が腐る事が予想されるので、すぐにオーナーに報告する義務があります。

    その義務を怠ったために、多大な修理費が発生することもあり、入居者として責任を取る「借主負担」となるのがポイントです。

    原状回復義務とはならない修繕費

    「賃貸者が借りた当時の状態」とは、借りた時の状況を写真で撮って、その通りの状態に戻して返却するものではありません。

    経年劣化の考えのもと、不動産は古くなってゆくものであり、壁紙が変色し、フローリングが痛むのは、時間の経過で避けられない事です。

    それらの費用は、賃借人が、賃料の一部として払ってきたと解釈されます。

    経年劣化による内装の見栄えの悪さは、物件所有者が税金面でも減価償却しており、入居時の新品に戻すために、居住者がお金を払う必要はありません。

    壁や床に大きな穴をあけていないのに、小さな釘穴や傷で壁紙やフローリング全部を張り替えるまでの義務は含まれません。

    ・一部の破損に対する全面的な補修費
    ・次の入居者のためのルームクリーニング費用
    ・水回りなどの旧設備の交換費用
    ・明らかな内装リフォーム費用

    などは、原状回復費用とはみなされず、賃借人から見れば、誇張された不当な請求となります。

    不動産管理者としての賃貸契約書の重要さ

    賃貸借契約では、貸手と借手が合意して書類にサインすることで成立するため、双方の原状回復の理解の相違が、敷金返金額をめぐる争点となります。

    貸主と入居者が契約書で合意していても、原状回復義務の特約で、契約書が無効となる場合もあります。

    貸手が、通常範囲を超えた負担と認識しながらも、故意にその特約を契約書に載せることは違反行為とみなされます。

    賃貸者は、入居者の退出時にトラブルにならないように、契約書に「原状回復に関する費用負担割合」を明記することが大切です。

    契約時にきちんと内容を伝えることで、入居者に快適な生活をしてもらいながらも、不動産を健全に管理してゆくことができます。

    管理者として、「賃貸住宅標準契約書」に基づき、「原状回復義務」について双方の認識が一致するような、わかりやすい契約書を作りましょう。

    まとめ

    不動産管理では、入居者の退出時に、保証金として受け取っていた敷金の返済で、トラブルになる事が多くあります。

    不動産では、「原状回復義務」という賃貸者が責任を負う範囲があり、借りた人はもとの状態に戻して返却する義務があります。

    また、「善管注意義務」といって、借りているものは善意を持って管理してゆく義務があり、それを怠れば所有者の損失に対する責任を負います。

    しかし、不動産には「経年劣化」があり、建物の古くなることに対して「減価償却」が行われます。

    「原状回復義務」は、借りた日のような壁紙や畳に戻す義務ではなく、また、一部の汚れに対して、壁全体を張り替える費用を払う必要はありません。

    敷金返済トラブルを防ぐためにも、管理者として、「原状回復義務」「善管注意義務」「経年劣化」の知識を持って、適切に対応しましょう。

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