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こんにちは。

売却委任獲得コンサルタントの印南です。前回のコラムでは、「インスペクション告知の義務化を活用してお客様から信頼を得る方法」についてご説明しました。

今回は「インスペクション告知の実務」について詳しく解説していきます。相手が買主か、売主かで説明するタイミングや気をつけるべきポイントが異なります。お客様の信頼を勝ち取るために状況によって最適な説明ができるようになることを目指しましょう。

インスペクションについての基本事項

まずおさらいです。

平成30年4月1日から媒介契約の締結時に建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付することが義務付けられました。媒介契約時に下記について説明をされているかと思います。

※標準媒介契約約款より抜粋

文章としては短いので読み流してしまえば一瞬です。

不動産の知識を持たない買主、売主が文字を読むだけで内容を把握することは難しいです。そこで不動産取引の専門家としてあなたの出番です。相手に説明をするために最低限の知識として、インスペクションの基本事項を覚えてください。

インスペクションについての基本事項

インスペクションとは

既存住宅の外壁や室内の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するもの。

インスペクションのメリット

調査時点での住宅の状況を把握した上で取引を行える。そのため取引後のトラブル防止につながること。

インスペクションを行うのは誰か

国の登録を受けた既存住宅状況調査技術講習を終了した建築士(既存住宅状況調査技術者)

インスペクションの対象となる建物

既存住宅(人の居住に用した住宅、又は建設工事の完了の日から1年経過した住宅)
戸建て住宅、共同住宅(マンションやアパート等)、賃貸住宅も対象
店舗や事務所は対象外

インスペクションの実施方法

既存住宅状況調査方法に従って調査を行う。使用する機材は調査実施者によって異なるが、例えば床の調査であればレーザー水平器等、基礎の調査であればクラックスケール、鉄筋探査機等が使われる。原則として、目視・非破壊検査で行う。建物の構造耐力上主要な部位である基礎の調査について、地中の調査は含まれない。また調査を行うときには、トラブルを防止するため建物の所有者が立ち会うことが一般的。

買主に対してインスペクションの話をするタイミングと気をつけること

媒介契約を締結するのが売買契約の直前というケースが多いと思います。

この場合、買主様はインスペクションのあっせんについての初めて説明を受けることになります。

これは非常にリスクのあるやり方です。

なぜなら、買主様に「インスペクションの説明を受けていない」「インスペクションができるならやりたかった」と契約の時に言われてしまうと契約そのものが壊れてしまうかもしれないからです。

もし契約そのものが壊れたら、売主様や他の仲介会社にも迷惑がかかりますし、あなたの信頼も失ってしまいます。売買契約時に初めてインスペクション告知の説明をするのは避けることが好ましいです。

買主様にインスペクションについて説明するのは、「最初の物件紹介の前」が最適です。最初の物件紹介の前に説明を行うことで、次回以降に説明をする手間を省くことができます。お伝えするポイントとしては、先にご紹介したインスペクションの基本事項の他に以下のような点があります。

  • インスペクションは、契約前、契約後の引き渡し前に行う方法がある。そして契約前に行ったほうが購入判断の材料にできるので良いこと。
  • インスペクションを行うためには、「売主の承諾が必要」ということ。そのため「希望しても行えない場合がある」こと。
  • インスペクションを行う場合は費用がかかること。既存一戸建ての場合、5~10万円程が多いが、対象の建物の種別や広さ、調査項目によって金額が異なること。
  • 所要時間は2〜3時間程度かかること。

口頭での説明でも構いませんが、事前に説明用の書面を用意しておき、説明を聞いた旨のサインを頂いておく尚良いです。契約時に「説明を聞いていない」と言われてしまうリスクを防ぐことができるからです。

買主様へのインスペクション告知のポイント

  • 告知のタイミングは「最初の物件紹介の前」が最適
  • 口頭での説明でもよいが、説明用の書面を用意して説明すると尚良い

売主に対してインスペクションの話をするタイミングと気をつけること

売主様との媒介契約は、正式に売却の依頼を承ったときになります。

ですので、インスペクションの話をするタイミングは媒介契約時となることが多いです。インスペクションの話をするタイミングを、売却査定時に行う方法もあります。インスペクションを有効に活用して売却を有利にすすめる売却戦略を提案するのです(詳しい話は別の機会にお伝えできればと思います)。

インスペクションの説明をすると売主様からは「インスペクションをやったほうがよいか?」と聞かれること多いです。そのため、どのように回答すればよいかをある程度決めておきます。

回答例

・個人的にはインスペクションを行うことをおすすめします。なぜなら、契約後に不具合が見つかると大変だからです。事前に買主に説明できれば瑕疵の対象にならないので契約後のトラブルを防ぐことができます。大きな不具合がなければ、売却を有利にすすめられる材料として使うことも可能です。

・今回は、インスペクションは行わなくてもよいと思います。なぜなら、インスペクションを行うには費用がかかるからです。売主側でインスペクションを行っても、買主側で別にインスペクションを行うケースもあります。買主側でインスペクションを行いたいと依頼があったときに検討しましょう。

また買主側がインスペクションを希望したときに「了承するか」、「断るか」を確認しておくことも有効です。

買主がインスペクションを希望する場合、費用を負担して行うわけですから、それだけ本気で検討しているといえます。大きな問題がなければ、契約となる可能性は高いケースが多いということも伝えておくと、いざインスペクションを実施するときにスムーズに進めやすくなります。

尚、売主様がインスペクションに対して好意的であれば、インスペクションをおすすめしてもよいと思います。逆に「インスペクションをやりたくない」という場合には無理にインスペクションをすすめることは控えます。インスペクションを行うことは任意ですので、売主様の意思を最優先してください。

売主様へのインスペクション告知のポイント

  • 「インスペクションをやったほうがよいか?」という質問の回答を用意しておく
  • 買主側がインスペクションを希望したときに「了承するか」、「断るか」を確認しておく

インスペクション告知についてよくあるトラブル

よくあるトラブルの原因は、インスペクションの説明不足が原因のことがほとんどです。

特に「説明を受けていない」と言われてしまうと、宅建業法違反となる可能性もあります。契約後、または引き渡し後に建物の大きな不具合が見つかったとき、インスペクションの説明が不足していたことでお客様に責任を追求されることも考えられます。

(買主編)

  • インスペクションができるならやりたかった
  • インスペクションの説明を受けていない
  • インスペクションをやっていたら不具合に気づけたのにあっせんしてくれなかった
  • インスペクションを希望したのに協力的でなかった
  • インスペクションを行ったが、結果がわかる前に売止めとなってしまった
  • インスペクション当日に物件に行ったら、売主様に「インスペクションをするなんて
    聞いていない」と言われ、インスペクションを行うことができなかった

(売主編)

  • インスペクションができるならやりかった
  • インスペクションの説明を受けていない
  • 買主がインスペクションを希望したのに仲介側で勝手に断っていたことが契約時に発覚してトラブルになった
  • インスペクションの結果、買主が購入を見合わせた。そのインスペクションの内容についての説明がなく売主からクレームを受けた(調査結果を共有するかどうかを事前に相談しておくとベター)

インスペクション実施のための事前準備

インスペクションを実施するために必要なポイントは以下のとおりです。

  • インスペクションのあっせん先の確保
  • あっせんするインスペクションのサービス内容の把握(費用、所要時間、調査対象)
  • インスペクションを実施するための売主の承諾の取得
  • インスペクションの結果がわかるまでのおおよその期間を把握
  • インスペクションの日程調整

買主側でインスペクションを行う場合には、上記を把握した上で売主又は売主側の仲介会社と調整するとスムーズに実施しやすくなります。

買主様にはインスペクションの結果、購入するかどうかを決める前、別の買主から購入申込みをされてしまうリスクがあることを事前にお伝えしておきます。これは後々のトラブル防止のためです。

インスペクションの種類と料金

参考として弊社のインスペクションをご紹介します。お客様の希望に対応できるようにサービスを充実させています。1番人気は床下調査を加えた建物診断検査(7万円)です。

【一戸建て】
・中古一戸建て建物診断検査(宅建業法上の建物状況調査)50,000円(税別)(交通費込)
(オプション項目)
床下調査 +20,000円・鉄筋探知機+5,000円・屋根裏詳細調査+15,000円
ドローン屋根調査+35,000円・
シュミットハンマー「コンクリート簡易圧縮強度調査」+40,000円

【マンション】
・中古マンション住宅検査40,000円(税別)(報告書・交通費込)
オプション画像付き報告書+5,000円(税別)(キャンペーン中につき無料)

今回はインスペクション告知の実務について解説しました。

インスペクションの告知を適切に行えば、お客様から信頼されやすくなります。

信頼が得られれば、契約の確率も高められます。

さらにインスペクションを有効に活用できるようになれば、契約後のトラブルを未然に防ぐことも可能です。あなたの日々の仲介業務のヒントになれば幸いです。

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