事故物件とは部屋の中で孤独死・事件などが発生した部屋のことです。
事故物件の紹介サイト「大島てる」も一般の方まで浸透しています。
部屋を紹介する不動産会社やオーナーからみれば、厄介なことこの上ない部屋です。しかし、空かせておくのももったいないのでやはり告知した上でお勧めすることです。
本記事では
- 入居希望者への告知のタイミングはいつなのか？
- 案内時に気を付けなければならないことはどんなことなのか？
など、事故物件を案内する際の注意点をまとめました。
事故物件とはどんなもの？
一般的には、事故物件と呼んでいますが正式には「心理的瑕疵物件」と呼びます。
瑕疵とは不具合・傷という意味ですが、不動産の瑕疵物件とは「物件の売買や賃貸契約にあたり、心理的に抵抗がある物件」のことです。
この事故物件も内容によりいろいろですが、例えば犯罪が行われた部屋（殺人・傷害など）・とくに事件性はないが孤独死や自殺また火災などがあります。
過去にこのような事が起きた物件は必ず、売買や賃貸など取引がある場合は相手に告知しなければいけません。
事故物件告知義務のタイミングと注意点
次にこの事故物件をどのタイミングで伝えるかの注意点です。
事故が起きてしばらくは部屋のリフォームなどで空室のままでしょう。
しかし、数か月また１年以上も空いたままではやはりオーナーも「家賃を値下げしても、なんとか入居するようにしてほしい」といわれるはずです。
実際に紹介する不動産会社営業マンとしては、ためらいがある場合もありますが、これも仕事のうちとなんとか法律に沿った上での案内をすることです。
①募集広告に告知する
事故物件を伝えるタイミング。
これは最初からです、募集広告を出す時点で「この物件は心理的瑕疵物件」であることを明記する必要があります。
本当に瑕疵物件が嫌な人はこの時点で問い合わせから除外するはずです。
なので、この「心理的瑕疵物件」でも問い合わせをしてくる入居希望者は入居する確率が高い方でしょう。
最近では、事故物件サイトを確認し「破格の家賃ならOK」という人も多いのであきらめたものでもありません。
そのかわり大幅な値下げを要求される場合が多いです。
事故物件は相場より３割から場合によっては半額近くまで値下げされる場合もありますが、
その金額よりまた値下げ交渉してくる入居希望者が多いのが現状です。
オーナーと相談の上で契約までいくよう頑張ってみましょう。
②問い合わせ時での情報開示
最初から問い合わせをされる方はともかく、入居希望で不動産会社の店頭にこられた方が、入居希望物件と予算などが折り合わない場合に、この事故物件をおススメするという場合もあるでしょう。
その場合も、
３年ほど前にこのような事件がありました」
と内容も伝えるべきです。
曖昧なまま内覧まで進んでしまい、入居希望者が事故物件でも良さそうなお部屋だからと申込をしようとした時点で、殺人事件があった部屋ですと伝えたらどうなるでしょう？
「最初からその話を聞いていれば内覧しなかった、無駄に時間をかけさせられた」と大クレームに発展する可能性があります。
内覧まで行く前に正確な情報をお伝えするべきでしょう。
③告知義務は永遠に続くと考えるべき
この事故物件の告知義務ですが、いままでこの告知期間の規定は曖昧でした。
オーナーも不動産会社もこの点、誤解があるようで「最初の入居者には伝える義務があるが２回目・３回目の入居者までは伝える必要はない」と思い告知せずに契約してしまっている事例を度々耳にします。
瑕疵物件の告知義務は発生年数にかかわらず、お伝える必要があります。
事故発生から何年経っても、何度入居者が変わっても必ず情報を開示しましょう。
RETIO 一般財団法人 不動産適正取引推進機構の資料をご覧ください。
事件発生から50年が経ちすでに建物もなく更地にした土地であっても、このような訴えが起きています。
売却したオーナーに対しては土地売却代が、また仲介した不動産会社は告知義務を怠ったとして仲介手数料が返還されることになりました。
民法改正で事故物件の扱いはどう変わる？
2020年４月からの民法改正では、ご存じの通り今まで曖昧だった土地取引についての明文化が求められます。
事故物件に対しても募集広告時での告知、契約時の重要事項説明時でも内容をお伝えしその上で契約となります。
今後、国土交通省が瑕疵物件など不動産トラブルのガイドラインを作成予定です。
正式なガイドラインはまだのようですが、参考までに国土交通省が運営している不動産トラブルデータベースを公開しているのでご覧ください。
このサイトでは、どんな物件でどのようなトラブルが起きているか？その判決はどうなったのを確認できます。
この物件についての説明はどうだろうか？などと迷われたときに参考になさってください。
【無料配布】心理的瑕疵・事故物件に関する告知書
ミカタストアでは「心理的瑕疵・事故物件に関する告知書」を無料で配布しています。
すぐにお使いいただけますので、是非お役立てください。
まとめ
今回の記事では、事故物件案内時の注意点についてお伝えしてまいりました。
事故後、数十年を経ても告知義務があることを知らなかった方もいるのではないでしょうか？
今後の民法改正はこの曖昧だった部分も開示・明文化するように義務付けられています。
最近の入居者も事故物件サイトなど見て、確認してから問い合わせをされる方も多いので特に説明することに気後れする必要もありません。
実際、事故が起きると部屋を貸し出す状態にするまでかなりの資金をオーナーは投じており、また空室期間も長く大変な負担になります。
孤独死が多くなっているせいか、最近は保証会社もこのような場合の空室保険なども出ているくらいです。
オーナーには負担を軽くするようなアドバイスを、そして入居希望者には納得の上の契約を漏れなくするようにつとめましょう。
皆様のご参考になれば幸いです。
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