初めて収益物件の価格査定を行うのですが、先ずは何に気をつけて査定すれば良いですか？｜不動産仲介営業お悩み相談室

不動産業界でご活躍のあなた、こんにちは。
株式会社レコの梶本幸治です。

今回は「初めて収益物件の価格査定を行うのですが、先ずは何に気をつけて査定すれば良いですか？」というお悩みを取り上げます。

実需居住用の担当者だったとしても、収益物件の査定を依頼される機会もあるでしょう。

戸建賃貸や分譲貸し中の区分所有などであれば比較的容易に査定出来ますが、収益一棟物件の査定を初めて行う場合はどうすれば良いのか悩まれる方も多いと思います。

そこで今回のコラムでは「初めて収益物件の価格査定を行うのですが、先ずは何に気をつけて査定すれば良いですか？」という収益物件初心者向けに注意すべきポイントに触れて行きましょう。

今、注意すべきポイントと申し上げましたが、ここでは収益還元法、取引事例比較法、再調達原価法など査定価格の算出方法には触れませんし、収益価格と積算価格の違いなどにも触れません。

これら、実際に査定価格を算出する方法や語句についてはググって頂いた上で、他の専門サイトをご参照ください。

このコラムでは、これら語句説明や具体的査定方法よりも大切な事をお伝えしたいと思います。

その、大切な事とは、ズバリ…。

ビビらない事です‼（笑）

あっ思わず文末に「（笑）」と付けてしまいましたが、私は真剣です。

お客様（売主様・物件所有者様）の方が収益物件に詳しそうだと思い込み委縮してしまうと、もう価格査定提案が上手くいくことは無いでしょう。

実需居住用不動産をメインに取り扱っておられる不動産営業担当者の中には、実需不動産よりも収益物件の方が、難しいくてレベルも高いと思っておられる方がいらっしゃいます。

私のコンサルを受けて頂いているクライアント先の営業担当者様と、具体的な査定案件の精査を行っているとたまに「この収益物件のオーナー様は何棟も所有しておられ、売買に関しても殆どプロみたいな方でして…」とか、「今までに何回も売ったり買ったりされている家主様ですので、私なんかよりもずっと知識をお持ちでして…」などとおっしゃる方がいらっしゃいます。

確かにこのようなオーナー様や家主様は、一棟収益物件の管理に関してはプロかも知れませんが、不動産売買仲介の分野にあっては我々の方が「プロ」であるとの矜持をもって仕事をして頂きたいと考えています。

ましてや、小ぶりな一棟物件を１件所有しておられるくらいのオーナー様に臆していては駄目です。

未経験の収益物件価格査定に際しては慣れた実需物件よりも、事前の準備や調査などに多くの時間を要するかも知れません。

しかし、売主様への査定報告時は堂々としておいて下さい。

又、収益物件の市場調査を行う際、収益物件を少し齧った先輩から「レインズや収益物件の専門サイトには一番大切な情報は載っていない。収益物件は水面下でしか重要な情報はやり取りされない」といったアドバイスを貰う事があります。

なんだか「通人」ぼったアドバイスですが、これも正しいとは言えないと思います。

レインズや収益物件の専門サイト（楽待さんや健美家さんなど）にも重要な情報は掲載されていますし、これらに掲載されている情報を頭に入れておくことは、収益物件の価格査定を行うにあたり重要な調査方法のひとつです。

つまり、「初めて収益物件の価格査定を行うのですが、先ずは何に気をつけて査定すれば良いですか？」とのお悩みを抱えている収益物件未経験のあなたに覚えていて欲しい事は、「お客様も同僚・先輩も好き勝手言ってくるけど、その言葉に臆したり妄信したりする事は無い」という点です。

収益一棟物件は実需居住用物件よりも面倒な作業や手続きが多い事は確かですが、難しい事ではありませんし、レベルの高い事でもありません。

必要以上にビビってお客様の信用を失ってしまっては勿体ないですので、事前の準備や調査を行った後、胸を張って査定報告に臨んで下さい。

「初めて収益物件の価格査定を行うのですが、先ずは何に気をつけて査定すれば良いですか？」というお悩みに対するアドバイスとしては簡単すぎるように感じられたかも知れませんが、この点は本当に大切ですので是非覚えておいてください。

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