物件入替時期を提案するアセットマネジメント視点

賃貸経営をおこなうオーナーには、物件を売却し新しい物件を取得する「物件入替」の時期が、いつかは来るものです。そのようなとき、オーナーから相談を受ける管理会社はどのようなアドバイスをすべきでしょうか?

物件の入替えはオーナーが検討する前に、管理会社から勧めるケースもあり、賃貸管理をオーナー目線でチェックするアセットマネジメントの考え方を解説します。

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投資物件を売る絶好のタイミング

管理している物件のオーナーにはいろんなタイプの大家さんがいます。

・以前から所有していた土地に1棟のアパートを建てコツコツと経営をしているタイプ
・農地だった土地に10年ほどかけて数棟のアパートを所有しているタイプ
・築古の戸建住宅や区分マンションを所有し、最近はアパートの購入をはじめたタイプ

複数所有するオーナーに必ず訪れるのが「物件入替」です。

損切は決断を早くする

以前から所有していた物件でもあり得ることですが、新規取得した物件ではとくに注意したいのが、市場環境の大きな変化により入居率が激減するケースです。

・地場の主要産業であった事業所が経営破たん
・大規模店舗など近隣利便施設が移転
・自然災害などの影響で公共交通が廃止

などこれまでの需要が継続できない、新規の需要が生まれる可能性が低いなど、入居率をあげるには大幅な家賃の値下げしか考えられない場合があります。

このような物件を持ちこたえようとして、広告費をかけ大がかりなリフォームをし、その結果家賃が下がるようであれば収支バランスは極端に悪化するでしょう。

それよりも “損切” を決断、売却することにより無駄な出費をなくし、わずかでも資金回収ができれば新たな物件の取得に充当できます。

オーナーはこのような変化があった場合、なかなか考え方を切替えできないものです。

・失敗を認めたくない
・きっとなんとかなるだろう
・うまくいかないのは何か原因があるはずだ

など物件を所有しつづける方向で改善策を模索しがちです。管理会社の立場であれば冷静に現状を分析し、将来の見とおしを検討し思い切った結論を導きだすことも可能でしょう。

手間がかかり効率の悪い物件

古い物件になると設備の故障や建物細部の劣化などにより、修繕工事を頻繁におこなうことになります。年間の損益計算をしてみると修繕工事の多さが目立つものですが、所有する物件が多いオーナーは、家賃収入のボリュームが大きいので、なかなか気づきにくいものです。

物件別に収支バランスを分析するとすぐわかることですが、物件数が多くなるとこれも面倒なもので、見直す機会を失っている場合があるかもしれません。

しかし管理会社が修繕工事やリフォーム工事を管理している場合は、これらの分析は簡単にできるはずです。見かけのうえで利回りのよい物件であっても、最終的な利回りが修繕費に圧迫されている物件は、手放すことにより収益性を高められる可能性が高いものです。

賃貸経営を最終的な絶対利益額ではなく、投下資本に対する利益率や、自己資本の増加率などでオーナーの経営状態を客観的に分析してみます。

すると修繕工事を頻繁におこなう物件よりも、少々利回りの低い築浅の物件のほうが経営効率を高くできる場合もあるのです。

このような分析は、物件を総合的に把握している管理会社だからこそできることだと言えるでしょう。

立地条件の悪い物件からよい物件へ

不動産を取得するにはいくつかの条件を満たす必要があります。

1. 資金計画に見合う担保評価
2. 返済条件を満たせる利回り
3. 築年数が返済基準以内

投資物件の取得が初めてまたは2棟目など、まだ実績の少ないうちは融資の審査もきびしく、より安全性の高い物件になります。

そのような物件は、比較的築年数が浅くて利回りの高い物件になりますが、立地条件的には最高とは言えない場合もあります。

立地条件の優れた物件は価格も高く、自己資金も多額になる傾向となり、投資初期の段階ではハードルが高い場合が多いのです。しかし所有物件が多くなり金融機関の与信が高くなると、ハードルの高い物件の取得も可能になるといえるでしょう。

立地条件はできるだけ良好な物件ほど将来的なリスクは少なく、換金性が高いことは自己資本率を高める効果があり、最良のリスクヘッジと言えるのです。

売却予定物件は融資がつくうちに売る

賃貸物件を売りたくても融資がつかないほどの築古物件になると、現金購入客しか対象とできず、売値は下がり時間もかかるといった苦戦を強いられることもあります。

売却時期は “融資がつくうちに” が望ましいといえるでしょう。

もちろんオーナーの出口戦略が、収益物件として転売する場合という条件がつきます。更地にしての売却や解体して建替えを計画している場合は、退去のすすみ具合がむしろ重要となります。

融資がつく可能性の高い時期のほか、次のような条件が整うことも出口戦略として必要なものといえるでしょう。

・80%以上の入居率が継続している
・マーケット圏内で10年以内に大きな変化が起こる可能性が低い

つまりオーナーに『売るなら今のうち! 』といえるタイミングを捉えることが大切です。

管理会社の役割はアセットマネジメント

物件の入替えそのものは、管理会社にとってメリットといえるものは多くありません。売却した物件の管理を継続できる場合に限ると、物件入替えは管理戸数の増加につながります。

しかし売却と同時に管理が移管されると、新規物件の管理がスタートできるまでは減収となります。入替えした新規物件のデータ整理や物件状況の確認など、管理業務を軌道に乗せるまでは管理会社の負担も増えることでしょう。

それでもオーナーの物件入替に対し、積極的に管理会社が関わることは避けられません。むしろオーナーをリードするような役割が求められるのです。

賃貸管理業は「オーナーに代わって入居者や物件の管理をおこなう仕事」と位置づけられますが、大手企業は “オーナー代行” という枠にとらわれることなく、アセットマネジメントの視点から賃貸管理業を捉えています。

小規模な地域密着型の管理会社であっても同じことが言えるのです。オーナーが管理会社に求める最大の役割は「空室対策」ですが、この対策には対処療法的なものから、オーナーが所有する物件全体を考えた広範囲な対策も考えられます。

たとえば空室が多くなった物件の対策として、大がかりなリフォームやリノベーションを提案することを考えてみましょう。その場合、逆に既存物件への再投資ではなく、効率の悪い物件を売却して新規物件を取得する「入替え」を提案する方法もあります。

アセットマネジメントとは、オーナーの事業目的・投資目的に合致した資産運用方法を提案し、得られる利益を最適化することと言えるでしょう。

まとめ

管理会社がアセットマネジメントを意識した業務をおこなうことは、これまで少なかったと思います。しかし人口減社会となるなか、新築賃貸物件の増加はつづき、経営環境は厳しくなっています。

オーナーの経営状態悪化は管理会社にも影響があり、経営破たんや管理移管により管理戸数の減少を招きます。管理戸数は管理会社の経営状態を計るバロメーターですが、管理戸数を増やすためには「オーナー代行業」の意識から脱皮し、アセットマネジメント視点をもった管理会社であることが求められるのです。

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