賃貸物件に必要な保険の種類と役割

賃貸管理業務において重要なリスクヘッジ、賃貸物件が災害や事故にあった場合の備えとして、オーナーは必要な保険に加入し入居者にも必要な保険に加入するよう働きかけなければなりません。

また管理会社も業務上において他人に損害を与える可能性があり、ときには損害賠償の請求を受けることもあります。
ここでは賃貸管理に係る各種損害保険の種類とその内容について解説します。

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賃貸住宅を守る保険のしくみ

万が一の事故や災害に備えるための損害保険、住宅の保険としては「火災保険」があります。保険金の受け取りは保険の対象となる建物や家財の所有者が原則です。

アパートが火災に遭った場合、損害の補償を受けることができるのは所有者です。また住戸内の家財が火災により焼失した場合は、補償を受けることができるのは家財の所有者である入居者になります。

保険契約を締結し保険料の支払いをする人を「契約者」といい、保険金を受け取る権利のある人を「被保険者」といいますが、火災保険ではこれらは同一の人になるのが一般的です。そのため、建物の火災保険はオーナーが契約し被保険者となり、入居者は住戸内の家財を対象とした保険に加入するよう通常おこなわれます。

火災保険加入は原則的に “任意” で加入するものですが、アパートを建築するあるいは購入する場合に、金融機関からの融資を受けるさいには、保険加入が義務づけされていることが多いです。

また入居者が賃貸借契約時に家財保険に加入することも、原則的には任意とされています。しかし保険加入を入居条件としている賃貸物件は多く、現実には保険加入が義務化されているといってもいいでしょう。

以上のように賃貸住宅の損害保険は、建物と住戸内の家財について、それぞれの所有者が保険をかけることが原則なのです。

賃貸住宅を対象とした損害保険の種類

賃貸住宅にかける保険の種類には、物件オーナーがかける保険と入居者がかける保険があります。

オーナー保険 入居者保険
建物火災保険 家財保険
地震保険 地震保険
施設賠償責任保険 借家人賠償責任保険

オーナーがかける保険

万が一の事故による損害を補償するのが保険ですが、オーナーがかけなければならないのは「建物」に対する保険です。

1. 建物の火災保険

アパートやマンションそして戸建住宅と、賃貸物件には種類がありますが火災保険の仕組みは同じです。保険の対象となるのは、火災のほか台風や洪水などの自然災害によるもの、建物外部からの落下物や飛来物などによるものなども対象とする保険商品があります。

損害額については少額の損害は対象外となるよう限度額を定めている商品もあり、補償内容は契約前にしっかり確認することが大切です。

また補償対象となる災害や事故の種類については、選択して保険内容を決めることになります。

これまで数十年もの期間、洪水がなかった地域でも大きな洪水被害が起きています。ハザードマップを確認して物件が所在する地域の災害リスクを把握したうえで、保険内容を検討することが重要です。

2. 建物の地震保険

火災保険は地震や噴火およびこれらが原因の津波による災害には適用されません。地震などの原因による保険は「地震保険」の契約が必要です。ただし、地震保険単独の加入はできず、必ず火災保険とセットにした契約になり、居住用の建物に限定されています。

3. 施設賠償責任保険

賃貸住宅や店舗・オフィスなど賃貸用の建物は事業用途の施設です。施設になんらかの欠陥や施設の使用によることが原因で、施設利用者を含め施設周辺の第三者に損害を与えた場合に補償する保険です。

例えばアパートの外壁の一部がはがれて落下し、通行人やアパート居住者がケガをしたようなケースです。保険料は非常に安く、万が一の場合に大きな責任を負わなければならないオーナーは、必ず加入すべき保険です。

入居者がかける保険

賃貸借契約締結時に入居者は、火災保険契約を締結することになっています。

1. 家財の火災保険

オーナーは建物の火災保険に加入しますが、入居者はご自身の家財を対象とした火災保険に加入します。万が一の火災はもちろん、落雷・爆発・風災・水災など、建物の火災保険と同様のさまざまな事故や災害に対応しています。

入居者にとっては心配な盗難による損害や、外出時に持ち出した家財の損害などにも対応する商品があります。

2. 家財の地震保険

家財保険も火災保険と同様、地震などが原因の損害については「地震保険」を付加しなければ、すべての災害に適用できる補償を受けることができません。

3. 借家人賠償責任保険

賃貸住宅の家財保険に自動でセットされるのが「借家人賠償責任保険」です。
入居者が使用上のミスで借りている住宅に損害を与えた場合、賠償責任を負いますがそのための補償をおこなう保険です。

賃貸借契約で入居者に火災保険加入を義務づけているのは、借家人賠償責任保険の適用が目的となっています。

管理会社の業務を対象にした保険

オーナーや入居者の保険について解説しましたが、管理会社が対象の保険もあります。管理会社の業務においてオーナーや入居者に対し損害を与えた場合、相手に対しておこなう損害賠償を補填する保険です。

補償される事故例としては以下のようなものがあります。

1. 管理会社のスタッフが接客時の言動により名誉棄損を受けたと損害賠償を請求
2. 管理会社が保管する個人情報が漏洩し相手から損害賠償を請求
3. 建物管理の不備やミスが原因でおきた事故による損害賠償請求
4. 入居者の家賃などを管理会社スタッフが着服しオーナーから損害賠償を受ける
5. 管理物件に設置されていた看板類が落下し通行人などに損害を与えた
6. 管理会社スタッフの入居者への対応が悪く、そのため退去に至りオーナーから損害賠償を請求

参考:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅管理業総合賠償責任補償制度のご案内」

業務上において相手方あるいは第三者に損害を与える可能性は、現代においては非常に高くなっています。特に精神的なクレームが原因となるケースについては、解決までに時間がかかると業務上でも支障がでてくることがあります。

管理会社の役割のひとつとして、入居者や近隣住民および関係者とのトラブルを防止し、平穏な住環境を維持することがあります。それに反して自らトラブルを抱えてしまっては本末転倒です。

損害賠償請求などを受けた場合に備え、短時間でトラブルが解決できる体制はとっておきたいものです。

なお2020年に成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、賃貸管理会社の登録制度が本格的にスタートします。その中で制度化される「預り金保証制度」に関し、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の保証制度加入企業には、この「賃貸住宅管理業総合賠償責任補償制度」が上乗せされます。

まとめ

個人の生活においても多くの人が加入する損害保険、賃貸物件でも例外ではありません。特に最近の異常気象ともいえる災害の多発は、保険の重要性を改めて認識させています。
自然災害ばかりでなく、物理的あるいは心理的な原因によって、損害を生じさせるケースも増えています。

賃貸物件のオーナーや管理会社にとっては、想定外といった言い訳は通用しない社会になっていることを認識し、万が一の備えを万全にしておきたいものです。

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