特定建築物調査:一級建築士および二級建築士、建築基準適合判定資格者、特定建築物調査資格者 建築設備検査:一級建築士および二級建築士、建築基準適合判定資格者、建築設備検査資格者

アパートや賃貸マンションなどの賃貸物件には、規模により法律で定められている各種の点検が必要です。点検をはじめとする管理義務は所有者にあるわけですが、管理委託を受ける管理会社にとっても重要な役割があります。

法定点検を実施する専門家への依頼や確認、関係する書類の保管など、オーナーに代わっておこなう業務の内容を確認しておきましょう。

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賃貸管理と法定点検

賃貸管理会社はオーナーの代理として、さまざまな業務をおこなっていますが、建物に関わる法定点検をオーナーに代わって準備や手配することがあります。

法定点検は義務づけされているものなので、期日までに点検せず報告を怠っていると、罰則を受けることになりかねません。

さらに万が一事故の発生により大きな被害がでた場合、必ず問われるのが所有者あるいは管理者としての責任です。事故の原因が管理不備と疑われた場合は調査がおこなわれ、法定点検がされていなかったことにより、予見できたはずの事故がおきてしまったと認定されると不法行為の責任が問われます。

たとえば外壁からタイルが剥がれ落ちるなどの事例が全国各地でみられ、10年ごとの外壁全面打診調査が義務づけされています。

地方公共団体からも次のような注意喚起が発出されている状況です。

天井・窓ガラス・外壁タイル等の落下防止対策について(東京都都市整備局)2018年
既存建築物の外壁タイル等の落下防止について(北海道建設部住宅局)2020年
外壁等の落下防止対策のお願い(大阪市都市計画局)2020年

いずれも建築基準法が定める「特定建築物の定期調査報告制度」にもとづくものです。

アパート・マンションで必要とされる法定点検

アパートやマンションにおいて所有者がおこなうべき、建築物や建築設備の法定点検は各種あります。
それぞれ専門家による点検をおこない、報告の義務があるものです。

消防設備の点検

アパート・マンションは消防法で定める「非特定防火対象物」であり、次の消防設備が設置されている場合は、消防設備士または消防設備点検資格者による点検をおこなわなければなりません。

・消火器具
・誘導灯
・漏電火災警報器
・火災報知設備
・屋内消火栓設備
・屋外消火栓設備
・避難器具
・非常警報器具
・消防用設備用自家発電設備
・動力消防ポンプ

点検の結果は「非特定防火対象物」は3年に1度の報告が必要です。
またマンションの場合は、特定防火対象物の対象になる用途のテナントが入居しているケースもあり、消防署への報告が1年に1度になることもあるので注意が必要です。

点検や報告は消防設備士や消防設備点検資格者に依頼しますが、消防設備士は第1類~第7類および特類、消防設備点検資格者は第1種・第2種・特種の区分があり、点検できる設備の種類が決まっています。
(消火器など防火管理者などが自ら点検・報告できる設備もあります。)

点検・報告の依頼のさいには、これら専門家に確認するようにしてください。

水道設備や下水道の点検

受水槽や高架水槽により給水する場合は、受水槽・高架水槽の清掃をおこない、水質の検査や水槽の点検をおこない検査結果などの書類を保管しなければなりません。(容量が10立方メートル以上に適用)

清掃・点検・水質検査の頻度は年間1回以上と決められており、簡易専用水道検査機関による検査が必要です。これは「水道法」に定められていることです。

水質検査は法定検査である年1回以上の定期検査に加え、各自治体の水道事業者は、毎日の水質(濁りやカルキ臭)の目視検査や、定期的な残留塩素測定をおこなうよう指導しています。

地方都市においては公共下水道が整備されておらず、汚水排水設備として浄化槽を使用するケースがあります。浄化槽の点検・清掃・水質検査は「浄化槽法」で定めがあり、次の義務が所有者に課されています。

1. 新規設置の場合は設置後3ヵ月~5ヵ月の間で水質検査
2. 継続使用の浄化槽は1年に1回の清掃と水質検査
3. 3ヵ月ごとの保守点検

これらの検査や保守点検および清掃は、それぞれ専門の業者や検査機関に依頼します。

水質検査:指定検査機関
清掃:浄化槽清掃業者
保守点検:浄化槽保守点検業者、浄化槽管理士

特定建築物の定期調査と建築設備の定期検査

アパートやマンションは建築基準法上「共同住宅」と分類され、特定建築物に該当します。

特定建築物の定期調査や建築設備の定期検査は、各自治体が対象となる建築物の規模や報告頻度を指定しています。

特定建築物の定期調査項目は多岐にわたりますが、大きな項目は以下のとおりです。

1. 敷地および地盤
2. 建築物の外部
3. 屋上および屋根
4. 建築物の内部(高齢者や障害者用以外の住戸は除く)
5. 避難施設

定期検査が必要な建築設備は次のとおりです。

1. 換気設備
2. 排煙設備
3. 非常用照明器具
4. 給水設備や排水設備

調査や検査は専門家に依頼しますが、特定建築物と建築設備とでは異なる場合があります。

特定建築物調査:一級建築士および二級建築士、建築基準適合判定資格者、特定建築物調査資格者
建築設備検査:一級建築士および二級建築士、建築基準適合判定資格者、建築設備検査資格者

エレベーターの点検

エレベーターの点検は建築基準法にもとづきますが、建物新築時における建築確認申請では建物とは別に申請が必要な設備です。

定期検査は1年に1回以上と定められており、エレベーターの操作盤付近には必ず「定期検査報告済証」が貼られているのをよく見ます。

エレベーターは稼働する機械のため、部品の劣化や制御機構の不備などがあると、重大な事故につながる可能性が高く定期点検は欠かせません。

車の車検と同様の重要性があると言っていいでしょう。

法定点検および報告は、一級建築士および二級建築士と昇降機検査資格者に依頼できますが、メーカーとのメンテナンス契約を締結していることが多く、メンテナンス会社がおこなうのが一般的です。

自家用電気工作物の点検

およそ40戸以上のマンションになると、電力は50KW以上になり高圧電力による引込方式になります。この場合はマンション敷地内やマンション内に「借室電気室」を設け、キュービクル式高圧受電設備を設置することが多くなります。

このキュービクルは「自家用電気工作物」に該当し、電気事業法によりマンション所有者が保安義務を果たさなければなりません。

具体的には電気主任技術者を選任し、日常の保守点検作業や年1回の検査などの計画を立て、保安規定として作成し経済産業省に提出します。さらに経済産業省から業務内容についての提出を求められたら、報告をしなければなりません。

まとめ

賃貸物件の法定点検について解説しましたが、2階建ての小規模なアパートなどは該当しないだろう、と思われるかも知れませんが、150平方メートル以上のアパートでは最低限「消火器」の設置が義務になっています。

また点検義務はありませんが、設置義務のある住宅用火災警報器の内蔵バッテリーには期限があります。作動しない状態のまま放置し、万が一火災による被害が生じたときに、所有者であるオーナーの責任が問われる可能性もあります。

法的な点検義務も含めて、安心安全な住環境を提供する義務は、管理会社にもあることを忘れてはなりません。

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