入居審査でチェックする項目とわかりやすい審査方法

入居者を募集してすべての部屋が埋まれば、賃貸管理会社も大家もほっとすることでしょう。

しかし入居審査をきちんと行わないと、後々「家賃を滞納した」・「隣の入居者とトラブルを起こした」など問題が発生する場合があります。

問題のない人に入居してもらうためには、入居審査を厳格に行うことが必要。

この記事では入居審査でチェックすべき項目と審査方法などについて解説します。

入居審査のポイントは人間性と属性

入居審査の目的は何でしょうか。

それは端的に言えば入居したいという人を、住まわせて良いかどうか判断することです。

すなわち「きちんと家賃を支払ってくれる人」か、「ほかの入居者とトラブルを起こさない人」かどうかを判断し選ぶことです。

問題のない人に入居してもらうためには、その人の属性や人間性を評価して入居の是非を判断します。

属性は入居させた場合、支払い能力があるかどうかを見極める際の個人情報を言い、入居の申し込み時の提出書類により判断します。人間性については書類等では判断することは難しく、実際に会った印象により判断します。

審査は不動産管理会社や保証会社・大家が行いますが、最終的には大家が判断します。

人間性はこうして確認する

入居希望者の属性については、入居申し込みをする際に提出される書類によって判断することが可能です。

しかし人間性については、書類だけで判断することはできません。

物件を案内したり、入居申し込みを受ける際の言動により入居希望者を評価することになります。一般的に大家よりも不動産管理会社の方が会う機会は多いので、管理会社のアドバイスは良き参考になるでしょう。

次に挙げたような人は人間性が高いと評価でき、ほかの入居者とトラブルを起こす可能性は少ないので、入居させて良いと判断できます。

・穏やかでまじめな感じの人
・管理会社の説明を素直に聞く人
・こぎれいな身なりのひと
・気遣いのできるような人
・長く話をしたいと思わせる人

逆に次のような人は、他の入居者とトラブルを起こす可能性があるので、入居を断った方が無難です。

・横柄な態度の人
・不真面目な感じの人
・服装が派手な人
・入れ墨をしている人
・管理会社や物件についての要望が多い人
・不潔な身なりの人

属性審査の項目・評価方法を紹介

入居審査では、人間性とともに属性についても審査することが重要です。

入居審査での属性とは、支払い能力や勤務先・勤続年数・雇用形態・保証人・年齢などの個人情報のことを言います。次に主な属性について説明します。

1.支払い能力

属性審査で最も重視しなければならないのが支払い能力で、これを怠ると滞納が発生し、家賃回収に手間がかかることになります。無理なく支払える家賃は、一般的に月収の25%~30%が適正とされます。

しかし家賃が適正な範囲に収まると言っても、収入の少ない人は家賃を引いた可処分所得額が少なくなるので、注意する必要があります。

その場合には勤務先や勤続年数・貯蓄などを加味して、支払い能力を判断すべきでしょう 。

それでもなお支払い能力に不安が残る場合には、しっかりした連帯保証人を立ててもらうか、保証会社を利用するようにします。

2.勤務先

勤務先が審査の対象となる理由は、今後も安定的に家賃を支払える可能性が高いのか・社会的責任を負える人なのか判断材料になるからです。

したがって大企業の社員や公務員・医者・弁護士・税理士などは、高い評価を受けるので安心して入居してもらえます。また雇用形態も正社員で勤続年数が長ければ信用が置けるといえるでしょう。

逆に個人事業主や中小企業の社員・フリーター・水商売などの職業は、収入が不安定になりやすく社会的地位も高くないので評価は低くなります 。

評価が低い場合には、安定した職業を持つ保証人を立てること、十分な収入を示す課税証明書の提出や十分な額の預貯金通帳の提出をすること、および人間性を加味するなど総合的に判断します。

3.連帯保証人

連帯保証人としてふさわしいかどうかの判断基準は、入居者が支払い不能になった時に、代わって家賃の支払いをしてもらえるかどうかです。

したがってただ単なる友人や知り合いでは不可で、親や兄弟・祖父母など二親等以内の身内でなければなりません。また祖父母の場合は、支払い能力があるのか確認をする必要があるでしょう。

どうしても保証人を立てられない場合には、保証会社を利用する方法もあります。

しかし保証会社も使えないとなれば、入居希望者はどんな会社に勤め勤続年数は何年になるのか・正社員なのか・預貯金残高はどのぐらいあるのかなどを確認し総合的に判断します。また自己破産や借金などで、ブラックリストに乗ったことがないかどうかをチェックする必要もあります。

審査結果と大家の判断

入居審査は、通常管理会社または大家が行いますが、最終的な決定権は大家にあります。

しかし空室が長期間続いているような場合に、大家が早く空室を埋めたいと焦り、家賃滞納者やトラブルメーカーを入居させてしまうこともあります。

家賃滞納者を入居させた場合には、家賃収入を年金代わりにしている大家や多額の融資を受けている大家は、生活ができなくなる恐れも起こりえるでしょう。

入居不適格者を入居させないためには、賃貸管理会社は極力審査基準に合致した人を選ばなければなりません。しかし管理会社が不可としても、大家が入居させたいと望む場合もあります。

その場合には、入居希望者の属性と人間性を総合的に評価し、連帯保証人もきちんと立てた場合に認めるなど、判断を厳しく行うよう大家にアドバイスする必要があるでしょう。

審査基準の明確化

審査業務の質を向上させるために、管理会社が行うべきことは審査基準の明確化とスピーディな審査です。

審査基準の明確化をしておかないと、良い人を早く選んで入居させることはできません。また判断基準をきちんと決めておかないと、審査に手間取り機会ロスを発生させてしまいます。

また管理会社の意思決定のルールも、明確化しておく必要があります。

さもないと担当者が審査基準に従いスピーディに判断しても、上司の決裁が下りず入居者を逃し大家に迷惑をかけてしまったということにもなりかねません。

賃貸管理会社は、良い入居者をスピーディに選んで入居させることにより、大家の良きパートナーとして信頼を得ることが可能になります。

まとめ

入居審査は、不動産経営をする上での重要なもの。

良い人が入居してくれれば安定した経営ができますが、審査を間違えれば、滞納や近隣の人とトラブルになることもありえます。

審査の際には空室が埋まればいいと安易に考えず、良い入居者を早く選んで入居させることが大事です。

入居者の選定は、不動産経営に重大な影響を与えるということをよく考えて審査しなければなりません。

良い人を入居させることで、大家の賃貸管理会社への信頼はより高まることでしょう。

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