賃借人の敷金返還請求権が差押え、その時オーナーはどうする?

賃貸物件のオーナーに突然裁判所から届く「差押命令」、書面には「敷金を差押える」との記載があります。このような差押命令は入居者にも届くことがあります。

入居者に届いた書面には、賃貸人に支払うべき賃料を差押える旨の記載があります。

このように自身が債務者ではないにもかかわらず、他人の債務に関して差押を受けることがあり、差押えを受けた人を「第三債務者」といいます。

賃貸借契約において債権者および債務者の立場である、賃貸人と賃借人は第三債務者の立場になることがあり、その場合の対応方法について解説します。

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第三債務者とは

債権者と債務者、さまざまな契約などにもとづき、一定の給付をするよう請求する権利が「債権」であり、給付をおこなうのが「債務」です。

賃貸借契約では、賃貸人は物件を貸して賃借人に利用・収益させる義務があり、賃借人は賃料を支払う義務があります。どちらにも義務があるので「双務契約」といいます。

つまり賃貸人と賃借人はそれぞれ「債権」と「債務」を併せ持つことになり、債権者でもあれば債務者でもあるのです。

ところが賃貸人と賃借人は、賃貸借契約にもとづく当事者であるため、ときにより「第三債務者」という立場になることがあります。

オーナーが第三者債務者になることもあれば、入居者がそのような立場になることもあります。第三者債務者になってしまった事実は裁判所からの通知により知ることになるのですが、ほとんどは管理会社にオーナーや入居者からどうしたらよいか相談がくることになるでしょう。

第三債務者になると、本来の債権者に対する支払いをしてはいけせん。オーナーは退去時に返還する敷金を入居者に支払ってはなりません。
入居者は毎月支払う家賃をオーナーに支払ってはいけません。

それぞれのケースについて詳しくみていきましょう。

敷金返還請求権が差押えられると

賃借人に対し債権を有する債権者は、債権を確実にするため賃貸人に預けた敷金の返還請求権を差押する場合があります。

差押えといってもオーナーの預金口座や、賃貸物件である不動産を差押えするわけではありません。「敷金返還請求権」という賃借人が持っている権利を差押えするものです。

差押えの対象は「請求権」であって、敷金そのものではないことを理解しておきましょう。

入居者にはなんらかの借金があり、その債権者が借金の返済を求めて差押えすることを想像するとわかりやすいでしょう。

差押えは給料や預金口座などを差押えする例をよく聞きますが、敷金返還請求権も立派な債権なので、差押えの対象になるのです。

では「敷金返還請求権」の差押えにより、敷金は実際にどのようになるのでしょうか?

賃借人は将来いずれ退去します。その時点で賃借人は預けていた敷金の返還を受けるのですが、敷金返還請求権は差押えられているので、敷金の返還は賃借人の債権者が受けることになります。

敷金は賃貸借期間中の未払い賃料や、退去時に賃借人が負担することになる修繕費などの担保として預けたものなので、それらの費用などを控除した残りが賃借人に返還すべき敷金になります。

したがって賃借人の債権者に返還すべき金額は、預かった敷金から上記の費用を差し引いた残りの金額になるのです。

このようにオーナーは入居者の債権者とは本来関係がありませんが、入居者が賃貸人に対する債権を保有しているので、賃借人の債権者からみた場合、第三債務者になってしまいます。

気をつけたいのは「敷金返還請求権」が差押えられているにもかかわらず、賃借人に敷金を返還してしまうと差押えをおこなった債権者にも敷金を返還しなければならなくなり、二重払いになってしまうことです。

絶対に入居者に敷金を返還してはいけません。

賃貸人の債権者が賃借人に支払う賃料を差押える

賃貸人の債務に対しその債権者が、賃料を支払うべき賃借人に対し差押えをおこなうケースがあります。上とは逆に入居者の賃料に差押えがおこなわれるのですが、原因は賃貸人の債務履行のため債権者が、入居者を第三債務者として差押えを実行します。

賃借人が支払う賃料は賃貸人の財産になるのですが、その前に差押えをおこなうことにより、本来賃貸人に支払われてしまう賃料を債権者が回収する目的でおこなうものです。

賃貸人は物件のオーナーですから、たとえば固定資産税を滞納しており市町村が滞納税金を回収するため、オーナー所有の物件に居住する入居者の賃料に対して差押えする例があります。

この場合、賃借人である入居者は賃料をオーナーに支払ってはいけません。もし支払ってしまうと差押えをおこなった債権者にも支払うこととなり「二重払い」になっています。

自動引落になっている場合や、保証会社が毎月立て替え払いをおこなう仕組みになっている場合は、保証会社にも連絡しオーナーへの賃料支払いをストップする必要があります。

入居者にこのような差押命令が届いた場合は、管理会社に問い合わせがあるでしょうから、この点を入居者に説明し二重払いを防ぐよう気をつけなければなりません。

複数の債権者から差押えを受けたら

差押えの原因となっている債務者に複数の債権者がいると、差押えが複数の債権者からおこなわれることもあります。

債権者には次のようにいくつかの種類があります。

・国税
・地方税
・私債券

国税の優先徴収という原則はありますが、私債券の抵当権設定日と税などの納付期限の前後により、優先順位が変わります。また自身による判断で優先順位を決めることはできないので、複数の差押えがあった場合は必ず対象となる金額全額を供託しなければなりません。

供託をするには、オーナー、入居者とも居住地を管轄する法務局になります。
具体的な供託方法などは法務局で確認してください。

まとめ

普通に生活している入居者、普通に働きアパートオーナーとしても頑張っている賃貸人であっても、突然差押命令を受けることがあります。

第三債務者は本来支払うべき金銭を、別の人に支払うことでありあまり驚くことではありません。

オーナーや入居者から管理会社が差押えの件で相談を受けた場合は、まず「差押命令」が本物かどうかの確認が必要でしょう。昨今は詐欺的な “公文書” まがいの文書が届くこともあります。

真偽の確認は文書に記載されている「事件番号」を、裁判所に電話で確認するだけで可能です。本物であっても本文で述べたように慌てる必要はありません。差押命令の本文および差押債権目録を確認して、差押えされた債権がなにか確認し、適正な対応をするようにしてください。

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