多拠点居住対応物件の管理業務で注意すべきポイント

多拠点居住という新しい生活スタイルが生まれ、すこしずつ住まい方や住まいのあり方が変化している今日です。
その影響は賃貸住宅事業にも及んでくることが予想され、賃貸管理会社がおこなうオーナーへのアドバイスや、多拠点対応物件の管理を依頼されるなど、多拠点居住ニーズへの取組が必要となるでしょう。

ここでは多拠点居住に係る現況と、多拠点居住物件の管理についてポイントをお伝えします。

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多拠点居住の類型

多拠点居住にはいくつかの類型があり次のように分類することができます。

類型 本拠地 サブ拠点
二拠点 都市 田舎 *この類型を二地域ともいいます
都市 都市
田舎 都市
田舎 田舎
三拠点 都市 都市 都市
都市 都市 田舎
都市 田舎 田舎
田舎 都市 都市
田舎 田舎 都市
田舎 田舎 田舎

3拠点を超える場合もあると予想され類型はもっと増えます。
さらに拠点が「本拠地とサブ拠点」となる場合や「すべてがサブ拠点」という場合もあります。

多拠点対応の物件を探すには専門のプラットフォームが誕生しており、類型によって使いやすいプラットフォームの特徴が変わります。
今後はそれぞれの類型に適合するプラットフォームがどんどん登場し成長すると予想されます。

類型別のプラットフォームの実例

現在運営されている多拠点居住のプラットフォームを紹介します。

1. unito
本拠地を都市におきサブ拠点に外泊すると家賃が下がる「リレント」が特徴の賃貸サービスプラットフォームです。
本拠地とはいっても通常の賃貸住宅とは異なり、家具や家電の持込は不要です。
ホテル感覚で宿泊・利用するのですが、住民登録ができるので「本拠地」と定義できるわけです。他の拠点を利用する外泊日をあらかじめ申請することにより、月家賃が減額されるシステムです。
最短契約期間は1か月となっています。

2. Hafh
国内から海外までにも拠点展開をすすめる、サブ拠点の定額サービスプラットフォームです。
物件の所在地は都市から田舎まで、賃貸住宅・民泊・ゲストハウス・ホテル・旅館と、短期滞在とリモートワークも可能な拠点が増加しています。

3. ADDress
比較的田舎に近いロケーションの物件が多く、契約期間は1年間となっており本拠地としてもサブ拠点としても利用できるプラットフォームです。
宿泊施設に分類される物件はなく、ほとんどが「家守」という管理人がいる一戸建て住宅が登録されています。

4. XROSS HOUSE
東京都内でサブスクリプションとシェアハウスに対応する、アパートを提供するプラットフォームです。
都会を本拠地あるいはサブ拠点と、どちらにも対応できる物件が豊富で、住み放題・移り放題をキャッチフレーズにしています。

多拠点居住需要と賃貸管理会社

賃貸管理会社が多拠点居住物件を積極的に展開している事例はまだ少ないですが、多拠点居住需要にどのようなスタンスで臨むのかを考えてみましょう。

サブリース方式で物件を運用する

物件オーナーとはマスターリース契約を締結し、入居者とはサブリース契約を締結する「サブリース方式」です。
ただし一般の賃貸借契約と異なり、入居者は本拠地として居住するケースもあれば、サブ拠点として居住することもあります。
サブリースなのでどのような居住スタイルになるか、オーナーには関係がなく入居者と管理会社との契約関係となります。

多拠点需要に対しては次の2つのバリエーションが考えられます。

1. 多拠点居住需要と普通型賃貸借需要の両方に対応する
2. 多拠点需要に特化する

物件の立地条件や対象顧客層の設定により、どちらにするか選択することになるでしょう。
料金体系はサブスクリプションが基本ですが、最短契約期間や最長契約期間の設定により、バリエーションは多数生じます。

委託契約方式でサブスクリプションハウスを運用する

従来と同様の管理をオーナーから受ける方式です。
多拠点居住は料金のしくみとしてサブスクリプションが望ましいと思われ、オーナーの理解と運用のわかりやすさが求められます。

家賃収入は部屋ごとに毎月一定額とはならず変動します。
1棟ごと年間トータルした収益が、通常の賃貸借契約にもとづく家賃収入と比較し、空室率を考慮してサブスクリプションが有利であれば納得できる方式となります。

逆に変動が大きく不安定な収益になるようであれば、オーナーは踏み切れないかもしれません。
また1棟アパートの場合は管理会社に運用ノウハウが身についていることが条件となるでしょう。

一戸建てや区分マンションなど単体物件の場合は、比較的導入しやすいと思われます。
ただし区分マンションでは「民泊」と同様にみなされる可能性があり、民泊を禁止するマンションの場合は管理組合の承諾が必要と思われます。

多拠点物件管理の注意点

多拠点居住対応の物件は通常の管理物件と異なる面があります。

1. 入居審査のポイント
収入や勤務先など家賃の支払い根拠の確認は通常の賃貸借契約と変わりません。
期間が短いからといって審査が甘くなることはないといえるでしょう。

2. 賃貸借契約書
多拠点物件を管理するうえで通常の賃貸借物件と大きく異なるのは賃貸借契約書です。
形式としては「定期建物賃貸借契約」を採用することになります。
契約期間中にも他の人が物件を使用することになり、シェアハウスと同様に同一物件を複数の賃借人を相手として契約締結がおこなわれます。

3. 連帯保証人
保証人についてはシェアハウスにも対応する保証会社がありますので、連帯保証人または緊急連絡先を指定もらいさらに保証委託契約を義務とするか、連帯保証人だけでよしとしてもよいでしょう。

4. 退去時クリーニング
室内の清掃やアメニティなどは利用形態により異なります。前述の「unito」の形態では契約者が外泊し、その期間に宿泊施設として別人に貸し出された場合、退去のたびにクリーニングが必要です。
シェアハウス的に複数の利用者が時期をずらして利用する場合は、入退去のたびにクリーニングが必要になります。

5. 設備
家具・家電など生活に必要なものはひと通り用意する必要があり、調理に使う調味料の提供も必要でしょう。
さらにホテル的な使用になるケースでは、アメニティやリネンが必要になります。
前述の「XROSS HOUSE」では寝具類を用意しておらず、入居者がレンタルサービスを使用するようにしています。

6. 入居者ローテーション
使用形態や契約形態によっては、数日間や1週間程度のサイクルで入居者が変わるパターンもあります。
頻繁におこなわれる入退去に対し、管理上のミスがあると入居者の受入れができないこともあり得ます。
入居者ローテーションの管理は従来の賃貸管理ではなかった業務といえるでしょう。

7. 集客方法
前述したプラットフォームは、多拠点居住サービスをおこなう運営会社の独自のものです。
ポータルサイトではルームシェアに対応する物件のセレクトは可能ですが、多拠点居住やサブスク対応の物件をセレクトできる仕様にはまだなっていません。
今後多拠点居住が普及していくと、ポータルサイトでの集客も可能になると思われますが、自社サイトでのアピール方法を検討することも必要でしょう。

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まとめ

多拠点居住は国も後押しする新しい生活スタイルです。
今後の普及は必至と考えなければなりません。
多拠点居住ニーズに対応できないために、管理会社を変更されるといったことも予想されます。

また空き家が増加することが避けられない状況において、多拠点居住ニーズを取り込むことは空室対策のひとつとも言えます。
賃貸管理会社にとってビジネスチャンスになるかならないかは準備次第です。

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