これでバッチリ!お客様に説明できる! 瑕疵保険の基本~その2~

瑕疵保険についての第2回目のコラムになります。

このコラムの目的は、あなたがお客様に「瑕疵保険ってなんですか?」と質問を受けたときに自信をもって答えられるようになることです。

1回目を読んでない方のために前回までのおさらいです。

・瑕疵保険とは、建物構造や雨漏りなど所定の不具合があったときに対応する保険のこと

・瑕疵保険の利用が平成21年から平成29年で何倍にも増加している

・瑕疵保険は新築住宅向け、中古住宅向け、リフォーム用の3種類ある

・中古住宅の売買時の瑕疵保険は任意加入

より詳しく知りたい方は前回のコラムを読んでみてください。

>>これでバッチリ!お客様に説明できる!瑕疵保険の基本~その1~

前回までに瑕疵保険とは何なのか、どういう仕組みなのかは把握できました。

さて次には「瑕疵保険に入ったほうがいいの?」というお客様からの質問に答えるために必要な知識を学びましょう。

今回のテーマは、瑕疵保険のメリットとデメリット、瑕疵保険を使うことで受けられる税制優遇についてお伝えします。

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既存住宅売買瑕疵保険のメリット

既存住宅売買瑕疵保険に入ることでどんなメリットがあるのでしょうか。結論からいうと、物件が売りやすくなります。

理由は3点あります。

1.建物についてある一定の安全性が確保された物件だから

2.引き渡しを受けた建物に瑕疵が見つかってもトラブルになりにくいから

3.税制優遇が受けられるから

それぞれ簡単に解説します。

1.建物についてある一定の安全性が確保された物件だから

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには建物の検査が必要です。

検査を行うのは、既存住宅状況調査技術者です。

既存住宅状況調査技術者とは、建築士で所定の講習を受けた資格者のこと。彼らが行う検査で劣化事象が無いと判断されなければ、既存住宅売買瑕疵保険には加入できません。

保険が使えるということは

既存住宅売買瑕疵保険が使える物件=所定の検査項目で問題無しと判断された物件

といえます。

建築知識のない一般の方が建物に大きな不具合があるかどうかを見極めるのは難しいでしょう。

また不動産会社の担当者も取引のプロではありますが、建物の専門的な知識を持っている人は少ないのが実情。

ですから、建物の専門的な知識をもった第三者が建物の検査をした結果、所定の検査項目で問題無しと判断された物件というのは、買う側からみれば「安心できる建物」といえるわけです。

長く安心して住める建物かどうかは、買う側からすれば、重要項目の一つでしょうから、既存住宅売買瑕疵保険を使える物件は売りやすくなります。

ポイント

一般の建物 建物の状態が不明

既存住宅売買瑕疵保険が使える建物 建物の状態がわかる

だから、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる建物は売買しやすい

2.引き渡しを受けた建物に瑕疵が見つかってもトラブルになりにくいから

住宅に瑕疵が見つかったときは売買契約書の瑕疵担保責任の条項にもとづいて対応していくことが基本です。

仮に個人が売主で瑕疵担保責任の期限が引渡しから3ヶ月となっていれば、4ヶ月目以降は買主側で対応しなければなりません。

4ヶ月目以降はどれだけ大きな瑕疵が見つかっても、買主である所有者の自己責任となります。

しかし、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば安心です。

保険期間の間に、保証対象となる部分に瑕疵が見つかっても、保険金で補修費用をまかなえます。

なお、既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査に合格した物件であっても、引き渡しを受け住み始めてから瑕疵が見つかる可能性はあります。なぜなら、建物のすべてをチェックすることは難しいからです。

基本的には検査項目について目視で見える箇所をチェックするわけですから、見えなかった部分で瑕疵が見つかることも考えられます。

ポイント

一般の建物 瑕疵担保期間以降は原則買主負担

既存住宅売買瑕疵保険に加入した建物 保険期間中の既存住宅売買瑕疵保険に該当する損害は保険でまかなえる(免責金除く)

だから、既存住宅売買瑕疵保険に加入した物件は、引き渡しを受けた建物に瑕疵が見つかってもトラブルになりにくい

3.税制優遇が受けられるから

既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、各種の税制優遇が受けられる場合があります。簡単に一つずつみていきます。

・住宅ローン控除

住宅ローン控除の適用を受けるためには「木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること」という要件があります。そのため、要件を満たさない築年数の物件は原則として住宅ローン控除が受けられません。

しかしながら、既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、築21年の木造、築26年以上の耐火建築物(マンション等)の場合であっても住宅ローン控除を受けられます。(他にも要件あり)

・登録免許税の軽減

21年の木造、築26年以上の耐火建築物(マンション等)の場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、通常よりも登録免許税が安くできます。(他にも要件あり)

・不動産取得税の軽減

基本的には昭和5711日より前に新築された建物の場合、不動産取得税の軽減が受けられません。しかし、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると不動産取得税の軽減が受けられるので、通常よりも金額が安くなります。

・贈与税の住宅取得資金の非課税制度

住宅を購入するために両親や祖父母から資金援助があった場合の税金について。一定の要件を満たせば、贈与税を非課税にできます。こちらも「木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること」という要件があるのですが、既存住宅売買瑕疵保険に加入した場合、非課税制度を適用できるようになります。

※税制優遇については、状況や要件が変わる可能性があります、活用する場合は事前に税理士や税務署に確認した上で、活用出来るか確認してください。

ポイント

20年内の木造、築25年以内のマンションの場合は一定の要件を満たせば税制優遇が受けられますが、対象の物件が築21年の木造、築26年以上の耐火建築物(マンション等)は既存住宅売買瑕疵保険による税制優遇を確認してみてください。

既存住宅売買瑕疵保険の加入と各種税制優遇について噛み砕いていうと

築年数が一定程度経過した物件であっても、既存住宅売買瑕疵保険に加入によって制優遇も適用できるようになります。」

ということですね。

既存住宅売買瑕疵保険のデメリット

デメリットは「費用がかかる」ということです。

保険に加入するためには「検査料+保険料保証料」がかかります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入するための費用は、保険という名の安心料といえます。どれくらいかかるのかによって、加入するかどうかを判断していくことになるでしょう。

購入される方がどんな考えをもっているのか、どんな物件なのかによって既存住宅売買瑕疵保険に対するスタンスは異なります。

お客様の信頼を得るポイント

既存住宅売買瑕疵保険のメリット、デメリットをお客様へ説明できるようにする

「既存住宅売買瑕疵保険に入ったほうがいいの?」と聞かれたときに

お客様に「なるほど、よくわかりました!」と言ってもらえるよう準備しておく

次回は、既存住宅売買瑕疵保険を利用するためにかかる費用や手続きについて解説します。

瑕疵保険を理解することで、物件ごと、または買主、売主様のご希望にあわせた取引ができます。

実際に瑕疵保険を使う、使わないは別にして、しっかり理解することで営業の幅は格段に広がることでしょう。

不動産仲介実務において、あなたがお客様から信頼を得るためにお役立ちいただけると嬉しいです。

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