道路幅員はどこを計測すればいいのか？道路幅員による容積率の影響も解説

道路幅員を現地で計測する場合、コンベックスや巻尺があれば事足りるように思えます。

ところが実際の道路は、形状が多様ために、どこを起点に測ればいいのか判然としないことがよくあります。しかも道路幅員は、容積率に影響することがあるので、常に正確な判断が求められるのです。

この記事では、道路幅員の計測ポイントと道路幅員による容積率への影響について解説していきます。

道路幅員はどこを計測すればいいのか

仲介不動産の前面道路の幅員を調べる場合、道路の形状によっては、どこからどこまでの距離を測ればいいのか判断に迷うことがあります。道路幅員の基本的な計測ポイントを押さえていきましょう。

側溝がある場合の道路幅員

次の図のように両端に側溝がある道路の幅員は、側溝と民家の敷地境界が道路幅員の計測ポイントになります。側溝に蓋がある場合もない場合も考え方は同じです。

水路がある場合の道路幅員

次の図のように水路がある場合は、道路と水路構造物の境界が幅員の計測ポイントになります。

道路が法面になっている場合の道路幅員

次の図のように道路の端部が法面になっている場合は、たとえ法面や下の側溝が道路法の道路として管理されていても、道路として機能しないため、法面は道路幅員には含まれません。

道路の一部が歩道になっている場合の道路幅員

次の図のように道路の一部が歩道になっている場合は、歩道と車道を合わせて幅員を計測します。歩道にガードレールが設置されている場合も何もない場合も同じ考え方です。

また箱形の側溝ではなく、L型側溝が設置されていることがありますが、この場合も側溝と民家の敷地境界が、道路幅員の計測ポイントになります。

また道路の端部に側溝がない場合は、地方自治体が設置した道路明示標を道路幅員の計測ポイントとすることができます。

道路幅員は容積率の算定に影響を及ぼす

土地を有効に活用しようとすると、指定建ぺい率や容積率の制限いっぱいに建てることになります。ところが道路幅員が狭いと、指定容積率よりもさらに容積率制限が厳しくなることがあります。

道路幅員による容積率制限

道路幅員による容積率制限は、用途地域によって次のように算出されます。

具体的に計算してみましょう。商業地域で指定容積率が400％、前面の道路幅員が4mだとします。この場合、次の計算式になります。

商業地域は非住居系用途地域なので6/10が適用されます。この結果240％という結果が出て、指定容積率の400％よりも小さな値になったために、この敷地では容積率240％の制限になります。

変則的な道路はどこを計測するのか

敷地の前面道路が平行な道であれば幅員の計測や考え方は分かりやすいのですが、前面道路が変則的な場合、どの幅員を採用して容積率制限を算出すればいいのでしょうか。

ケースごとに解説をしていきましょう。

前面道路が斜めの形状

まず次の図ように反対側の道路境界が斜線になっている場合をみていきましょう。

道路幅員による容積率制限は、角地のように2本の道路に接している場合は、幅員の大きい方の値によって算出します。この図のように場所によって幅員が異なる場合は、幅員の広い方が対象になりますが、接道要件を満たす2m以上接した位置の道路が対象となるので、このケースでは幅員Ａを計測します。

前面道路が蛇玉系状

道路幅員による容積率制限は、2つ以上の幅員があれば広い方の値を採用できますが、次の図のようなケースでは、最大幅員を採用できません。

この図では、Bの幅員が最も広いのですが、東西方向共に道が狭くなっており、蛇が卵を丸飲みしたようないわゆる「蛇玉形状」になっています。これでは避難の際にBの幅員はまったく機能しないため、実質的に避難上有効な幅員であるAの値が採用されることになります。

しかし東行きが行き止まりの道路であれば、これも避難路にならないため、有効に避難できるCの値が採用されることになります。

2本の道路が並走している

次の図のように高架道路と側道が並走しているケースをみていきましょう。

高架道路と側道が元々ひとつの道路であり、一時的に高架道路と側道に分離して、再び合流して1本の道路になる場合は、2本の道路は、全体の幅員で避難上有効に機能しているとの考えから、Ａ＋Ｂの合計の幅員が、容積率算出の値として用いられます。

このように広い道路幅員で算出された値が、指定容積率を上回った場合は、指定容積率によって容積率が制限されることになります。

2本の道路が並走していても幅員を合算できないケース

同じように高架道路と側道が並走していても、次の図のようなケースでは双方の幅員を合算することはできません。

この図のケースでは、側道は再び高架道路と一体化することなく、車両や人を別のルートに誘導するものになっています。こうした形状では一体に機能しているとはいえないため、容積率の制限を算出するのに用いる道路幅員は、Aの値のみになります。

まとめ

道路調査は不動産調査の最も基本的なものです。道路幅員を錯誤することで、取引価格にも大きな影響を及ぼすことにもなりかねません。

側溝などの明らかな構造物が存在しないケースでは、これまで一度も道路判定が行われていないことも想定できます。その場合は、地方自治体の建築指導課等の道路担当部署に問い合わせの上、状況によっては「道路判定願」を提出して、役所の判断を仰ぐといった流れになることもあります。

道路の判定に迷った際は独断によらず、役所に相談をしましょう。道路に関しては、電話で相談をすると、お互いに思い違いをして誤った返事をもらうことがあります。正確な回答を得るために、必ず窓口まで出向いて相談をしましょう。