二項道路の調査はよくある間違いに注意をしよう!二項道路の基本を解説します

不動産の仕事をしていると「二項道路」という用語をよく耳にします。

センターから2メートルセットバックというルールは広く知られていますが、意外と間違って認識していることも多いのです。この記事では、二項道路に関するよくある間違いについて解説します。

そもそも二項道路とは何か

道路調査をすると、「二項道路」だったということがあります。

一般的に細い道路というイメージの二項道路ですが、少し基本的なことを押さえておきましょう。

なぜ「二項道路」と呼ばれるのか

建築基準法上の道路は、第42条第1項に定義付されています。公道や、開発道路、位置指定道路などの4メートル以上の幅員を有するものが道路として扱われます。

しかし、二項道路は、幅員が4メートル未満でありながら、センターから2メートルずつセットバックすることを前提に幅員4メートルと見なされています。これが第42条第2項に定義づけされているために、「二項道路」と称されているのです。条文は、次のとおりです。

第42条第2項(抜粋)  この章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。

条文から「二項道路」の基本を読み解く

二項道路の条文を読み解くと次の3つの要素が必要なことが分かります。

1. この規定が適用される際に存在している
2. 建築物が建ち並んでいる幅員4メートル未満の道
3. 特定行政庁が指定したもの

「この規定が適用される際」というのは、建築基準法が施行された昭和25年です。つまり、昭和25年以前から家が建ち並んでいることを特定行政庁(自治体)が認めて初めて二項道路として扱われることになります。

したがって、山道や田畑のあぜ道のように家が建ち並んでいない道は、けっして二項道路にはなりません。

なお、二項道路として指定されるものは、基本的に1.8メートル以上の幅員を有するものです。それ以下の幅員の道は、建築審査会の同意を要するため、要件を備えていても認められないことがあります。

二項道路でよくある間違いとは

それでは、二項道路に関して、よくある間違いを紹介していきましょう。

勝手にセットバックしても道路にはならない

二項道路として特定行政庁が指定していない、単なる通路に接する敷地をセットバックして、敷地前面を4メートル確保しても、接道したことにはなりません。

二項道路 調査

「道路は4メートル」という思い込みだけで調査をすると、このような勘違いをすることになります。まずは、前面の通路が二項道路として指定されているかの確認が必要です。

もしも二項道路として指定されたものであれば、道路の中心線から2メートルセットバックをすることで、接道要件を満たしたことになります。

避難通路を閉鎖することはできない

特定行政庁が二項道路を指定する場合、原則として二方向避難が確保されていることが条件になります。

たとえば次の図のように二項道路は途中までしかありませんが、その先に人が通れる通路があれば、避難上有効であることから1.8メートル以上の幅員のある通路は、二項道路として指定されます。

二項道路 調査

この場合、避難通路は、いわゆる「赤道」と呼ばれる非道路ですから、この通路のみに接した敷地では建物は建てられません。

ただし、こうした二項道路の成立要件となる避難通路は、条例で廃止が禁じられていることが多いため、たとえ自己所有地であっても、勝手に建築敷地にしたり、通路を閉鎖したりすることはできません。

最終的に4mになるという保証はない

二項道路は、4メートル未満の道路を指定します。たとえ一部幅員が狭いところがあったとしても、ここに家が建ち並べば、接道している宅地がすべてセットバックをして4メートルの道路が貫通することになります。

だからといって、二項道路の狭さを気にしている買主に、「最終的には絶対に4メートル道路が貫通します」といった約束をしてはいけません。

二項道路のセットバック義務は、建築基準法が適用される場合に限られているからです。たとえば、建物がない月ぎめ駐車場やテニスコートなどは、建築基準法が適用されませんから、セットバックの義務はありません。この場合、自己敷地を有効に活用するために、セットバックをしない可能性が高いのです。

家が建つのにセットバックをしないケースもある

所有地が二項道路に接しているのに、あえてこの道路に接しない申請敷地で建築をすることがあります。次のようなケースです。

二項道路 調査

二項道路に接していなくても、別の道路に接しているために、あえて二項道路と離した位置に敷地境界線を設定しています。これにより、この敷地の所有者はセットバックの義務から逃れることができるのです。

しかし、この方法は褒められたものではありません。建築基準法では、敷地の定義として「一団の土地をいう」とされており、このように明らかに一団の土地を申請敷地から排除する方法は、自治体によっては認めないことがあります。

順法精神の観点からも、このような手法を前提に取引をするのは厳に慎みましょう。

まとめ

二項道路は、道路中心線からの2メートルセットバックが原則ですが、反対側が崖地や河川などのセットバックできない形状の場合は、一方的に4メートルの位置までセットバックする必要があります。

一方後退なのか、中心後退なのかは、自治体の判断によります。しかも、向かいの宅地が既にセットバックをしていることもありますから、現況の中心線ではなく、二項道路として指定された時点の中心線が起点になります。

二項道路に接する敷地を扱う場合は、道路の中心位置がどこになるのかを含めて、必ず事前に自治体の窓口に相談をしてください。

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