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任意売却,

一括査定サイトを利用している不動産業者さんはかなり多いと思います。

その一括査定サイトを通じて、お客様が無料査定の依頼をする際に「査定を依頼する理由」を記載する項目があります。

その項目の中で、

  • 「金銭的な理由のため」
  • 「住宅ローン滞納中」
  • 「離婚」

という項目を選択されているお客様が結構います。

この選択をされているお客様は、将来的に競売や任意売却になる可能性が非常に高いです。

将来的に競売や任意売却になる可能性が高い理由

要は、

住宅ローンの返済ができないので、マイホームを売却する必要がある、
離婚をするので、今まで住んでいたマイホームを売却する必要がある、

ということですが、

この場合、売れる価格よりも住宅ローンの残高の方が多いケースがほとんどです。

そんな場合は、そのお客様にどう説明されますか?

一般的には、

「相場より高いのを承知の上で、残債以上の売出価格で媒介契約する。」
「売却できそうな相場よりも住宅ローンの残債の方が多いので売却できない。」
「そのショートする分を身内からまたは他の金融機関から借りないといけません。」

という説明になりますよね。

それで結局は高預かりしてるので、

  • 売却できない。
  • 他からの借入ができずに売却できない。

ので、住宅ローンの滞納を続けてしまって、挙げ句の果てには、競売になってしまう。

こういうパターンがまだまだ非常に多いです。

これ、きちんと任意売却という方法があると提案をしてあげるべきですよね。債務者が引っ越ししたくなければ、リースバックという方法もあります。

任意売却はややこしくない

まだまだ任意売却について実務経験のない業者さんが多いです。

実務経験がないので、任意売却って非常にややこしいと思われています。

でも、任意売却ってそんなにややこしくないです。基本さえ学んでおけば、通常の売買とそんなに変りません。

通常の売買の実務と任意売却の実務で、何が変わるのかというと「債権者交渉」という業務が増えるくらいでしょうか。

また、一昔前までは、任意売却というとかなりダークサイド的なイメージがありました。

ちょっと悪い不動産屋さんが扱うものだというイメージ^^;

でも、今はそうではないんです。

1999年に「サービサー法(債権管理回収業に関する特別措置法)」が施行されました。

サービサー法は誰も損しません。

サービサー法によって、

銀行は・・

ローン回収不能になると保証会社から残債務全額を代位弁済される。

保証会社は・・

債務者とのローン契約時に保証料を取っている。

また、不良債権があれば自己資本比率が下がるのでサービサーに債権を売却。

サービサーは・・

その債権を額面のMAX10%で買っているので回収損になることはない。

債務者は・・

借金苦から逃れられ、再出発できる。

このように、それぞれが損をすることのないような法律が施行されたことによって任意売却は、社会的にもかなり意義のある取引になっています。

また、金融庁が発表した直近のデータでは、住宅ローンが支払えず支払いの猶予を受けている人が全国で39万件もいるという。

支払いの猶予を受けている人だけで39万件です。猶予を受けれていない方、もしくは相談自体をしていない方はもっとたくさんいると思います。

全て含めるとすごい数の方達が、住宅ローンの返済に困窮しているんです。

まとめ

不動産業者さんには是非とも任意売却の知識を学んでいただき、住宅ローンの返済に行き詰まってしまったたくさんの債務者を救ってあげてほしい。と本当に思います。

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