不動産オーナーである大家との付き合い方

管理会社が日頃の業務をスムーズに行うために欠かせないのが、物件のオーナーである大家との付き合いです。

オーナーと日頃から良い関係が築けていれば、募集条件の提案や、入居者トラブルの相談など、ちょっとした事から話しにくい内容までスムーズに連絡することが可能です。

そして、良好な関係を作った上で、オーナーからの信頼を着実に構築していきましょう。

そうすれば、募集条件の柔軟な変更等も管理会社に裁量を持たせてくれたりするので、仕事がしやすくなるのは言うまでもありません。

一方で、日頃の関係がうまく構築出来ていない場合、上記で述べたような重要な相談事を気軽に相談することが出来ず、後で対処してしまうことでさらに大きな問題と発展してしまうリスクもあります。

最悪の場合、管理会社の変更を余儀なくされるケースがあるのも事実です。

当記事では、そんなリスクを減らし、管理会社としての業務をスムーズにこなせるようになるために、オーナーとの円滑な付き合い方について解説していきます。

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    管理会社が不動産オーナー(大家)とうまく付き合うコツ

    1. 普段から連絡をよく取り合うようにする
    2. 物件の管理・清掃を意識する
    3. 募集条件など何かを提案する時は根拠を示す

    普段から連絡をよく取り合うようにする

    まず重要になるのが、日頃の連絡頻度を意識し、報連相を欠かさないことが挙げられます。

    人間は一般に、単純接触効果という心理が働くのをご存知でしょうか。

    単純接触効果とは、会う、見る、聞く、話すなどを通じて何度も接触することにより、好感度が高まるという心理的な効果を意味します。

    実際の現場においても、オーナーとの関係が良かった優秀な管理会社程、頻繁に大家に電話を掛け、プライベートでも交流があるなど、密なコミュニケーションをとっていたことがあったという実例がありました。

    一方で、大家との円滑なコミュニケーションがとれていない担当者程、苦手意識を持ち、細々とした連絡を極力避けると言ったことがありました。

    連絡が取りずらい時は”ポジティブな話題がある時”に連絡をとる

    大家との関係が悪い場合、まずはポジティブな話題がある時から、連絡をとるように心がけてみましょう。

    また、日頃から大家と連絡を取り合える状況を作っておけば、申込が入った時にすぐ承認を取れるようになります。

    結果として、申込者が実際に入居するまでの流れがスムーズになり、あなたの仕事が楽になります。

    反対に、すぐ承諾がとれないと、今度はエンドユーザー側が痺れを切らして申込をキャンセルしたり、他の物件に流れてしまうケースもあります。

    大家との連絡は、申込・解約時、募集条件の変更時、入居者からのクレーム時など、ポジティブなものからネガティブなものまで多岐に渡りますが、大家の意向を踏まえた上で、極力日頃から連絡を取り合うように努めましょう。

    物件で直接会う

    先ほどの単純接触効果の点でもそうですが、直接会ってコミュニケーションをとることが、オーナーとうまく付き合うために欠かせません。

    直接会って話すことで、オーナーの考え方が分かるので、どういう提案をすれば良いかが肌感覚で分かるようになります。

    また、原状回復工事やリノベーション工事などを実施する際も、実物を見てもらうことで、普段数字を中心に考える大家にリアルに必要性が伝わるので、高額な費用がかかっても納得してもらいやすいです。

    物件の管理・清掃を意識する

    不動産の管理業務は、多岐に渡りますが、忘れていけないのは、物件の日頃の管理状態を意識し、清掃が行き届いている状態にしておくことです。

    大家の多くは、所有する物件を大切な資産と考え、物件を頻繁に確認しているケースもあります。

    こうして大家が物件の現場を視察する際に、一番目立ちやすいのが、物件の共用部での清掃状況なのです。清掃状況が悪いと、それだけで管理会社に対する印象は悪くなってしまいます。

    実務的に清掃の頻度などは契約で定められ、容易に変更できない部分もありますが、その中でもできるだけキレイな状態を保ち、オーナーはもちろん、入居者にも満足してもらえるような状態を維持していきましょう。

    募集条件など何かを提案する時は根拠を示す

    次に大事になってくるのは、大家の基本的な性質を把握することです。これは、大家個人の性格なども含まれますが、大家全般に関する話が中心です。

    具体的に言えば、大家というのは、数字をベースに論理的に考え「いかに空室を埋めて、物件の稼働率を高め、毎月の賃料を得られるか」に意識を集中している人がほとんどです。

    大家は不動産を手段とした経営者なので、その経営がうまくいくかに大きな責任を負っている立場だからです。

    よって、管理会社側から設備の変更や、募集条件の変更を打診する際は、論理的に納得のいく形で提案するようにすると良いでしょう。

    具体例で言えば、競合の成約事例や、投資回収年数など、客観的な数値やデータをもとに説明することで、納得して受け入れてもらえる可能性が高まります。

    大家からすれば、提案してくれるだけで、ちゃんと物件の事を考えてくれていると好印象をもってくれる場合もあります。さらなる信頼獲得のためには、その提案の質も意識していきましょう。

    管理会社は大家の立場を想像する

    管理会社が不動産オーナー(大家)とうまく付き合うコツをご紹介いたしましたが、一番大事になってくるのが、大家の立場を想像するという点です。

    管理会社の方も、日頃入居者からのクレーム対応と、大家からの無理な依頼などで、板挟みになり、大変な苦労をしている人も多いと思います。

    しかし、大家も大家なりに苦しんでいる事も多いのです。

    例えば、個人の大家であれば、自分のお金やローンで買った物件の空室が埋まらなければ、赤字となって自分や家族の首を絞めることになるので、真剣そのものです。

    また、不動産ファンドの資産運用会社がオーナーであれば、運用する物件がうまく稼働していないと、日々上にいる機関投資家に文句を言われる日々が続くということもあります。外資系であればすぐクビになるケースも多いです。

    立場は違えど、それぞれ違う辛さを抱えて日々物件の運営を行っている仲間です。親身になって考えることが出来れば、少し違った視点でオーナーを見つめなおし、気持ちに余裕が出てくるでしょう。

    まとめ

    以上では、不動産オーナーである大家との付き合い方について解説してきました。

    上記で解説したポイントから、あなたに足りない部分を改善し、できている部分を強化していくことで、あなたとオーナーとの関係は良くなっていくことでしょう。

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