先週、新人営業マンと雑談していたところ業務報告に関する興味深いエピソードがありました。
担当した物件が人気エリアであることから内見が殺到し、価格交渉を前提とした買付証明が、かなりの頻度で送られてくるらしいのです。
売主からは売却の下限価格について念を押されていたので、そのような買付証明については、自らの判断で全て断っていました。それを業務処理状況報告書に記載して送付したところ、売主から『いくらで価格交渉されたのか知らないけれど、あなたが勝手に断る話じゃないでしょう。それって法律違反じゃないの？』とお叱りを受けたとのこと。
「よかれと思って行動したのに……。そもそも、これって業法違反になるんですか？」と不満と共に質問をうけました。これについては売主の主張が正しいと言えるでしょう。
このような状況は業界内でよく見聞きします。筆者の経験でも、価格交渉を前提とした買付証明を元付け業者に送付する前に、内見の結果報告もかね架電しその旨を伝えたところ、「その価格では受け入れできません。買付証明は送ってもらわなくても結構です」と言われたことがあります。
「売主様の所有物件でしょう」と言いたくなるところですが、元付けを飛ばして直接交渉することは出来ません。顧客には「価格交渉は難しいようなので、現在価格で購入を検討してはどうでしょう」と報告するしかありません。
ところで宅地建物取引業者には、価格交渉に関し独断で判断する権限が許されているのでしょうか？
そうではないとすれば「御社が判断するのではなく、売主様にご確認ください」と反論できそうです。
今回は宅地建物取引業法の規定について、詳細に解説したいと思います。
交渉額によらず報告は義務
まず媒介業者には購入希望があった場合、遅滞なく報告する義務があります。
もっとも、電話で「価格交渉は可能ですか？」と聞かれ、「売主は応じないと思いますよ」と返答し、それで終了したのなら判断も難しくはなりますが、通常、買付証明が提供され価格交渉が開始されます。その場合、媒介業者の判断で断ることは許されません。
根拠法として、宅地建物取引業法第三十一条第1項で「業務処理の原則」が定められているからです。
この条文は「宅地建物取引業者は、取引の関係社に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」との短いものです。
ですが、これは民法第一条第2項の「権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない」との定めと同様、信義誠実の原則です。
ご存じのように信義誠実の原則は、相手方との取引において、信頼を基に誠実かつ校正に行動する法的な原則です。
さらに民法では第3項で、「権利の濫用は、これを許さない」とも定めています。
民法は私権の基本原則についての定めですが、これはそのまま宅地建物取引業法にも適用されます。取引の関係者にたいし権利の濫用は許されず、信義を旨とし、誠実に業務を行う義務があると解されるのです。
重ねて宅地建物取引業法では、第三十四条の2（媒介契約）第8項で、「当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない」とも定めています。
また国土交通省による「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」においては「依頼者の希望条件に満たない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある」と、具体的に定めています。
つまり買付証明の記載額が、とてもではないが売主の応諾を得られない場合であっても、媒介業者の判断で断ることは許されず、遅滞なく連絡をして判断を仰がなければならないということです。
業法解釈・運用の考え方を活用する
宅地建物取引業法は不動産業者にたいする特別法ですから、私たちは他の法律に優先し遵守する必要があります。
もっとも私たちの業務は民法、各種建築関連法規など多様な関連法の遵守も同時に求められますから、宅地建物取引業法だけ理解していれば良いという訳でもありません。
そもそも余程、慣れていなければ法律の条文は難解です。目を通しても何を意味しているのか理解できない場合もあるでしょう。
宅地建物取引業法は八十六条で構成され、さらに附則があるのですから目を通すだけでも簡単ではありません。
さらに難解な条文です。
解釈に悩むのは皆、同じですから、その場合、国土交通省が公開している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を併用し確認すると良いでしょう。これは下記、URLから確認できます。
ちなみに令和5年12月28日以降から最新版が公開されていますので、ご注意ください（下記リンク先は最新版のものです）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001716270.pdf
およそ宅地建物取引業法に関する解釈については、これを読めば理解しやすくなります。
例えば媒介報酬について。宅地建物取引業法では第四十六条で報酬額の上限と、事務所ごと公衆の見えやすい場所に報酬額を提示することが定められています。
条文だけで解釈すれば、上限以下の金額であれば特段の説明をしなくても請求できると受け取れます。
ですが、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方ではそれを当然とはしていません。
「報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項である」としているのです。
つまり、上限を超えない範囲で業務の程度を勘案し、都度協議して決めるのが正しい媒介報酬の額だとの見解です。無論、協議を行わず上限額を請求したからと言って、それが違法とされることはありませんが、運用解釈と法条文には、このような違いのあることを理解しておく必要があるでしょう。
またよく勘違いされているものに指定流通期間（レインズ）への登録があります。
宅地建物取引業では第三十四のニ第八項第5号で、専任媒介契約を締結した場合において、国土交通省令に定める期間内に登録しなければならないとされていることはご存じかと思いますが、通常は媒介契約を締結した翌日から5日以内と認識されているでしょう。ですが、運用解釈においては、次のようになっています。
つまり媒介契約が締結された日が起算日ではなく、意志表示がなされた日、つまり「売却をお願いします」と口頭で依頼された翌日から5日以内に登録が必要であるとしているのです。
このように日頃、私たちが宅地建物取引業法の条文から解釈している内容が、国土交通省が求める法の運用と乖離している場合があることを、私たちは理解しておく必要があるのです。
宅地建物取引業者に期待されていること
私たち宅地建物取引業者は、売買・賃貸の媒介が主業となります。
時に買取再販により利益を得る場合もありますが、媒介から派生した業務だと言えるでしょう。
ですが不動産のプロにたいしては、行政や金融機関、司法書士、税理士や土壌汚染調査機関など、不動産取引についての流れについて適切な助言を行うほか、取引全般を調節する役割が期待されています。
これは管轄省である国土交通省が媒介業者にたいし寄せている期待でもあり、積極的な関与を推奨しているのです。
これは媒介業務ではなく、筆者が主として活動している不動産コンサル業務に該当します。
気になるのは、不動産コンサル業務に応じる場合の報酬です。
ご存じのように媒介業務には報酬の上限が設けられていますが、不動産コンサル業務にたいしそのような制限はありません。
ただし媒介業務との区分を明確にするため、「不動産コンサルティング業務委託契約書」を作成し、その内容を十分に説明した上で契約を締結し、成果物については書面で交付することが求められます。
この場合、報酬額については当事者の協議により決定されますので、合意に基づく額であれば何ら問題は生じません。
知見を具体的な報酬に変えられる。つまり媒介業者の日頃の努力が報われる機会にもなるのです。
まとめ
今回解説した内容に限らず、法律の運用や解釈については時代背景や情勢、裁判例や判例により変化します。
これまで認識していた一般論が、ある日を境として法に抵触することも有り得るのです。
私たち不動産業者は高額な財産である不動産を扱いますから、とくに法の運用や解釈については慎重に対処しなければならず、定めを曲解し、独自に運用することは許されません。
とくに宅地建物取引業に関する定めについては、今回、紹介した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を通読し、理解を深めることが大切です。
人によっては誤って解釈している部分が、多分に見つかることでしょう。
理解を深め、社会に貢献できる不動産業者でありたいものです。
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