不動産管理業務で問題となる家賃滞納者への対処と強制退去

不動産管理業務では、何度家賃の支払いを催促しても、入居者から期日までに支払いがない場合があります。

「家賃滞納」は対処しにくいデリケートな問題で、初期対応を間違えれば裁判にまで発展し、多くの時間と費用がかかります。

管理会社として早めに対処する必要がありますが、禁止されている督促行為もあるので、家賃の取り立てでは注意が必要です。

不動産管理者として、家賃滞納を法律面から理解し、滞納者に対して正しく対処することが大切です。

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    家賃滞納者への初期対応

    家賃滞納では、空室と同じで家賃収入が入ってこない上に、次の入居希望者を入れることができず、管理側としては滞納は大きな問題です。

    裁判に発展して長引けば、滞納金額はさらに増え、損失が大きくなるため早めの対処が必要です。

    家賃滞納が起きている理由で対処法を判断する

    入居者が家賃滞納するのには、

    ・単に忘れていた
    ・入居者が行方不明
    ・失業、病気や怪我で払えない

    などの理由があります。

    家賃滞納では「単に忘れていた」というケースも多く、賃料の入金を毎月きちんと確認し、支払いの遅れている入居者に通知することで解決できます。

    何度も滞納している入居者に対しては、まめな連絡で支払いを意識づけ、銀行口座からの自動引き落としをお願いするなどの方法も考えられます。

    入居者が行方不明の場合は、連帯保証人に連絡を取り、滞納家賃についてどうするか話し合い、連帯保証人の責任のもとに部屋の明け渡しを求めることができます。

    連帯保証人にも連絡がつかない場合は、「公示送達」と言って、裁判所の掲示板に掲示してもらい、2週間の経過で「明け渡し請求」の訴状が届いたこととして対処できます。

    しかし、失業、病気・怪我で払えない場合は、いろいろな事例があるため、専門家への相談が必要です。

    家賃滞納者への電話連絡と初期対応での注意

    家賃滞納から1週間以内に、まず、電話で家賃の支払いを催促します。

    電話に出ない場合は直接部屋を訪れて、口頭で支払い催促をしますが、電話や訪問の時間帯を選び、高圧的な態度にならないことが必要です。

    滞納者に対して取ってはいけない行動には、

    ・深夜や早朝の頻繁な電話
    ・勤め先や学校への連絡
    ・貼り紙などで周囲に滞納の事実を知らせる
    ・部屋の鍵を変えて部屋に入れないようにする
    ・大きな声で高圧的に話す
    ・部屋に入って勝手に家財道具を売って家賃に充当する

    上記の行動は、強制退去を求める裁判で、入居者に精神的苦痛を与えたとして損害賠償の対象になるため、とってはいけない行動です。

    郵送による支払催促と督促状の記録

    1週間しても入金がない場合は、「賃料についてのご連絡」として請求書を作成し、普通郵便で入居者に送ります。

    請求書には、家賃滞納者の氏名・部屋番号・未納金額・支払い期日・振込口座・請求書の発行日の記載が必要です。

    期日までに支払いがない場合は、今度は「内容証明郵便」で、家賃の支払いを依頼する「督促状」を送ります。

    督促状には、本来の支払い期日と金額・遅延損害金の発生額・支払い期限・期限内に支払わない場合には連帯保証人に連絡する旨を記載します。

    それでも支払いのない場合は、再度、本人への支払いの督促状と、「賃貸契約の解除」を通知し、同時に「連帯保証人」にも内容証明で督促状を送付します。

    家賃滞納者の強制退去

    家賃滞納者に支払いをいくら依頼しても応じてもらえない場合、改善の方法がない場合は、裁判などの法的手段を取らなければなりません。

    裁判は、管理会社ではなく、物件所有者が入居者に対して訴訟を起こすことになります。

    家賃滞納と強制退去の考え方

    滞納者が家賃支払の督促に応じない場合でも、入居者を強制的に部屋から追い出すことはできません。

    入居者を強制退去させるのには、「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの手続きを、法に基づいて順番に進めていく必要があります。

    強制退去が可能な条件としては、

    ・家賃滞納が3カ月以上続いていること
    ・支払いの通知をしても支払う意思がないこと
    ・賃貸者と入居者との間の信頼関係が崩れていること

    が挙げられます。

    契約解除ができない場合

    連帯保証人から支払いがあった場合は、家賃滞納を理由に契約解除することはできません。

    また、入居者に支払いの意思があっても、やむをえない理由で家賃が払えない場合は、強制退去が認められないこともあります。

    失業や病気で生活に困窮していて家賃がどうしても払えない場合は、6ヶ月以上の滞納があっても、契約解除や明け渡し請求が認められないケースもあります。

    この場合は、賃貸者と入居者との間で信頼関係が崩壊していると認めてもらうことはできません。

    強制退去の具体的な手続き

    内容証明の督促状を郵送しても、期日までに支払いがない場合は、裁判所に不動産の「明け渡し請求」の訴状を提出します。

    裁判費用となる収入印紙の額は、訴訟の目的金額によって決まり、登記簿謄本や固定資産評価証明書、督促状の内容証明郵便などの書類の添付が必要です。

    裁判と並行して和解が行われ、和解が成立しない場合は判決が下りるまで待ちます。

    「明け渡し」の判決が出ても入居者が退去しない場合、「強制執行の申し立て」を裁判所に提出します。

    裁判所の執行官立ち会いのもと、入居者の荷物を指定倉庫などに移動させ、はじめて強制退去となります。

    管理者としての家賃滞納の問題解決方法

    管理者として滞納問題は、法律的な対処が必要なことを理解し、また滞納が起きないように事前に対策を取ることが必要です。

    強制退去について理解する

    立ち退きの裁判は、物件所有者が訴訟を起こして、強制退去に至るまでには、通常、半年ほどの期間がかかります。

    明け渡しの判決に基づき「強制執行の申し立て」をしても、強制執行を実行するには、1カ月程度の猶予期間が必要となります。

    強制退去には、法手続きが必要であり、強引な取り立て行為はできないことをまず理解することが大切です。

    家賃滞納の対処には、多くの時間・費用・労力が必要となるため、裁判に発展する前に、滞納が起きるのを事前に防ぐことが大切です。

    家賃滞納を事前に防ぐには

    家賃滞納を事前に防ぐには、契約時の審査をしっかりとして、家賃滞納の常習犯などのモラルの低い人を入居させないことも必要です。

    また、賃料を払うだけの十分な収入があるかも確認ポイントで、収入に対する家賃の割合が大きすぎる場合は、滞納が起きやすいと言えます。

    連帯保証人が親族ではない場合はその理由を聞き、また、行方不明などの問題に発展しないよう連帯保証人も確認しましょう。

    以前の住まいからの転居の理由を聞くことも、騒音などのトラブルメーカーを避けるのに効果的です。

    また、契約書に、滞納した場合の処置内容を明記することが大切です。

    裁判、強制退去となると、多くの時間と費用がかかるため、事前に解決する方法を管理者として模索することが必要です。

    まとめ

    不動産管理業務では、家賃滞納は、騒音トラブルと同様によくある問題です。

    賃料の入金確認を毎月行い、滞納者には電話で早めに連絡し、郵送で請求金額を知らせましょう。

    強制退去は、不動産所有者が入居者に対して裁判を起こし、勝訴して初めて可能になります。

    不動産管理者の判断で強制退去させることはできないこと、法律に従って「明け渡し請求」しなければならないことを十分に理解しておく必要があります。

    また、滞納者に対して高圧的な態度にならず、冷静に対応する必要があることを認識し、正しく家賃滞納に対処しましょう。

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