"売る・貸す"だけじゃない!築古の空き家物件(戸建て)を収益化する新サービス

ここ最近、”売れない”築古物件に頭を悩ませる不動産会社が増えています。

築古の戸建て物件は

・借り手が見つからない上に、売却しても大した金額にならない。
・とは言え、大家さんには『貸す』か『売る』かの提案しかできない。
・リノベーションしようにも、大家さんの負担が大きくなり過ぎてしまう。
・リノベーション工事を実施したとしても、かかった費用のリターンは保証されない。

 これらの理由から、不動産会社の悩みのタネの一つでした。

さらに現在では、少子高齢化の影響で相続する人がいないこと、新築への需要が高まっていることなどを背景に、築古物件の問題は深刻化しています。

大家さんも、「本当は売りたくないけれど、このまま借り手がつかないようなら売却するしかないわ」と諦めモード。

「今後もこのまま、築古物件を抱え続けて良いのだろうか…」「大家さんにとっても自身の経営にとってもプラスになる”新しい”打開策はないものか…」

そんな皆さんに、これらの悩みをマルッと解決する新サービスをご提案いたします。

不動産仲介業務効率化ツール9選 
各シチュエーション別人気資料も紹介

不動産営業マンはお客様との接客がメインの業務です。だからと言って、1日中お客様と会っているかというと、そうでもありません。

お客様への物件案内、チラシ作成、間取り図作成、ポータルサイトへの入稿、ポスティング、役所調査、売契重説作成、査定書作成、反響対応と、案外事務所にいる時間が多いものです。

どれも大切な業務ですが、お客様と会わないと数字が上がりません。

そんな多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。

"売る・貸す"だけじゃない!築古の空き家物件(戸建て)を収益化する新サービス

こんにちはハウスバード株式会社です。

弊社は、旅館・ホテルの開業支援を行うコンサルティングカンパニーとして、旅館業取得可能な不動産開拓から投資分析、デザイン・施工、認可取得までを一気通貫してサポートしている会社です。

簡単に言うと、空き家を旅館にリノベーションして収益化するビジネスをプロデュースしています。 

旅館業取得なんて、築古の戸建て物件に悩む僕らには関係のない話…

と思っているそこのあなた!

そんなことはありません。

今回、我々が不動産会社の皆さんにご提案するのは…

☆お手軽リノベーションで、築古物件を古民家宿泊施設へ
☆より早く・より高く売却&賃貸できる物件にバリューアップ(で利益◎倍)!

を実現できるサービスです。 

どういうこと?と耳を疑いたくなるような文言ですよね。ご安心ください。

弊社が提案するこちらのサービスの仕組みについて、これから詳しく解説いたします。弊社の旅館転用ビジネスとも大いに関わります。

よりわかりやすく解説できるよう、5つの「疑問」を設定しました。

それぞれのギモンに順番に答えていきます。

疑問1「リノベーションって色々面倒でしょう?」

ご安心ください、答えはNOです。なぜなら、リノベーションにかかる諸々の手続きからデザイン・施工まで、マルッと弊社が請け負うからです。

本来であれば、大家さんが各業者に依頼しておこなうリノベーション。しかし、改修の要・不要の判断は意外と難しく、そのような段取りや手間を考えると良コスパとは言えません。そこで、物件のデザイン・施工に関するサポート体制が整った弊社が、デザインも含め完全請負制で承ります。

つまり、「リノベーションって色々面倒でしょう?」という疑問に対する答えは、「マルッと弊社が請け負うから大丈夫」ということです。

注意エリアによっては、一部/全部の費用を弊社が負担する場合があります。 

疑問2「なぜ売却スピード&売価が上がるの?」 

先ほど述べた「リノベーション」による効果が最も大きいです。古く傷んだ物件よりも新築同然の物件の方が、当然に需要が見込めますよね。

また、リノベーション期間に締結する「サブリース契約」を継続する場合は「サブリース付き物件」として、賃貸が見込めない物件でも宿泊施設投資物件として、他のお客さまに紹介することができます。

不動産会社が持て余していた築古の物件を、大家さん・弊社の間でサブリース契約を締結・継続することで、不動産会社はそれを「サブリース付き物件」として他のお客さんに紹介することができるのです。 

つまり、「なぜ売却スピード&売価が上がるの?」という疑問に対する答えは、「築古の物件がリノベーション済み物件に生まれ変わる&サブリース付き物件として売ることができるから*」です。

サブリース月額賃料は、リノベーション後の物件評価により応相談となります。言い換えれば、大家さんがリノベ費用として物件に投資できる金額にあわせて、サブリース月額賃料も変動するということですね。

注意サブリース契約は地域によって締結できない地域もございます。

疑問3「サブリース契約を締結しリノベーションが完了した後、その物件をどうするの?」

古い戸建て物件のリノベーションを全て請け負い、一定期間借り上げて、ハウスバードは一体何をしようとしているのか。ここに、弊社が今まで行ってきたサービスが大きく関わってきます。

結論から申しますと、リノベーションが完了して生まれ変わった物件を「古民家宿泊施設に転用」いたします。

さて、「古民家宿泊施設」という新たなキーワードが登場しました。 

契約締結〜契約期間終了までの流れを、具体的な例を挙げてご説明します。※疑問1〜3でお伝えした内容も盛り込んでおります。

今回は便宜上、特定の物件を「A物件」、A物件の大家さんを「Bさん」、不動産会社を「C不動産」とします。*不特定の場合はそのまま、物件・大家さん・不動産会社と表記します。

【具体例】契約締結〜契約期間終了までの流れ

契約締結前

・墨田区にある古い戸建てのA物件は、C不動産が長年管理しています。

・なかなか借り手が見つからず、大家であるBさんも頭を悩ませていました。

・ある時、弊社のサービスを知ったC不動産が仲介に入り、弊社とBさんとの間で(定期借家制度に基づく)サブリース契約を結ぶことになりました。

・リノベーション期間中、弊社がCさんに対して支払うのは、一定の月額賃料◎万円です*。

*サブリース契約の月額賃料は、大家さんが出資したリノベーション費用(一連の改修工事+旅館運営にかかるプロデュース費用) により変動します。

契約締結後

・最初の4ヶ月で弊社によるリノベーションが完了し、A物件「ステキな旅館」へと生まれ変わりました。

この後の流れは大きく2つに分かれます。

CASE1:リノベ費用=大家さん負担、運営・収益=大家さん

A物件を旅館営業が可能な物件へとリノベーションし、大家さんご自身が古民家宿泊施設(旅館・民泊)として運営いたします。その間の旅館営業によって発生した費用は、大家さんに負担していただきます。

CASE2:リノベ費用=大家さん負担、運営・収益=弊社、*サブリース契約継続

A物件を旅館営業が可能な物件へとリノベーションした後、弊社が古民家宿泊施設(旅館・民泊)として運営いたします。その間の旅館営業によって発生した費用は当然、弊社が全て負担します。一方、旅館営業で生まれた利益は弊社に帰属し、大家のBさんにはサブリース契約に基づく定額の◎◎万円が毎月安定して支払われます。(負担した費用によって変動)

契約期間終了
・契約期間終了後、再契約というかたちで契約継続するのか、ピカピカの物件として貸し出すのか、はたまた売却に出すのかは大家であるBさん次第です。

(疑問4のところで説明する「定期借家権」の話と関係する部分です。) 

こうして具体的な事例を挙げてみると、徐々にサービスの全貌が見えてきたのではないでしょうか?

疑問4「契約したサブリース期間が終了した後は、どうなるの?」

ここはかなり重要なポイントですね。

通常の借家契約では、借主(弊社側)が契約継続を希望している場合、貸主(大家さん側)は一定の条件(正当事由の存在)を満たさない限り、契約継続を拒絶することはできません。つまり契約継続の決定権が、借主(弊社)側にあるということです

しかし、2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の中で「定期借家権」が導入され、「一定期間に達したら契約が終了する」という新たな借家制度が確立しました。

では、定期借家制度を利用した場合、期限が来たら必ず契約終了しなければならないのでしょうか?

いいえ、そうではありません。ここが定期借家制度のポイントです。

貸主と借主の両者が合意すれば、再契約という方法で契約を継続することができるのです。つまり、契約期間終了後、貸主(大家さん側)の事情で契約を(再契約という形式で)継続・終了させることができる借家制度なのです。

そして弊社のサブリース契約は、この定期借家制度を利用した契約形態をとっています。

ですから、「契約したサブリース期間が終了した後は、どうなるの?」という疑問に対する答えは、「大家さんの自由」です。

疑問5「このサービス、不動産会社にもメリットがあるの?」

このサービスを利用する段階で、弊社(借り手)から「仲介手数料+紹介手数料」が入ります。通常の賃貸契約・売買契約で借主・買主から得られる仲介手数料に比べると割高な手数料が見込めます。

またリノベーション後にサブリース契約を継続する場合、サブリース付き物件をお客さんに紹介できることも大家さん&不動産会社にとって大きなメリットです。

最後に…

ここまで弊社のサービス内容について、大まかにご説明させていただきました。

ここからは弊社の実際の事例をいくつかご紹介いたします。少しでも皆さんに事業のコスト感・規模感をイメージしていただければと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

弊社のサービスで、少しでも多くの空き家物件が減ることを期待しています。

大家さんの力になりたいと考える不動産会社の皆さま、ぜひ一度ご検討ください。

\ 不動産仲介業務効率化ツール9選 /
各シチュエーション別人気資料も紹介

不動産営業マンはお客様との接客がメインの業務です。だからと言って、1日中お客様と会っているかというと、そうでもありません。

お客様への物件案内、チラシ作成、間取り図作成、ポータルサイトへの入稿、ポスティング、役所調査、売契重説作成、査定書作成、反響対応と、案外事務所にいる時間が多いものです。

どれも大切な業務ですが、お客様と会わないと数字が上がりません。

そんな多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。

営業・追客ツールの資料がダウンロードし放題

不動産会社のミカタでは、営業・集客・追客に役立つ資料を無料でダウンロードいただけるミカタストアを提供しています。

業界で話題のサービスあまり公にされていない資料もありますので、是非ミカタストアをチェックしてみてください!

 

この記事が気に入ったら
フォローしよう

最新情報をお届けします

よく一緒に読まれている記事