地区計画を見落とすな!用途地域の調査で注意しよう

土地の購入を希望しているお客様から、老人ホームの建築ができるか尋ねられた場合、まずは用途地域を調べます。

ところが、この際にうっかり地区計画に指定されていることを見落とすと、用途地域に適合していても、建築不可だったという事態もありえるのです。

この記事では、用途地域の調査で地区計画を押さえることの重要性を解説していきます。

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地区計画とは何か

建物の用途が、用途地域で制限されるのは、広く知られているところです。ところが用途地域は広いエリアで指定されているために、地域の実態に合わないことも少なくありません。小単位の地域に即した制限を加える仕組みが地区計画です。

たとえば、商業地域にある小さな商店街を健全なイメージにするために、商店街単位で風俗店を禁止しようと思えば、地区計画を定めることで実現できます。

あるいは第1種低層住居専用地域の分譲地で、単身者向きマンションの建築を禁止しようと思えば、地区計画を策定することで実現できます。

地区計画が都市計画決定されるまでのプロセスは複雑ですが、基本的に土地所有者の合意があり、都道府県が都市計画上有意義なものと認めれば指定されることになります。

つまり地区計画とは、商店街や町内会単位くらいの狭いエリアに定められた用途規制だといえるのです。

地区計画の見落としは多い

用途地域は不動産調査の基本です。

調査は役所の窓口やインターネットで容易に調べることができます。地図で鮮やかに色分けされていますから、間違えることはまずありません。

ところが地区計画は指定範囲が狭いうえに、用途地域の上に斜線でエリアを示すような表現が用いられることが多いため、つい見落としてしまいがちです。

「地区計画」という名称も「用途地域」に比べて認知度が低いということも見落とす要因のひとつです。

このため地区計画の見落としによるトラブルは、けっして少なくはないのです。

地区計画の見落としは重大な事態を招くことがある

たとえば、調査を依頼された第1種低層住居専用地域の土地が、次のような地区計画に指定されていたとします。

〇〇町三丁目地区計画
■建築物等の用途制限
次の各号に掲げる建築物以外の建築物は建築してはならない。
1. 一戸建て専用住宅
2. 診療所
3. 巡査派出所
4. 1~3に掲げる建築物に付属する建築物

この地区計画に定められたエリアでは、専用住宅と診療所と交番しか建てることができません。

第1種低層住居専用地域は、用途地域の中でも最も規制が厳しいのですが、それでもマンション、学校、寺院、教会、老人ホーム、保育所、身体障碍者福祉ホーム、公衆浴場等の建築は認められています。

もしこの土地を購入予定のお客様が老人ホームの建設を希望していたらどうなるでしょうか。上司から「用途地域を調べてこい」と言われて、本当に用途地域だけを調べて調査を修了させると「第1種低層住居専用地域ですから、老人ホームの建築は可能です」という答になります。

しかし物件を購入して事業を進めていくと、やがて建築確認申請をした段階、あるいは建築士に設計を依頼した段階で、地区計画制限により老人ホームが建築できないことが判明して、大きな問題に発展することになるのです。

建物の用途を制限するのは、用途地域だけではありません。地区計画でさらに厳しい用途制限が加えられることを念頭に置いておきましょう。

地区計画の調査は3つの部署を確認する

用途地域の調査において、地区計画の見落としは少なからず発生しています。用途地域の調査の際には、必ず地区計画のエリアに含まれていないかを押さえておきましょう。

もし地区計画に入っていれば、解釈の錯誤によるリスクを減らすために3つの部署を回ります。まず地区計画を策定した「都市計画課」です。ここで調査地が地区計画に含まれている範囲と制限内容を押さえます。

地区計画は、都市計画決定をしただけでは、建築行為を制限する効力はありません。建築条例化して初めて法的な効力を発揮します。そのため、この建築条例を立案した部署(建築指導課等)で、法の解釈を確認します。

最後に建築確認申請を扱う「建築審査課」で、希望する用途の建築物が建築可能かどうかの確認をします。

なぜ3つの部署を回る必要があるのか

もし、お客様に希望が実現できない土地を売却したら、大きな問題に発展しますから、念入りな調査は必要ですが、それにしても3カ所も確認をするのは大袈裟だと考える方もいるでしょう。

こうした建築の可否の確認は、従来は建築審査課で確認するだけで十分でした。しかし現在の役所の実情は、ミスが発生するリスクが高くなっているのです。

というのも平成11年から建築確認申請が民間でも取り扱えることになりました。民間機関の企業努力もあり、都心部では民間のシェアが90%を大きく超えています。つまり、市役所で建築確認申請はほとんど処理をしていないのです。

市役所で扱っているのは、官公庁が建築主の「計画通知」と呼ばれる、建築確認申請官公庁版が中心です。

このため職員1人あたりが取り扱う確認申請・計画通知の処理件数は、極めて少なくなっているのです。つまり経験値の不足から、ミスリードを招く回答を得るリスクが高くなっているということです。

まとめ

地区計画の情報は、現在多くの自治体でインターネットによって公開されています。

建築が可能かどうかの判断は、こうした公開された資料を読み込むことで、容易に判断をすることが可能です。

地区計画の調査に際しては、役所に一方的に確認を求めるのではなく、まずは自分の能力を信じて、建築の可否の確認をしたうえで、最終的に役所の判断を仰ぐ姿勢で臨みましょう。

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