経理を担当する上において、消費税の課税区分をしっかり分けるのは重要な要素です。
特に土地や建物などの課税区分を間違えてしまうと、消費税額に大きな影響があるため、きちんと取引内容を把握して慎重に会計処理を行う必要があります。
そこで今回は土地建物などの不動産を購入、売却した場合の消費税の課税区分について、ご紹介したいと思います。
不動産を取得したとき・売却したときは課税区分
1、不動産を取得したとき
不動産を取得したときについて、『土地』と『建物』でその取扱いが大きく異なります。
不動産の売買については消費税法における取扱いについて、以下のように定められています。
国内において行われる資産の譲渡等のうち、別表第一に掲げるものには消費税を課さない。
《別表第一》
①土地(土地の上に存する権利を含む。)の譲渡及び貸付け(ただし、1ヶ月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設としての貸付を除く。)
つまり、売買取引においては『土地』は【非課税取引】、『建物』は規定に掲げられていないため【課税取引】、という分け方が基本となります。
消費税法の考え方では、「土地は使用しても価値が変わらず消費されない。」とされているからです。
そして、購入においては購入価格のみでなく、仲介手数料などの様々な費用が発生しますが、
その取扱いについても消費税が【課税】されるものと【非課税】となるものに分かれます。
・土地建物の仲介手数料
・登記手続きの際の司法書士に対する手数料報酬部分
・取得の際の建物の取り壊し費用や廃材処理料など
・不動産取得税
・登録免許税
・契約書等に使用する印紙税など
具体的には上記の通りとなります。
会計処理の例で言うと、
例：土地の本体価格2,000万円、仲介手数料648,000円(税込)の場合。
※相手勘定はすべて現金預金で統一。
《土地》 20,000,000円 《現金預金》 20,648,000円
《仲介手数料》 600,000円
《仮払消費税等》 48,000円
上記の仕訳が計上される事となります。
土地の本体価格部分が非課税で、仲介手数料が課税です。
なお、仲介手数料は取得価格に含める必要があるため、土地の帳簿価格は2,000万円＋60万円＝2,060万円となります。
※もし年間売上高が5億円を超えるなど一定の要件に該当する場合は、課税となる費用をさらに『課税売上に係るもの』、『非課税売上に係るもの』、『どちらにも共通で係るもの』の3つに分ける必要があります。
2、不動産を売却したとき
売却についても購入の場合と同様、『土地』は【非課税取引】、『建物』は規定に掲げられていないため【課税取引】、という考え方により課税区分判定を行います。
ただし、土地建物を一括して譲渡した場合は土地の譲渡が非課税取引で、建物の譲渡が課税取引のため、譲渡代金を譲渡時における時価などの合理的な基準により按分したうえで課税されることになります。
具体的には、
例：譲渡価格8,000万円、土地の時価7,000万円、建物の時価3,000万円の場合
土地：8,000万円×7,000万円/(7,000万円＋3,000万円)=5,600万円(非課税)
建物：8,000万円×3,000万円/(7,000万円＋3,000万円)=2,400万円(課税)
上記の按分を行ったうえで区分を行うことになります。
まとめ
・購入も売却も、基本的には『土地』は【非課税取引】で『建物』は【課税取引】。
・付随費用については仲介手数料などの手続き関係の費用は【課税取引】、
登録免許税などの別の名目があるものは消費税が【非課税取引】。
・一括譲渡の場合は譲渡時の時価など合理的な基準で按分後に判定を行う。
いかがでしたでしょうか？
会社の経理を行っていくうえで、不動産の売買処理などの大きな金額を取扱う会計処理は避けては通れない道となります。
しかし、法律上の取り扱いなどの根拠を理解していれば自信を持って処理を行うことが可能となり、仕事を行っていく上での自信につながります。
この記事が読んでくださった方にとって、少しでもお役に立てたら嬉しく思います。
