不動産管理では、外壁塗装や設備入れ替えで、マンションの居住者の意見を聞いて管理業務を行なっていきます。
住人は定期的に総会を開き、マンションの問題点や改善策について話し合い、建物を意地・管理するために管理組合法人を作ることができます。
ここでは、不動産管理者として必要な、管理組合法人について説明します。
管理組合法人の役割
まず、最初に、マンションの管理組合法人とはどのような組織で、どのような権限を持ち機能しているかについてみてみましょう。
管理組合の法人化とは
管理組合とは、マンションの住人が作る団体で、法律的には特別な権限を持ちません。
そのため、団体自体が権利や義務を持てるようにするために、管理組合を法人化することができます。
これを「管理組合法人」と呼び、団体を維持管理してゆくために、管理組合法人の制度が設けられています。
管理組合が法人化することによって、「管理組合」は「人」と同じように権利を遂行し、義務を負うことになります。
管理組合法人の設立と運営は、原則として、区分所有者の集会による決議によって行われます。
管理組合法人の権限
管理組合法人は、共同住宅の維持管理のために区分所有者を代表し、法人として対外的に対処する権限を持ちます。
修繕のための契約を業者と締結したり、住人を代表して保険契約における保険金を受領したりすることができます。
建物の欠陥や騒音などでは、問題を解決するために訴訟追行権を行使し、裁判を起こすことが可能です。
管理組合を法人化しない場合は、管理会社が対外的な契約の際の契約当事者となります。
管理組合法人の設立について
管理組合法人を設立するには、どのような要件が必要となるでしょうか。
管理組合の法人化
管理組合を法人化するには集会で、共同住宅の区分所有者、および、議決権の４分の３以上の合意が必要です。
区分所有者とは、賃貸で部屋を借りている人ではなく、分譲マンションを購入した物件所有者のことです。
「◯◯管理組合法人」と言う名称をつけ、事務所の所在地で法人の設立登記をします。
管理組合法人には、必ず「理事」と「幹事」をおかなければなりません。
管理組合法人は抽象的な存在であるため、実際に事務を遂行する「理事」と、理事の業務執行を監査する「監事」が必要です。
管理組合を法人化することのメリット
管理組合を法人化することで、マンション管理で法律関係を明確にし、対外的に、管理組合が主体となって契約できるようになります。
法人登記により契約の主体が明確になるため、取引の相手方は安心して契約でき、取引が迅速にやりやすくなります。
管理組合法人の名義で預金し、将来にわたって、建物の維持管理費を運用しやすくなります。
理事・監事とは
理事・監事はどのような役割を担い、どのように選任されるのでしょうか。
理事・監事の役割
理事は区分所有者から代理権を与えられ、管理組合法人の代表者として、法人の事務を行います。
住宅件数の多い大規模マンションでは、理事が数人いることもあります。
複数の理事がそれぞれ異なった行動をすると、矛盾や混乱が生じるため、その中から代表理事を決めます。
監事は、管理組合法人の財産状況を監査し、理事の業務執行に問題がないか監視する役割を担います。
不正を確認した場合は、集会を招集して区分所有者に知らせる、集会招集義務があります。
理事が組合法人の利益に相反（そうはん）する行為をした場合は、正式な解任前に、監事が一時的に管理組合法人を代表することができます。
理事・監事の選任・解任
管理組合法人の理事・監事の選任・解任は、集会の普通決議で決められ、任期は原則２年ですが、規約で３年以内で定めることができます。
理事・監事は、区分所有者の中から選任されますが、区分所有者以外の者を理事・監事に選任することも可能です。
しかし、「法人」は理事・監事に就任することはできず、理事・監事になれるのは、個人の「人」のみになります。
理事・監事の不在状態が生じないよう、辞退・任期が満了しても、次の理事・監事が決まるまでは、職務を遂行する義務があります。
管理組合法人の役割
管理組合法人は、具体的にどのような仕事をするのでしょうか。
管理組合法人の資産管理義務
管理組合法人は、財産目録を作成する義務を負います。
設立時と毎年1月〜3月の間に、財産目録を作り、マンション事務室などの主たる事務所に保管しなければなりません。
また、区分所有者名簿を作成し、区分所有者に変更があるときは、区分所有者名の書き換えが必要です。
いっぽう、区分所有者は、管理組合法人の一員として発言権をもちますが、権利の他に義務も担います。
大規模修繕の資金不足で、管理組合法人が借り入れをした場合は、供用部分の区分所有の持分割合で、区分所有者も債務の返済義務も負います。
まとめ
マンションの維持管理には、外壁塗装の塗り替えやエレベータの補修など、多くの資金が動くことになります。
管理組合を法人化することで、対外的に、管理組合法人として、修理や補修などの契約を業者と直接結ぶことができます。
マンションのメンテナンスは、不動産管理には重要な仕事の一部ですので、管理組合法人の知識を持って、管理業務に携わることが大切です。
