【補修方法を質問されたら】住宅紛争処理支援センターの資料が使える理由

不動産業を手掛けていると、少なからずリフォーム工事の相談を受けることがあります。

中古物件の売買を手掛けている場合はもちろんですが、新築住宅営業の場合でも過去に建築した顧客から、リフォームに関する相談が持ち込まれることが多いものです。

中古住宅の内見時において、経年劣化が著しい住宅の場合には「この箇所はリフォームして……」と、工事に必要なおおよその金額を組み込んだ総体の資金計画を提案してクロージングにもちこむなど、少なからず工事内容や予算に通じている必要があります。

本来であれば、リフォーム工事の金額は専門業者に依頼して正式見積を作成するのが正解ですが、クロージングの最中にそのような時間が得られるはずもなく、一気に交渉をまとめあげることが大切です。

国土交通省が毎年おこなっている令和2年度「住宅市場動向調査」においても中古マンションでは多少は減少していますが、中古戸建ではリフォームを実施した、もしくは1年以内に実施する予定であるとした回答が過去５年間でも最高の49.9％になっています。

このようなリフォーム工事も含めたクロージングができるようになるためには、建築に関して相応の知識が必要となります。

多角化する顧客要望に柔軟に対応し、信頼される不動産営業として実績をあげるには建築に関する知識も必要ですが、残念ながら建築営業などを経験している場合を除く不動産仲介営業の欠点として、建築知識が乏しいといった指摘があります。

これからの時代、不動産営業として生き抜くには建築に関しての知識を欠かすことはできません。

そのような意味から今回は、建築知識を実際の不具合事象などから学べるツールとして「公益財団法人・紛争処理支援センター」の使えるサイト利用について解説します。

不動産仲介営業でも建築知識が必要な理由

冒頭でリフォーム工事に関しての知識の必要性を説明しましたが、それ以上に大切なのが不具合における根本原因の見立てです。

例えば、中古戸建の場合には経年劣化により「床鳴り」がしていることなど普通ですが、内見時には気にならなくても、実際に入居して生活を始めると、内見時にはあまり気にしなかった「床鳴り」が気になり始め、契約不適合ではないか、もしくは家が傾いているから床なりが発生しているのではないかと疑心暗鬼になり、大きな問題に発展するケースがあります。

むろん、契約時の「物件状況報告書」で告知されていれば、土台が沈下しているなど特殊な場合を除き、音が鳴っていることにたいして契約不適合は適用されません。

それでも大事になる場合には、建築士など中立のインスペクターを介入させて根本原因の調査をするなどの労力が必要となります。

このような場合に、営業に建築知識があれば「床鳴り」の原因であろう箇所を指摘して、根本原因や補修方法、またおおよその金額を説明することができればクレームが信頼に代わり、紹介につながるなど営業マンにとってのメリットになります。

ただし根本原因の見立てや補修方法などを説明するには相応の建築知識が必要です。

知識がないのにフィーリングで「だいたい○○円くらい」など根拠のない金額を説明すると、正式見積と開きがあり、「聞いていた話と違う!!」と逆にクレームが大きくなった話は珍しくありません。

もちろん正式な見積金額は専門業者に依頼して作成してもらうのが正解ですし、こと金額に関してはいいかげんに説明するのはNGです。

ですが、補修箇所や内容の見立てさえ正確であれば、その場で業者に電話で問い合わせ、「正式な金額ではないですが、おおよそ○○円くらい……」と、概算金額を説明できるようになります。

このような相談があっても知り合いの業者に丸投げするだけに留まり、工事内容や金額の妥当性、工期なども把握せず、顧客から工事内容等についてのクレームがあっても「ウチは、紹介しただけですから……」と逃げの一手では、何も成長することはありません。

時代の趨勢は、高性能・高断熱の住宅を適切なメンテナンスを施しながら、末永く使うという考え方にシフトしています。

建築知識や最新の建材など知りませんでは通用しない時代の到来です。

サイトの中身は？

具体的なサイト説明をいたします。

公益財団法人・紛争処理支援センターの補修方法編へは、下記のURLからアクセスできます。

https://reference.chord.or.jp/sr/hs/index.html?koz=2#mokuji

内容は毎年、見直されており様々な項目を分類して分かりやすく表現しています。

たとえば住宅の概要に関する基礎知識では、各部位の名称などが記載されています。

このような概要を時間に余裕がある時に流し読みしているだけでも、基礎的な建築知識は徐々に身につきます。

もちろん基礎的な知識だけでは、実務に役立ちません。

そこで使えるのが「補修方法編」です。

補修方法では木造在来・木造枠組み壁工法（ツーバイフォー）・鉄筋コンクリート造・鉄骨造の4種類の建築方式に分類され、さらに部位ごとの補修方法について、基礎や床・外壁などに分類し具体的な補修方法が記載されています。

実際に補修をおこなう場合には建築年度により異なる法令・基準等も加味して、かつ地域制により異なる材料・構造など具体的な状況を勘案して計画する必要があります。

ですが、そこまでの内容については専門業者に見立てをしてもらい説明してもらうのが妥当です。

私たち不動産業者が学ぶのは、根本原因の見立てをするために必要な、紛争処理における具体的な相談事例をもとに作成された補修方法についてです。

具体的な利用方法

具体的な利用方法といっても特段、難しいものではありません。

感覚的に使用すれば、確認したい項目にたどり着くような階層構造になっています。

具体的に、中古戸建でよくある「振動」について確認してみましょう。
さきほどの補修方法編の項目から、補修したい項目をクリックします。

「振動」とひとことで言っても様々な原因が考えられます。

補修工事の目的は、単純に「根本原因」の除去です。

根本原因を取り除くことにより問題の事象を解決しますが、工事個所の状態や費用によっては代替案を検討する場合もあります。

まず、不具合の発生している「原因」と「主要部位」から補修方法を開きます。
例えば１階の床なりの場合にも様々な原因がありますが、床下を点検して基礎土台を確認しても異常はなく、水平にも問題がない場合において「まぐさのたわみや腐食が著しい」場合には、この箇所が原因ではないかと想定されます。

このようなケースでは「まぐさ」を新規に交換することが原因の除去であるとして、該当するF-1-205を開けば、下記＿図のように工事概要や対応する不具合の原因、工事のできる適用条件などが図解入りで表示されます。

ノートパソコンがある場合にはモニター上で、またそうでない場合にはプリントして説明資料として使用できます。

もちろん、このように根本原因を推測するためには建築に関して相応の知識が要求されますので一朝一夕で身につくものではありませんが、経験と実践を重ねることにより徐々にではありますが知識が身についていきます。

可能な範囲で見立てをおこない、その後に依頼した専門家の見解と比較することにより、実践的な知識が早く身につくでしょう。

日頃から学ぶ姿勢を維持する

地震による液状化で基礎が沈下して家が傾いているニュースをご覧になったこともあるかと思いますが、そのようなケースでも適用可能な場合には地盤改良工事と同時に、住宅をジャッキアップすることにより改善することができます。

不動産業者でも「え、車じゃあるまいし住宅もジャッキアップできるの？」と、驚かれる方もいます（つい最近のやり取りの話ですが）

そのような様々なケースの補修方法などを掲載しているのが、このサイトの強みでもあります。

「ジャッキアップ」についても、工事概要や適用条件、何よりも通常では調べるのが困難である「工事手順」まで詳細に解説していますので、事例に併せて知識を拡充するのに役立つでしょう。

時間に余裕がある時には、サイトをみて具体的な補修方法等を眺めているだけでも、次第にケースごとの原因や補修方法などの理解がすすむものです。

まとめ

今回は不動産仲介業者の欠点とも言える建築知識のうち、おもに根本原因の見立てに必要な知識を学ぶためのサイトを紹介しました。

不動産仲介営業は新築住宅・中古住宅・土地などさまざまな物件を広く取り扱うことから、単に物件調査や関連法、書類作成のスキルに長けているだけでは、今後さらに多角化する時代に対応していくことが難しくなるでしょう。

ＳＮＳなどの普及により、会社の規模だけでは集客が得られにくい時代になりつつあります。

個人としてのスキルを成長させることにより、どのような時代においても対応できる真の実力が身につくことでしょう。