「賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」が施行され、賃貸住宅管理業は法にもとづく育成・成長が図られるとともに、一定の規制により事業者としての社会的責任を大きく担うことになりました。
賃貸住宅管理業法の構成は、大きく「賃貸住宅管理業登録制度」と「サブリース業規制」の2本柱となっており、賃貸住宅管理業登録制度は多くの小規模事業者に関係する法律になっています。
ここでは賃貸住宅管理業法が目的としているポイントと、賃貸住宅管理業界の将来像について解説します。
賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律の目的は？
賃貸住宅管理業法の第1条には目的が記載されており、後半部分を抜粋すると次のような表現になっています。
しかし「賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック」では、もう少しわかりやすく目的を「概要」として解説しています。
ポイントは「不良業者を排除し」の部分であり、適正な業務をおこなう管理事業者を育て、不良業者を業界から排除することにより、国民の生活安定向上と経済発展に寄与できるとした点です。
登録制度はその根幹をなすものであり、サブリース業者の規制ととともに住宅管理業法が掲げる理念を具体化する “車の両輪” と言えそうです。
賃貸住宅管理業登録制度とは？
賃貸住宅管理業法は賃貸管理業を営む事業者を健全に育成するのが目的です、そのため事業者は国土交通大臣の登録を受ける義務があり、5年ごとに更新しなければなりません。
登録義務のある事業者の規模は、賃貸住宅の管理戸数が200戸超とされており、一時的にでも200戸を超える場合は登録が必要です。
また200戸以下であっても登録を推奨しています。
【管理戸数の数え方】
賃貸契約書の数がベースであり、シェアハウスに5人居住しそれぞれ5人と契約した場合は5戸と計算します。
また空き住戸であっても契約が想定されるので管理戸数にカウントします。
【管理する賃貸住宅の範囲】
旅館業として宿泊料を受けるウィークリーマンションは該当しませんが、マンスリーマンションは対象となります。
【民泊用の空き住戸は賃貸住宅に該当するか】
宿泊予約や募集のされていない民泊の空き住戸は賃貸住宅に該当します。
登録の要件は？
賃貸住宅管理業者として登録するには次の要件を満たしていなければなりません。
2. 破産者の場合は復権を受けていること
3. 登録の取消しを受けた者の場合は取消しから5年経過していること
4. 禁固以上の刑や賃貸住宅管理業法の規定による罰金刑を受け、執行終了または執行停止などから5年経過していること
5. 事業者が暴力団員ではなく、あるいは暴力団員が事業活動を支配していないこと
6. 業務について不正な行為をするおそれのないこと
7. 事業者が未成年者の場合は、その法定代理人が「登録拒否要件」に該当しないこと
8. 事業者が法人の場合は、その役員が「登録拒否要件」に該当しないこと
9. 財産的基礎として、負債合計額が資産合計額を超えておらず、支払不能に陥っていないこと
10. 営業所ごとに賃貸住宅管理業に関する資格者を配置していること
賃貸住宅管理業に関する資格者とは？
賃貸住宅管理業者は営業所や事務所ごとに管理業務の指導・監督をおこなう「業務管理者」を1人以上選任しなければなりません。
業務管理者になるには次ぎの2つのどちらかの要件が必要です。
2. 管理業務に関する2年以上の実務経験に加え宅地建物取引士でありなおかつ指定講習の修了
【管理業務に関する2年以上の実務経験とは？】
実務経験に代わり実務講習を修了した場合も実務経験とみなします。
【不動産経営管理士は業務管理者になれるか？】
令和2年度までに賃貸不動産経営管理士に合格し、令和4年6月までに登録を受けた場合、移行講習を受講すると「管理業務に関する2年以上の実務経験に加え登録試験に合格」した者とみなします。
つまり賃貸不動産経営管理士は令和4年6月までの登録者が対象となり、その後は「登録試験合格者」が業務管理者としての要件になります。
【実務講習と指定講習と移行講習の違い】
実務経験に代わる「実務講習」と宅建士が業務管理者に選任されるために必要な「指定講習」は、内容と位置づけが異なります。
また不動産経営管理士が移行期間（法施行後1年間）に受ける「移行講習」も、内容と位置づけが異なるので注意が必要です。
登録制度から許可制へ
宅地建物取引業法が規定する「宅建業者」は、法制定時は登録制でスタートしました。
そのご現在の許可制に変更された歴史があります。
賃貸住宅管理業法も登録制でスタートしたわけですが、法の目的に照らすと許可制に変わる可能性は否定できません。
賃貸管理業はオーナーの収入となる家賃を管理会社が管理するケースが多く、財産の分別管理が義務づけされています。
分別管理の義務づけは次のような事例がありおこなわれているものです。
引用：国土交通省「賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック」
では分別管理するとこのようなことを防ぐことが可能かというと、過去には証券会社にて不正流用がおこなわれた事例があり、分別管理が絶対安心というものではありません。
賃貸住宅管理業法は「不良業者の排除」が大きな目的であり、思ったような効果がない場合には許可制に移行することは十分考えられることです。
まとめ
賃貸住宅管理業はこれまで法的規制がありませんでした。
しかし賃貸管理は宅地建物取引業者が携わることが多く、事業者は宅地建物取引業法にもとづく免許を得ており、一定の法的規制があったとも言えます。
今般の賃貸住宅管理業法施行により、賃貸管理業は社会的立場を法律的に得ることになり、その果たすべき役割も明確になったと言えるでしょう。
実際の業務においては、宅地建物取引士および「業務管理者」が重要な立場となります。
また賃貸住宅管理業登録制度により、多くの事業者が成長・発展することを願いたいものです。
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