相続した土地について具体的な利用する予定がない場合や、管理をすることができない土地について、一定の要件を満たせる場合、土地を手放し国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」がいよいよ執筆時点の今月、令和5年4月27日から開始されます。
制度が開始されれば、私たちにも相談が寄せられる可能性がありますから改めて申請方法などについて正確に理解しておきたいものです。
査定依頼はもちろんですが、「売りに出しているけれどもまったく引き合いのない土地」について、どうにか処分できないかといった相談を受けた経験は皆さんあることでしょう。
価格調整や付加価値をつけるなどにより大概の不動産は売却できるものですが、公道に面していない地方の法地などは、レインズに登録してもまず引き合いもなく、隣地所有者に打診する以外は具体的に売るすべもありません。
しかも媒介契約を締結しているからと樹木の伐採などの管理責任まで押し付けられるとなれば、別途で費用を請求したくなるでしょう（手順を正しく踏めば特別依頼として費用を徴収することは可能です）
「さすがに売れないな……」という物件もあるでしょう。
そのような物件であっても紹介による場合や、頼られた場合には無下にはできません。
ですが手を尽くしても売れない可能性が圧倒的に高い。
そのような場合には「空き家バンク」を利用するか「0円サイト」で無料なら欲しいという人を探す、もしくは「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらうという選択肢が考えられます。
今回は「相続土地国庫帰属制度」の申請要件などのほか、物件によってハードルが高くなる条件にくわえ、「空き家バンク」の現状についても解説したいと思います。
相続土地国庫帰属制度の申請方法を理解する
相続土地国庫帰属制度を利用するための流れとしては①承認申請②要件審査③10年分の土地管理費相当額負担金を納付の3ステップです。
この中でもっともハードルの高いのが申請要件を満たしているかどうかです。
法務省が公開している「相続土地国庫帰属制度のご案内」でも、申請条件を満たしているかどうかを予め確認しておくことが大切であるとして、管轄法務局に相談（事前予約制）することを推奨しています。
制度について相談された場合「くわしくわからないので法務局に相談してください」と回答するのも1つですが、相談に応じる場合に必ず覚えておきたい申請条件は以下のようなものです。
●単独所有の土地か（共有の場合は全員の申請が必要）
●建物は存在していないか（建物がある場合には解体しなければ申請できません）
●抵当権など所有権以外の権利が設定されていないか（設定されている場合、抹消しなければ申請できません）
●土壌汚染対策法第2条第1項に規定される特定有害物質汚染がないか
●地籍測量図は存在しているか（境界が明らかではない、帰属範囲について争いがある場合は申請できません）
●崖地などではないか（勾配30度以上、高さ5m以上など、通常の管理に過分な費用や労力が必要な土地は申請できません）
●敷地内に大量の樹木や放置物などが存在しないか（管理に支障をきたす有体物がある場合には申請できません）
●私道・境内地・用悪水路・ため池・水道用地などが含まれる場合には申請できません。
それ以外にも下記に該当する場合は申請できません。
添付書類は揃っているか
前項で解説した基本条件を満たしていれば申請可能ですが、判断に自身がない場合、法務局に連絡して予約をとり相談してみるのも良いでしょう。
その際に必要な書類は以下のようなものです。
●登記事項証明書
●法17条地図及び公図
●地積測量図（ない場合はその他測量図）
●土地の現況がわかる資料（全景を撮影した画像・写真）
筆者は令和3年法律第25号として「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が制定された以降、複数の方から「申請について」の相談を受けましたが、ほぼ100％に近い確率で地積測量図が存在していませんでした。
相談された土地は地方の原野や山林でしたが、樹木が生い茂っている法地や崖地は論外（そもそもの条件を満たしていないため）として、広大な原野の場合であっても測量と地積更正登記が必要になります。
境界明示は要注意
不動産業者の皆様であれば、地方で、かつ面積過大で不整形地の土地測量費用が、どれだけ高額になるかは容易に想像できるでしょう。
また隣地所有者などと境界に関する争いがないという前提で「境界鋲」などの有無については申請条件とされていませんが、申請書類には「土地の境界点を明らかにする写真」が必要です。
境界明示が明確ではない場合、仮杭を設置して写真を撮影しなければなりません。
ですが隣地所有者に無断で仮杭を設置することはできません。
立会が必要です。
勝手に設置した場合にはそれによるトラブルが懸念されますし、場合によっては「不動産侵奪罪（刑法235条2）」を問われることになるからです。
申請に必要な費用は？
「相続土地国庫帰属制度」の申請に必要な費用はそれほど高額ではありません。
まず審査手数料は1筆14,000円です。
これは審査の結果が承認・非承認によらず戻ってはこない実費となります。
もっとも高いのは10年分の土地管理費相当額負担金ですが、原則として1筆20万円が基準ですから、よほど筆数が多い場合でなければそれほど負担ではないでしょう。
申請書類を代行作成できるのは弁護士、司法書士、行政書士に限定されているので注意しましょう。
法務省によれば申請から帰属決定（承認・不承認の判断を含む）までの目安は半年～1年程度とされていますが、制度が開始された時点では担当者がその運用に不慣れであることや、申請件数が多いことも予想されます。
地域によって違いもあるのでしょうが、当面は1年以上必要だと思っておいた方が良いかもしれません。
覚えておきたい「空家バンク」が機能不全におちいる理由
利用予定もなく条件も悪いため買い手がつかない不動産は、管理せず放置することにより建物が存在していている場合でも「特定空家」に認定される可能性があります。
そうなれば固定資産税などの住宅用用地特例から除外され税負担は跳ね上がり、最悪は行政代執行、つまりは行政により解体されその費用が請求されることになります。
このような事態を防ぐ意味でも物件を処分する方法を模索しなければなりません。
ですが相続土地国庫帰属制度は申請条件を満たしていなければ利用できません。
条件を満たすために過大な費用が必要で、とてもではないが検討できないという場合には、「空き家バンク」や「0円サイト」の利用を検討する必要があるでしょう。
「空き家バンク」は企業や自治体が運営する空き家のプラットフォームとして名前は知られていますが、運営状況や効果については首を捻るところがあります。
補助金制度が利用できるなどの恩恵がある反面、自治体担当者の不動産知識が不足しているなど、機能不全に陥っているとの指摘が囁かれています。
「空き家バンク」に登録して成約できた事例を確認すると、登録後も所有者自らメンテナンスや管理を定期的に行い、すぐに利用できる状態の物件がほとんとです。
また住宅であっても室内写真が掲載されていないなど提供されている情報に乏しく、不動産ポータルサイトと比較すればはるかに見劣りします。
遠隔地で金額も低廉である場合などでは積極的に取り扱いたくないかも知れませんが、最近では不動産DXの進展により「無人内覧システム」などを提供している会社もあります。
「成約まで相応の時間がかかる」という前提で媒介を引き受けたほうが良いのかもしれません。
残る手段としては、「0円サイト」へ登録して無償（場合によっては多少の金銭を支払って）譲り受け希望者を探すことでしょう。
まとめ
今回解説した「国庫帰属制度」に関しての知識は、「売れない物件を何とか処分したい」という相談者に対応するためには必要ですが、売上つながる類のものではありません。
不動産コンサル契約を締結して報酬（コンサルティングフィー）を得ることは可能ですが、会社として「相談無料」を謳っていればなかなか難しい面があるかもしれません。
もっとも親切にそのような相談にのることで信頼を得て、別の案件相談や紹介につながる可能性もありますから、プロの不動産業者として覚えておいても「損」はないでしょう。
相続を原因とした管理不全空屋などの増加防止を目的とする法改正が立て続けに施工されていきます。
「相続不動産のプロ」となるためにもそれら関連法についての理解は深めておきたいものです。
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