あっという間に秋の季節になり、あと2ヶ月もすれば繁忙期の季節が到来する。
今年は特に夏が長かったせいもあり、秋が短く感じるかたも多いだろう。
この秋は、多くの都心の仲介店舗は例年に比べて落ち着きを見せているように感じる。
それでも法人の異動などで活況している仲介会社もあり、売上の明暗が分かれている印象が強い。
そして秋の季節が終わると、いよいよ繁忙期である。
毎年のことながら、繁忙期は気付かぬうちに始まりあっという間に終わってしまう。
この季節にしっかりと売上を上げるには、それなりの準備が必要になるのだ。
実際に、繁忙期においてしっかりと秋頃までに対策を打っている不動産会社と、そうではない不動産会社では大きな差が生まれる。
「段取り八分」と言われるように事前の準備を行っていれば、繁忙期で目標を達成する可能性はぐっと上がるだろう。
今回は、仲介業、管理業で繁忙期前に事前準備をした方が良い項目を纏めてみた。
是非、繁忙期前のこの時期に改めて社内で検討してみてほしい。
賃貸仲介業の繁忙期前、事前対策
1.採用活動と体制の確立
まずはとてもシンプルなところだが、繁忙期を迎えるにあたっての人員の数は問題ないか、そして店舗の体制は問題ないかを確認しなければいけない。
繁忙期になりいきなり人員を増員しようとしてもなかなか上手くはいかない。
育成にも時間がかかるし、そもそも採用がうまくいく保証もない。
繁忙期を見据えた場合は、秋口までには採用活動を進めていかなければならないのだ。
また、それ以前に体制についても確立しておかなければいけない。
何名で仲介事業を行うのか、どの店舗を何名体制で回すのかを考えなければいけない。
ちなみに最近は正社員の雇用ではなく、バイトスタッフを雇い、内見をお願いする会社も増えてきた。
体制の構築というのは、こうした運営方法についても確立することである。
2.広告予算の検討と集客戦略
繁忙期に向けて、この秋口までに広告予算を見直す必要がある。
繁忙期になり、ポータルサイトでの反響増加を目指していきなりオプション利用を申し込んでも、結果が出るまでなかなか時間がかかる。
また、広告予算がかさんでしまい、意外と利益が出ないことも多い。
秋のこの時期にしっかりと広告予算計画を策定し集客戦略を実施したほうが、明らかに運営効率は上がる。
3.営業活動の再点検
手前味噌ながら、私も研修事業を行なっているが問い合わせを最も多く頂くのが秋のこの時期である。
問い合わせの内容は、営業スキルアップ系の研修の依頼である。
大手様であれ中小規模の不動産会社様であれ、繁忙期に営業として重要なのは「クロージング力」である。
このクロージングの再点検を行い、成約率を高める準備を行う。
研修を実施しなくても社内ロープレなどで、今一度この秋の時期に営業力の確認と向上施策を行なっても良いだろう。
賃貸管理業の繁忙期前、事前対策
1.空室物件のカテゴライズ
賃貸管理事業において、繁忙期の最大のミッションは「空室を埋めきる」ことに尽きる。
しかし、それなりに空室が増えてくるとリーシング活動が均一化してしまい、なかなか個別の対策を打つことが難しくなる。
特に繁忙期になると、どうしてもリーシング活動が流れ作業になりがちだ。
こうしたことを防ぐためには「管理物件のカテゴライズ」をしなければいけない。
たとえば、募集後すぐに申し込みが入る物件はA。
多少の時間はかかるが、数週間で申し込みが入る物件はB。
リーシングに苦労する物件は、C。
そして、かなり苦戦が予想される物件は、D。
このように物件をカテゴライズする。
カテゴライズすることで、繁忙期中のリーシング対策を迅速に、かつ集中して行えるように準備をすることができる。
繰り返すが、どうしてもリーシング対策は均一的な対策になりがちである。
カテゴライズすることでリーシング対策が改善される効果があるのだ。
2.空室物件の確認、清掃
繁忙期前になんとしても申し込みを取りたい「長期空室」の物件に入室し、室内チェックと清掃を行う。
実際に繁忙期でせっかく内見が発生したが、部屋の臭いや清掃状況が悪く、申し込みを獲得できなかったケースが後を立たない。
この秋口にしっかりと長期空室の物件の内装チェックと、室内クリーニングを実施しておかなければいけない。
3.オーナーへの募集条件の交渉
どうしても募集条件が厳しい物件は、オーナーに条件交渉を行わなければならない。
冒頭に述べたように、繁忙期はあっという間に始まり、あっという間に終わってしまう。
オーナーの意向もあるが、相場より高い賃料で募集している物件のオーナーには、条件交渉の機会を作った方が良いだろう。
ポイントは、この相談を繁忙期前にしっかりと行うことだ。
3月中旬ごろに交渉をしても「時、既に遅し」となる可能性が高い。
これもなるべく繁忙期前に実施するべき対策だ。
以上のように繁忙期前にやるべきことは、仲介業、管理業、いずれもそれなりに存在する。
繰り返すがどこまで「段取り」をしておくかが、繁忙期の成否を左右する。
是非、自社内で改めて繁忙期対策を見直してみても良いかもしれない。
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