社宅代行の仲介で注意すべき特約条項・賃貸条件

社宅代行サービスを利用する顧客というのは、基本的には審査の心配がないため、仲介業者の視点でも、管理業者の視点でも嬉しいものです。
しかし、社宅代行を利用する顧客だからこそ、手続きが煩雑になる可能性が高く、注意が必要な側面もあります。
今回は、社宅代行サービスとの仲介を行う際に、仲介の担当者として、申込み前に注意すべき特約条項や賃貸条件についてとりあげます。

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そもそも社宅代行サービスとは?

そもそも社宅代行サービスというのは、上場企業や金融機関等の大手企業を対象に、社員の方の住まいに関連する賃貸借契約の締結業務における借主の立場を代理する他、契約締結後の住まいに関するあれこれをサポートするサービスのことです。
今回は、社宅代行が代理の立場で関与するケースで説明します。

社宅代行サービスを企業が利用して賃貸の社宅を用意する場合、基本的にはまず、社宅への入居希望者である社員がポータルサイト等を用いて自ら物件選定を行います。この過程で、基本的には仲介業者への問い合わせが行われて、仲介の担当者がつきます。
そして、希望の物件が見つかり次第、仲介業者が管理会社やオーナーへ入居申込みを行いますが、当該申込み後に必要となる賃借人側の手続きは、社宅代行会社が代理人の立場で行うことになります。
つまり、賃借人となる予定の企業と、賃貸人との間に、仲介会社と社宅代行会社の二者が介在することになるのです。
賃借人側の企業としては、社宅に関連する業務をアウトソーシングできる点や、賃貸借契約における細かな法規定について専門家に任せることができるという点がメリットですが、仲介の担当者としては、社宅代行が入ることで、手続きがやや煩雑になるため、通常の契約業務より時間や手間がかかることになります。

この、社宅代行サービスを利用している企業は、先述のとおり、社宅関連の業務をアウトソーシングする規模の大手企業や上場企業であることが大半ですから、審査の心配がなく、仲介業者や管理会社の視点で嬉しい顧客といえるでしょう。
しかし、社宅代行サービスを利用する顧客を担当する場合には、仲介の担当者としては手続きが煩雑になるだけでなく、契約内容等にも細心の注意を払わなければなりません。
なぜなら、社宅代行会社と提携先の企業の間で、契約できる物件のグレードや、賃貸借契約の条項等に関して細かな規定が設けられているためです。
今回は、社宅代行サービスを利用する顧客を仲介する際に、仲介の担当者として注意すべき事項をご紹介します。

物件についての制限

平米数に制限があり、規定の平米数を超える住戸だと契約不可

役職に応じて契約締結できる平米数が規定されており、たとえば役職がない場合には50㎡を超える住戸だとそもそも契約締結ができない等というケースです。
顧客の中には、この規定を理解していないまま住戸を探す人も多くいますから、社宅代行を利用することがわかったタイミングで、物件探しの前に可能な限りチェックしておくべき事項でしょう。

タワーマンション等共用部分が充実しており華美な物件は不可

近年はタワーマンション型の賃貸物件が多く登場し、人気を博しています。
人気の理由のひとつとしてゲストルームやパーティルーム、フィットネスやスパ等の共用部分が充実していることが挙げられます。
ところが、社宅代行を利用する企業によっては、そういった贅沢ともいえる施設を有するマンションを社宅として契約することを禁止している場合も。
線引きが曖昧となりますから、候補となったマンションが華美な物件と判断される可能性がある場合には、社宅代行サービスの担当者へ確認が求められます。

契約条件についての制限

定期建物賃貸借契約等更新ができない契約は不可

定期建物賃貸借契約(定期借家契約)というのは借地借家法第38条で定められた特殊な賃貸借契約のことです。
定期建物賃貸借契約の場合には、期間の定めがあり、期間満了時に更新を行わない特約が結ばれますが、社宅代行を利用する顧客の場合には、原則として定期建物賃貸借契約は不可となります。
たとえ、再契約相談型や再契約可能型の定期建物賃貸借契約であったとしても、普通建物賃貸借契約のみ認めている企業が多いため、注意が必要です。

礼金や敷金等の費用についての制限や条件が細かい

賃貸仲介の繁忙期になると、オーナーや管理会社側が若干強気の市場となり、礼金をはじめとした初期費用がやや高額に設定される傾向があります。
礼金が1.5か月や2か月に設定された物件等もレインズに登録されますが、社宅代行を利用する顧客の場合には「礼金は賃料の1か月相当額を上限」という規定が存在することもありますから注意が必要です。
その他、「敷引きの条項が含まれた契約は不可」「原状回復費用以外に、クリーンング費用やエアコン清掃費が計上された契約は不可」等、金銭面についてはとくにシビアな条件が設定されていますから、大きなトラブルにならないように、仲介担当者は、物件選定時から確認を怠らないようにしましょう。

その他仲介時の注意事項

ドラフトチェック等手続きに要する時間が長い

賃貸仲介は売買仲介と比較すると、取引の結了までに要する時間が短く、申込手続き完了時から起算して2週間〜3週間程度で賃貸借契約は開始されるのが通常です。
繁忙期には管理会社から、申込み日から2週間以内に賃料発生をすることを条件として提示されることもしばしば。
ところが、社宅代行を利用する顧客の場合には、間に社宅代行サービスの会社が入ることから、手続きが2週間では終わらないことが大半です。
契約関連書類のドラフトチェックや条項の追加・削除等の業務が追加となりますので、繁忙期だと場合によっては1か月近くかかることも想定しなければなりません。申込み日から賃料発生日までのスケジュール調整を行うのは仲介の立場として重要な業務ですから、全ての業務を前倒しで進めながら、管理会社と社宅代行サービスの担当者ともこまめな連絡をとり、最優先で進めてもらう環境を自らつくっていきましょう。

仲介業者の指定があり担当できないことがある

社宅代行を利用する顧客の場合、仲介会社も指定されているケースがあります。
顧客も社宅代行の規定等は、あらかじめある程度調べてから来店することが多いですが、いざ物件選定が完了し申込み手続きをしようという段になって、突然、「そちらの仲介会社では申込みができないと会社に言われた」や「提携先の仲介会社から手続きを行うように言われたが、そちらの不動産業者は提携先の一覧になかった」等と言ってきます。
指定の仲介業者がある場合には、基本的にはそこ以外仲介を行うことができませんので、ただただ案内損…貴重な時間を割いた結果数字にもならずに案件を1件失って終了です。
こうした事態はなんとしても避けるために、社宅代行を利用する顧客を担当する場合には、仲介会社の指定の有無が明らかになってから営業活動をするようにしてください。

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まとめ

以上、社宅代行サービスを利用する場合に注意すべき特約条項や賃貸条件についてご紹介しました。
社宅代行を利用する顧客は高単価であることが多く、審査面の心配もないため、上記の懸念事項を仲介の担当者が先回りして対策を取ることで、顧客の信頼を掴んで、必ず成約に導けるようにしたいものですね。

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