コロナショックと不動産界隈への影響

2020年3月現在、テレビのニュースでは連日「新型コロナウイルス」、その感染拡大とマスクに端を発した買いだめの為の品不足が取り沙汰されています。

この「コロナショック」とも言える先の見えない不安感から、株式マーケットは連日大幅下落…からの日銀総裁談話でより戻しという状況ですが、これらの影響が不動産界隈にどのように影響してくるか、目に見える範囲で起きている問題と、これからあり得る事を考えてみたいと思います。

  1. 「トイレ不足」
  2. 「家買ってる場合じゃねぇ」
  3. 「金融は緩和される」

目の前にある課題---トイレ不足

おそらくは直近でこの不動産業界・建築業界にダイレクトに影響してくるのは「トイレ不足」です。

実際はトイレに限った話ではありませんが、いわゆる【住宅設備機器】(ジュウセツ)、資材関係が枯渇しつつあります。以下大手どころのWebサイト。

<LIXILのお知らせ↓>

コロナ,影響

https://www.lixil.co.jp/announce/delivery.htm

<TOTO>

コロナ,影響

https://jp.toto.com/News/info_cv2020/index.htm

<クリナップ>

コロナ,影響

https://cleanup.jp/news/news200220.shtml

各社オフィシャルサイトでも掲載の通り、「納期の遅れ」が発生する見込み…というか、具材によってはもう顕在化しつつあります。

かっこよく言うと「サプライチェーンの分断」という表現ですが、つまりは具材を作っていた「世界の工場」である中国での生産そのものがストップしているので、遅れというか、「いつ入ってくるのかが見えない」という状況です。

(「ウイグル人を投入し工場稼働」という噂もあるので、収束待たずに生産されるかもですが…)

あらためて考えてみると「住宅」は、トイレ・洗面・風呂といった水回り、床・壁・天井様々な具材の集合体。何か一つでも欠けてしまうと、快適な生活には支障をきたします。これらの中で、トイレ等の住宅設備機器の大部分について、生産が中国に依存していたことで、「日本中でのトイレ不足」が懸念される事態となっています。

売買であれ、賃貸であれ、どれか一つが欠けたままで物件の引渡し…というのは現実的ではありません。既に在庫を十二分に確保できている超パワービルダーは別かもしれませんが、中堅未満の新築戸建の建売業者や中古ファミリーマンションのリノベ再販業者さんなどは、【物件の仕入れそのもの】を見直している話を耳にします。

「家買ってる場合じゃねぇ」となるとキツイ。

新型コロナウイルスの感染拡大がしばらく継続した場合、先程の住宅設備機器不足という物理的な物資不足での不動産マーケットへの影響があるのは仕方ないとして、まだ見えないのが「購入マインド」です。

現状、日々「○○県」で感染者が…というニュースが出てきます。これが特定エリアで蔓延してしまったりすれば、そのエリアで「住まいを買う」こと自体が懸念されるかもしれません。ましてや、それが日本中に広がったり、家族の誰かが罹患したりすれば、「家買ってる(売ってる)場合じゃねぇ」となりかねない状況です。

不動産の売買・売買仲介業にとって、「物件価格が下落する」というのは、もちろん嬉しくない状況ではあるものの、それだけなら決定的なダメージではありません。物件が持つポテンシャル(収益性や資産性)に対して「価格が安い」と判断されれば、購入したいプレーヤーが増えることで、取引量はむしろ増えるかもしれません。

業者的に一番きついのは「流通そのものが止まる」ことです。

もちろん新型コロナウイルスが長期的に国中に蔓延し、高齢者を中心にバッタバッタ…という状況になった場合には、相続絡みの売却がめちゃくちゃ発生する可能性も無くはありませんが、そこに至る前に買い手が息切れしそう…。

「金融は緩和される」けれど…。

2020年3月2日現在、日銀の黒田総裁より「潤沢な資金供給と金融市場の安定確保に努める」という「異例の日銀総裁談話」が発表されました。

「金利が下がって、融資が出る」と不動産マーケットは向上するのがセオリーではあります。

ただ、一番低い金利だと、近頃は【0.399%】あたりからオフィシャルにある住宅ローン。これが更に下がったところでどの程度影響するのか…。実需系物件において、予想されるマインドの低下を「金利減少からの支払いの抑制」でカバーできるのか。

そして、金利よりも、各金融機関の「物件の評価と融資期間・(物件価格に対する)融資割合の見立て」がネックとなってしまっている、投資用不動産へのローンが再び緩むのか。

また、大きくは投資用不動産といえるところで、簡易宿泊所・民泊・ミニホテル系が厳しい状況。「見込んでいた宿泊の売上が得られない」インバウンド需要が剥がれ落ちたことで、返済に耐えられない事業者が売却に動くことは想像しやすいところです(売りたくても残債が重たくて弾けそうな気もしますが…)。

その宿泊系事業者の最高のかきいれ時であったはずの「東京オリンピック」についても、延期・中止が現実的に考えられる範囲となってきたことで、「どうなるんだろうね…」と、楽観も悲観もできないのが現状です。

(いざ「延期」の選択肢となった場合、選手村を流用するHARUMI FLAG(選手村跡地のビッグマンション)も契約済住戸はどうなるのか気になるところ。)

株価は乱高下していますが、不動産の賃貸経営という大家さんポジションにおいては、急激に家賃が下落することもなく、現状は落ち着いています。しかしながら、3.11の震災時のように外国籍の人達が「脱出だ!」と舵を切ることがあれば、物件のカテゴリによっては安泰ではなくなる可能性も否めません。

まとめ

以前のリーマン・ショック時は「異次元の金融緩和」前。購入のマインドと、カネの出所(でどころ)であった海外勢が一気に引き上げたことで、不動産マーケットは実需・投資用ともに厳しい状況となりました。

今回の「カネの出所」は日銀。マインドサプライチェーンが要所です。

不動産マーケットの方向性、このあたりから見えてくるでしょうか。

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