不動産現地調査 何を調べればいいの？

現地での調査内容については対象物件の種類（土地・戸建・マンション）によって違いがありますが、ここでは土地建物について記載させて頂きます。

現地での調査は物件調査と一体となっており、私は必ず２回現地調査をおこなっています。

なぜかというと一回目は現状の確認を行い細かい部分まで写真をとります。

２回目については、役所等の調査を行った後に資料をもって現地に行き資料の内容との照らし合わせを行います。

実際に調査する項目とそれぞれの内容を記載します。

土地境界の確認

境界の確認はまず境界石の確認を必ず目視で行うようにし、地積測量図又は簡易測量図・確定測量図がすでに在れば目視と一緒に確認をするようにします。

現在、境界確定と測量図の発行については義務にはなっておりませんが、両方を行うことが各協会にて推奨されております。

境界を確定することは商品である土地の範囲を確定するということであり、どんな現物商品でも商品の大きさや形がわからない商品はないと思います。

販売前に売主から理解をもらい境界確定図又は簡易測量図を作成するようにしましょう。

また測量を行う際に、境界石がない場合は境界石の復旧を行うようにしてこの後に説明する越境物の確認も一緒に行うようにします。

越境物の確認

越境物として考えられる内容としては、「建物の一部、境界塀、植栽、配管」これらが一般的に多くあげられます。

越境の発生時の当事者であれば話し合いなどにより了承済みのケースがほとんどですが、その後は第三者との調整が必要になるため見逃される場合や、曖昧のまま取引される時がたまにあります。

隣地ともに所有者が変わると認識のずれなどが起こりトラブルのもとになります、そのため確認と対応は慎重に行い、必ず覚書を作成して記録を残すようにしましょう。

建物の一部が越境

最近の新築物件にはまず発生していませんが、中古物件を取引する場合はたまに見かけることがあります、よく見かける内容としては、建物自体の越境、屋根又は雨樋の越境、屁、格子などが考えられます。

目視で確認できる越境については漏らさず確認を行い、目視ではわからないような少しの越境については、専用の機材を使うか測量士などの専門家に依頼して確認が必要になります。

境界塀が越境

塀については、境界上と内側、外側と設置されている３パターンのケースがあり、以前の分譲地などでは、境界上に設置されている場合が多く、最近ではフェンス等は設置せず２段ほどのブロックを両側に設置されているところをよく見かけます。

越境について３パターンが明確に判断できる場合の対処はわかりやすいですが、地震やその他の外的効力により設置位置が変わっている場合がありそのために越境が生じている場合は見るだけではわかりませんので、その場合は売主又は売主の許可をとり隣地への確認が必要となり、曖昧なまま取引をしてしまうと後々のトラブルにつながります。

植栽が越境

隣地又は本地から枝葉が越境しているところをよく見かけますが、隣地の方が理解ある方であれば剪定をお願いしましょう。

本地側に枝葉があるからと言って所有者に無断で剪定してしまうと違法となりますので注意が必要です。

また、隣地の植栽の根が越境していることもよくあり、新築時に障害になってしまう場合や既存建物の障害になる場合がありますのでこちらも解消するのがベストです。

根については敷地内の部分については敷地内側の所有者にて無断での伐採が認められておりますが、こちらも植栽の成長への影響等もありトラブルにつながる場合があるので、無断ではなく植栽の所有者へ一声かけた上で行うのが良いと思います。

配管の越境

この内容については、後の「ライフライン設備の確認」で詳しく触れますが、各書類を取得してしっかりと確認が必要となります。

中古物件をそのまま使用する場合にはそこまで問題にはなりませんが、解体・新築工事を行う場合には掘削ができないため障害になります。

その場合には越境物の所有者と配管業者との話し合いを行い解消してもらえるように調整が必要になってきます。

地中埋設物の確認

地中埋設物については、目に見えない部分になるため、それなりの経験と知識により予想をしながら慎重に確認することが必要になります。

項目としては、「未撤去の使用していない配管、前回の解体時の廃材、使用していない浄化槽、廃井戸」などがあげられ、これらは本来であれば撤去が必要な内容になり、見落とせば瑕疵の内容になる場合もあるので見落としの無いようにしましょう。

確認方法としてはボーリング調査や掘削調査が主になり、その他では、調査書類にて過去の建築計画概要書等を見て確認や、所有者への聴取、過去の重要事項説明書等にて確認が必要です。

上空の障害物の確認

上空の障害物については、目視での確認が可能です、内容については「送電線」があげられます、電線が上空にある場合は、登記簿謄本に地役権が設定されているのでそちらで確認ができます。

また、上空若しくは近くに送電線がある場合は、人体への影響がある場合があるため、どちらにしても重要事項説明書への記載が必要です。

建物の確認

建物の確認については、現状の確認を行い修繕箇所があるのかどうかや、アンテナの設置の有無などを確認します、所有者に確認しても分かりますが、中古物件等で所有者が把握していない場合もあるため仲介会社でも確認しておくと話がスムーズです。

前面道路の確認

前面道路の種類は、公道・私道とあり建築基準法にて４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していなければ、建築物の建築ができません。（新築しようとする建築物や地域によって違いがあります。）

前面道路の状況により、建てられる建築物が異なりますので特に土地売買の場合は、役所での道路台帳、現況・確定幅員の確認、境界確定図を取得し、現地での実測が必要となります。

また、前面道路が私道であった場合は、他人の土地を通行・掘削・使用を行いますので、トラブルを避けるため公道までの所有者を確認してすべての相手方との覚書を締結することが必要です。

ライフライン設備の確認

ライフラインの確認については「上水道・井戸・地下水・下水道・浄化槽・貯水槽・受水槽・ガス・プロパンガス」が主に確認が必要となります。

上水道については水道局、下水道については下水道局、都市ガスについてはガス会社にてそれぞれ台帳が取得できます。

台帳を取得して現地にて付け合わせが必要です、古い物件によっては、配管設備の変更届を出していない場合があり内容が異なることがあります。

また、上下水道と都市ガス以外については、記録がなく役所等で確認できない場合がありますので、現地にて設置の有無を確認して所有者への聴取が必要となります。

対象物件がプロパンガスを利用していた場合は、契約内容をよく確認して契約先の変更が可能か、その場合の条件などもよく確認することが必要です。

２０１６年には電力自由化になり、２０１７年に都市ガスの自由化になったため、所有者に契約会社の確認も必要となりました。

配管の確認については、越境物の確認や使用しなくなった配管の有無も一緒に確認を行います。

越境物の確認については所有者でないと給水装置設置図面の取得ができないので先に水道台帳にて引き込み位置を確認して可能性があった場合には越境している配管の所有者に協力してもらい取得する必要があります。

敷地内の収益物設置の確認

敷地によっては、空いたスペースに自動販売機などの設置や電柱の設置がある場合があります。

設置がある場合、敷地利用の契約に伴い使用料が発生している場合がありますので、現地にて設置の有無を確認して設置会社へ連絡して契約内容を確認することが必要です。

近隣の嫌悪施設の確認

現地での調査を行う際に周辺を歩いてみて嫌悪施設がないかどうかも確認が必要です。

地図などでも確認できる場合もありますができれば、実施に歩いて確認をしたうえで地図を見て嫌悪施設までの距離を確認します。

また、嫌悪施設については心理的瑕疵に該当しますので見落としの内容にしっかりと確認することが必要です。

総まとめ

現地での調査については、売主への聴取や書類上での調査ではわからないことが現地でわかることが多くあります。

役所調査等で取得する書類についてはあくまでも記録するために届けられた内容になっており、必ずしも正しいとは限りません。

書類と現状とを比較して間違えの無い情報を買主に伝えられるようにしましょう。