不動産管理者として熟知しておくべきホームインスペクションの法改正とは

近年、ホームインスペクションという言葉をよく聞くようになってきました。

古い住宅では、台所の配管が詰まったり、外壁に亀裂ができて雨漏りがしたりすることがあります。

不動産の管理者として、建物の老朽化で起きるこれらのトラブルに、どのように対処してゆけば良いのでしょうか。

ここでは、不動産の管理業務で、住宅診断とはどのようなものか、不動産管理者として必要な知識を紹介します。

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    中古住宅のホームインスペクションの義務化

    2018年4月より、不動産業者は、中古住宅を売買するときに、買主や売主に「住宅診断」の必要性を告知することが義務化されました。

    ホームインスペクションの義務化とは、どのような制度なのでしょうか。

    宅建業法の改正による住宅診断告知の義務化

    「住宅診断」は「ホームインスペクション」とも呼ばれ、中古住宅の需要の高い欧米諸国で定着している概念です。

    「ホームインスペクション」が義務化されたために、住宅の買主・売主・宅建業者だけでなく、住宅を管理する業者もその基礎知識を持つ必要があります。

    2018年の宅建業法の改正で、不動産業者は売主や買主に、住宅の安全性を調べる専門業者を斡旋・紹介する義務を負うようになりました。

    「宅地建物取引業法」とは、宅建業法と呼ばれ、不動産の公正な取引や運営・管理のために、不動産取引のルールを定めた法律です。

    なお、宅建業法では、ホームインスペクションは「建物状況調査」という表現になっています。

    住宅診断が義務化された背景

    以前から、新築・中古を問わず住宅診断は行われていましたが、今回の法改正により、中古住宅の売買時に説明することが義務化されました。

    その背景としては、欧米諸国に比べて日本は新築の人気が高く、中古物件が増えて「空き家」が大きな社会問題になっています。

    不動産では、住宅にシロアリや雨漏りなどの隠れた問題(瑕疵)がある場合、売主は瑕疵担保責任を負います。

    瑕疵担保責任には、責任を負う期間が決められているため、中古物件を買うにはある程度のリスクを覚悟しなければなりませんでした。

    住宅診断の告知を義務付けることで、住宅の安全性を高め、中古住宅市場を活性化して流通量を増やそうという政府の試みがあります。

    ホームインスペクションの義務化とは

    ホームインスペクションの義務化とはどのようなことを言うのでしょうか。

    ホームインスペクションの説明義務

    宅建業法で義務化されたのは、住宅診断そのものではなく、宅建業者の不動産売買時におけるホームインスペクションの説明義務です。

    住宅診断について説明し、ホームインスペクションが実施された建物に関してはその調査結果を、書面をもって説明することが義務付けられています。

    不動産業者は、

    ・売主が家を売る媒介契約時に
    ・買主へ物件の重要事項を説明する時に
    ・売主と買主が売買契約を締結する時に

    住宅診断について説明することが義務化されました。

    義務化されたホームインスペクションの内容

    不動産売買の仲介をする場合は、媒介契約書にホームインスペクションの実施について記載し、住宅診断について説明することが義務化されました。

    具体的には、

    ・ホームインスペクションとは何か
    ・ホームインスペクション事業者の斡旋を希望するかどうか
    ・希望のある場合は、事業者の情報を提供
    ・ホームインスペクションを依頼するための手続きの説明

    をすることが、不動産売買の仲介者として義務付けられています。

    不動産業者は、口頭でホームインスペクションについて説明し、顧客から要望があれば住宅診断をする事業者を斡旋します。

    また、住宅診断が既に行われている物件に関しては、購入希望者に、診断結果を書面にて説明しなければなりません。

    重要事項説明とは

    不動産業では住宅の販売において、宅地建物取引業法の有資格者である宅建士により、売買に関する重要事項を説明しなければなりません。

    重要事項の説明物件は、売買契約を結ぶ時に必ず行わなければならないことになっています。

    宅建士は、建物の建築・保全に関する書類の有無や、設計図書に基づく建物の安全性について説明します。

    今回の改正で、不動産業者は買主に対して、当該物件でホームインスペクションが実施されているかどうかを告知することになります。

    また、ホームインスペクションが実施されている場合は、その調査結果を買主に説明しなければなりません。

    ホームインスペクションの基礎知識

    ホームインスペクションとは、どのような審査で、どのように行われているのでしょうか。

    ホームインスペクションとは

    インスペクションとは検査・点検を意味し、ホームインスペクションとは「住宅診断士」が不動産の状況を調査して診断することを言います。

    住宅診断士」は、JSHIが2009年から実施している「公認ホームインスペクター(住宅診断士)資格試験」に合格した有資格者です。

    また、日本ホームインスペクターズ協会(JSHI:Japanese Society of Home Inspectors)は、2008年に設立された内閣府認証NPO法人です。

    住宅診断士は、二級建築士・木造建築士と同レベルの、建築構造や建築資材、耐震構造などの基本的な建築知識を持ち、建物を診断します。

    倫理観を持って「中立的な立場」で、屋根・外壁・小屋裏・床下の劣化状況や欠陥を目視で診断し、修繕すべき箇所や費用の概算を助言します。

    「耐震診断」と異なる点は、耐震診断が耐震構造の検査のみに限定されるのに対して、「住宅診断」では総合的に建物の状況を診断します。

    ホームインスペクションの調査内容

    インスペクションは、国土交通省が平成25年に公表した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」にそって行われます。

    検査項目には、

    ・アリによる被害、腐食、傾斜、柱や壁のひび割れなど耐久上の安全性
    ・雨漏りや漏水箇所の点検
    ・給排水管の漏れや詰まりなどの配管のトラブルのチェック

    などがあり、検査は基本的に目視で行われ、必要に応じて、電磁波レーダなどの測定機器が使用されます。

    インスペクションは段階的に行われ、段階が進むほど細かな内容まで調査されます。

    一次的インスペクションは、目視による点検で、建物の構造で安全性に問題がないか、生活に支障をきたすような劣化がないかの現況検査が行われます。

    二次的インスペクションでは、検査機器を用いて、壁の内部の調査がなされ、構造部分の細かな住宅診断が行われます。

    性能向上インスペクションでは、リフォームを前提に、建材の劣化状況を検査し、必要に応じて破壊調査が行われます。

    破壊調査とは、壁などを割って建材の内部まで調査することです。

    不動産売買におけるホームインスペクションの流れ

    住宅診断士は、不動産会社から紹介してもらうか、自分でも業者を選ぶことができます。

    依頼する際には、事前に、該当不動産に関する情報が記載された書類を提出します。

    検査自体は、2~3時間程で終わりますが、依頼してから検査日までに1週間程かかることが多く、審査結果の書類も後日になることもあります。

    インスペクション先進国の欧米諸国では、売主が行うインスペクションは信用できないとして、買主側がインスペクションを行う傾向にあります。

    なぜならば、斡旋する不動産会社と診断士との癒着がおきやすく、ホームインスペクターが売主に有利な報告をする可能性があるためです。

    まとめ

    ホームインスペクションで、買主は購入時に、住宅の欠陥の有無・劣化状況・修繕に要する期間や費用を知ることができます。

    売主は、買い主に安心して購入してもらい、売却後の瑕疵担保責任などのトラブルを軽減できます。

    不動産管理業務を行ううえで、水回りや雨漏りなどの住宅欠陥のトラブルは大きな問題です。

    アパートやマンションの管理業務でも、住宅診断士によって、管理物件の状況を調査してもらえることを理解しておきましょう。

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