空室の有効活用を図るハイブリッド賃貸とは

住宅ストックが増加するなかでも新築賃貸住宅の供給がつづき、賃貸住宅の需要と供給のバランスが悪化することは誰もが感じていることです。

空室対策は管理会社にとって最重要な役割となっており、発想の転換も含めた抜本的な改善策を考えなくてはならない状況といえるでしょう。

管理会社だけではなくアパートオーナーのなかにも、革新的なアイデアにより空室対策を実践している事例もあります。そのようななかに「ハイブリッド賃貸」という言葉を見るようになりました。

まだマイナーなワードですが、今後賃貸業界で注目されるようになるコンセプトかもしれません。ここでは「ハイブリッド賃貸」を先取りしてその可能性について考えてみます。

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ハイブリッド賃貸とは

賃貸物件の活用方法を柔軟に考えるコンセプトが「ハイブリッド賃貸」です。

一般的な普通借家契約とウィークリーやマンスリーなどの短期契約、あるいは民泊やレンタルスペースなど、住宅とは異なる用途に対しても賃貸する方法です。

住宅としての入居者が見込めない時期は他の用途に活用し、入居が見込める時期は賃貸住宅とするのですが、集客・広告・商談・契約といった一連のプロセスに違いがあります。そのためオーナーが運営するにはハードルが高く、管理会社がサブリースにより物件を借上げマネジメントすることが望ましいです。

ほかにも「ハイブリッド賃貸」とネーミングしたコンセプトの提案もあります。テレワーク可能な賃貸住宅を従来の住宅形式と差別化して展開する方法です。この方法は管理会社からのリフォーム提案として、従来の管理業務の一環としてすすめていけます。

ハイブリッド賃貸とは従来の固定化された住宅イメージにとらわれず、時代のニーズに適合した住空間の創造といってもよいかもしれません。

たとえば「UR都市再生機構」が無印良品とコラボして展開する「MUJI×UR」もそのようなものです。

新しい住空間がさらに新しいニーズを生み出す、そのようなサイクルが形成できると、もっと賃貸マーケティングはダイナミックなものになると思います。

ハウスシェアリングも新しいレンタルスタイルとして定着してきましたが、賃貸ニーズを創りだした好例ともいえます。

ハイブリッド賃貸のマーケティング

ハイブリッド賃貸とは前述したように、複数のニーズに対応できるようにした賃貸物件です。ニーズが複数あるということは市場も複数あり、マーケティング手法もそれぞれのターゲットを対象にしなければなりません。

賃貸事業の集客方法としては賃貸ポータルサイトと仲介会社のネットワークが主要なツールでしたが、民泊・シェアハウス・リノベマンション・デュアルライフ・シェアオフィス・コワーキングスペースなど、Webでは専門サイトが立ち上がってきています。

インターネットは専門特化するほど、マーケティング効果は大きくなります。そして専門特化するほど競合相手は少なくなるというメリットも期待できます。

ひとつの物件で複数のニーズを掘り起せるハイブリッド賃貸は、需要と供給のバランスが崩れた今日の賃貸市場において、有力なマーケティング戦略といえるでしょう。

またその戦略を担うのは管理会社の重要な役割であり、Web戦略も含めたネットワーク構築を可能にするスキルが求められます。

ハイブリッド賃貸のWeb戦略

ハイブリッド賃貸として考えられるジャンルのなかで、すでに集客ツールが整備されているのが「民泊」です。

Airbnbをはじめ多くの民泊サイトが、宿泊希望者と民泊物件とのマッチングサービスを提供しており、市場環境は整備されています。あとは新型コロナウィルス感染症の影響がなくなると、再び民泊ニーズは高まってくると思われます。

民泊以外の使用用途とのハイブリッド賃貸は、賃貸住宅として大きく括られますが、ポータルサイトで物件を探し出すことはむずかしいのが現状です。

・シェアハウス,地名
・リノベマンション,地名
・デュアルライフ,地名
・シェアオフィス,地名
・コワーキングスペース,地名

以上のようなキーワードで検索すると、大手ポータルサイトは検索上位に入らず、それぞれの専門サイトがヒットします。

Webマーケティング戦略は、ニッチな部分で競合を少なくし有利な展開を可能としますが、ハイブリッド賃貸はニッチマーケティングに最適なコンセプトでもあるのです。

民泊とのハイブリッド賃貸

ハイブリッド賃貸のバリエーションには前述したように、さまざまなパターンが考えられます。ほとんどは特に法的な手続きは必要としませんが、民泊事業は「住宅宿泊事業法」による規制があり、届出や登録が必要となります。

ここでは民泊事業に必要な法的手続きの概要をご紹介します。
なお、詳しくは『民泊制度ポータルサイト「minpaku」』でご確認ください。

賃貸物件を民泊事業も兼ねておこなえるようにするには、以下の法的な手続きをしなければなりません。

1. 住宅宿泊事業者の届出
2. 住宅宿泊管理業者の登録

オーナーまたは管理会社が住宅宿泊事業者となるには、地方公共団体へ届出が必要です。賃貸管理会社が住宅宿泊管理業者を兼ねる場合は地方公共団体への登録が必要です。

住宅宿泊事業者の届出

住宅宿泊事業者の届出は民泊活用する住戸ごとにおこないます。つまり10戸のアパートですべての住戸を民泊としても利用する場合は、住戸ごとに届出し申請者は同じになります。

届出する住宅の要件としては次の2つが備わっていなければなりません。

1. 台所・浴室・便所・洗面設備の4つの設備がある
2. 生活の本拠として使用されているか入居者募集がおこなわれている住宅、または所有者等(賃借人や転借人を含む)が随時居住利用される住宅

また住宅宿泊事業者が「人を宿泊させる間は不在となる」ケースに該当するため、住宅宿泊管理業務を専門の住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

住宅宿泊管理業者の登録

住宅宿泊管理業者は住宅宿泊事業者からの依頼により、民泊使用する住戸の管理業務を一手におこないます。

住宅宿泊管理業者の要件としてはいくつかありますが、代表的なものとして次の2つのいずれかを満たしていると登録を受けることができます。

1. 宅地建物取引許可業者
2. 賃貸住宅管理業登録業者

つまり賃貸管理をおこなっている事業者であれば、ほとんどの場合登録を受けることが可能です。

実際におこなう業務としては「住宅宿泊事業法」に次のような定めがあります。

・宿泊者の衛生と安全の確保を図る
・外国人観光旅客の宿泊にあたっては快適性と利便性を確保する
・宿泊者名簿を備え付ける
・宿泊者に対し周辺地域の生活環境面へ影響を与えないよう必要事項の説明をおこなう
・周辺地域住民からの苦情に対する適切な対応

住宅宿泊管理業者は住宅宿泊事業者を兼ねられるので、オーナーから一括借上げした管理会社が宿泊事業と宿泊管理事業の両方をおこなうことが可能となるのです。

まとめ

ハイブリッド賃貸という聞きなれない言葉ですが、賃貸住宅から少しニーズを広げて考えると、現在管理中の物件でも対応できる物件があるはずです。

空室対策を考えるとき、想定される入居者を設定していますが、 “人” ではなく “用途” を設定すると発想は広がりそうです。

・宿
・オフィス
・倉庫
・アトリエ
・セカンドハウス
・スタジオ
・勉強部屋

それぞれの用途には求めている人がおり、その数だけのニーズがあります。そして提供できる空間を創りあげ提供するのが賃貸管理の仕事です。

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