賃貸住宅管理業の業務管理者と宅地建物取引士の役割

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸管理業法)」が施行され、賃貸管理業者は国土交通大臣の登録と「業務管理者」の設置が義務づけされました。
業務管理者には宅地建物取引士が兼務するケースが多くなると予想されます。
宅建士は宅建業法にもとづく資格ですが、賃貸管理業法においても重要な役割を果たすこととなります。
ここでは宅地建物取引士と賃貸管理業の業務管理者それぞれの業務と、求められる責任について解説します。

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賃貸住宅管理業の業務管理者とは

2021年6月から義務化された賃貸管理業者の大臣登録は、200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者が対象です。

登録を受けた事業者の営業所や事務所には「業務管理者」の設置が必要となりました。
業務管理者には一定の要件があり、次の3種類の要件に該当する者を「業務管理者」として選任することができます。

1. 宅地建物取引士であって、管理業務に関する2年以上の実務経験があり、賃貸住宅管理業業務管理者講習を修了した者
2. 国土交通大臣の登録を受けた機関が実施する登録試験に合格し、なおかつ管理業務に関する実務経験が2年以上である者
3. 2020年度までに賃貸不動産経営管理士の試験に合格し、2022年6月15日までに賃貸不動産経営管理士の登録を受け、さらに賃貸管理業法施行後1年以内に「業務管理者移行講習」を修了した者

なお3番目の賃貸不動産経営管理士は法施行後1年間だけの措置であり、2022年6月以降は、宅地建物取引士かまたは登録試験に合格した者で、実務経験が2年以上の要件を満たす場合に業務管理者としての要件を満たすことができます。

業務管理者と宅地建物取引士の役割の違い

業務管理者と宅地建物取引士の役割を一覧にまとめると以下のとおりです。

業務管理者の役割 宅建士の役割
賃貸管理業者の業務の管理・監督 購入者などの利益保護を図る
重要事項の説明と書面の交付 重要事項の説明と書面の交付
契約締結時書面の交付 契約締結時書面の交付
賃貸物件の維持保全 取引対象物件の調査
家賃等の金銭管理 円滑で公正な取引を行う
帳簿の備え付け 信用と品位の維持
オーナーへの定期報告 宅地建物に関する知識能力の維持向上
入居者からの苦情処理
秘密保持

業務管理者には管理業者の業務について管理・監督の役割があります。
一方、宅地建物取引士には宅建業者に対する管理的立場ではなく、購入者などに対する利益保護が優先されているところが大きな違いと言えます。

法律上の義務としておこなう具体的業務としては、どちらも「重要事項の説明と交付」そして「契約締結時書面の交付」が重要なものとなるでしょう。
事業者にとっての業務を考える場合、報酬を支払うのが誰か?という視点が重要です。

仲介業の場合は入居者またはオーナーが報酬を支払う立場になり、賃貸管理業はオーナーが報酬を支払います。
事業者は報酬を支払う側に対して、業績をアピールすることが当然であり、業務成果に対する評価をおこなうのは支払う側になります。

業務管理者と宅地建物取引士の兼務

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仲介会社が賃貸管理業もおこなっていることは一般的であり、宅建士が業務管理者を兼務するケースはかなり多くなると思われます。
実際の業務では宅建士としての業務そして業務管理者としての業務が混在しますが、業務によるサービスを受けるのは入居者か物件オーナーかの違いがあります。
ここではこれらの各業務について整理をし、注意すべきポイントを洗い出してみます。

賃貸管理業の場合の重要事項の説明と書面の交付

賃貸管理の重要事項説明は、賃貸管理業務を委託しようとするオーナーに対する説明です。

・管理業務の内容や再委託について
・管理報酬の金額や支払い方法
・家賃などの引渡し方法
・報酬に含まれない管理業務の費用
・財産分別管理の方法
・定期報告について
・入居者への対応に関する事項
・契約期間と更新および解除について
・免責事項

以上の項目について詳細を記載した説明書を交付し、管理業務受託契約の前にオーナーに対し説明しなければなりません。

仲介業の場合の重要事項の説明と書面の交付

重要事項説明をおこなうにあたって仲介の場合は、自社管理の物件と他社管理物件の場合があります。
自社管理物件を仲介する場合は、仲介会社は仲介業の立場と賃貸管理業の立場があり、宅建士としての十分な説明とオーナー代理として賃貸借契約に臨む必要があります。
ただし自社管理物件についてはかなり細かな部分まで宅建士は熟知しており、説明に漏れや不備が生じることは少ないです。
また重要事項説明書や賃貸借契約書とは別に、オーナーが特別に使用規則などを定めていることもあり、入居者とオーナーとの意思疎通を図る役割もあるでしょう。

一方他社管理物件は説明書に記載された内容を読み上げることで終わるケースがあります。
使用規則や家賃の振り込みや自動引き落としなど、説明不足と指摘されるようなことのないよう、トラブルになりかねないポイントについてはチェックリストを作っておくなどの配慮が必要です。

契約締結時書面の交付

仲介業の場合の「契約締結時書面」は宅地建物取引業法第37条で定める書面であり、一般には賃貸借契約書になります。
対して賃貸管理業の場合の「契約締結時書面」は賃貸管理業法第14条で規定する書面であり、賃貸管理業務委託契約書または賃貸管理業務受託契約書になります。
不動産関係の各種契約は電子契約が解禁される予定であり、賃貸借契約・賃貸管理業務受託ともにIT重説と書面交付に代わる電磁的方法により、電子契約が可能になるのは言うまでもありません。

その他の賃貸管理業務

賃貸管理業務はオーナーがおこなう業務を管理会社が受託することでおこなわれるため、管理会社はオーナーの「代理人」としての立場になります。
そのため業務管理者は自身が所属する管理会社の業務内容や状況について、オーナー代理人として管理・監督することが求められます。

・建物の維持管理
・家賃などの管理
・入居者からの苦情への対応

などがより重要な役割であり業務の結果として「帳簿の備え付け」や「定期報告」をおこなう必要があるのです。

その他の仲介業務

仲介業における宅地建物取引士の業務は「購入者などの利益保護を図る」に集約されます。
賃貸借契約においては購入者ではなく「賃借人」になるわけですが、賃借人の保護を図るには「借地借家法」に触れるような、賃貸人からの入居条件について注意を払わなければなりません。

また民法の改正により連帯保証人の責任範囲を限定しなければならず、保証すべき極度額を定めることも求められています。
仲介業務では賃借人および保証人を含めた入居者側の利益保護を図りつつ、一方のステークホルダーである物件オーナーに対しては、善良なる管理者としての賃借人を紹介する義務をも持つことになるのです。

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まとめ

賃貸管理業法の施行により宅地建物取引士の役割が増えたと言えます。
これまでの仲介業務における公正な不動産取引を実現することに加え、賃貸物件オーナーに対する業務上の責任が宅建士に求められます。

建物維持管理に関する知識や家賃管理ノウハウなどの習得も必要です。
オーナーに対する定期報告は仲介業務における媒介業務報告とは異なり、報告内容のボリュームや点検すべき対象も多くなりフットワークも必要です。
なにより業務管理者には賃貸管理業を営む、自社業務の「管理・監督」責任を与えられたことが大きな意味をもちそうです。

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