これは使える!空室対策に使えるアイデア5つのポイント

空室対策は賃貸経営のなかでもっとも重要なテーマであり、管理会社としては特に力を入れなければならない業務です。競合物件においても同様の対策がおこなわれており、差別化を図るにはひと工夫もふた工夫も必要になっています。

ここでは一般的におこなわれる空室対策に、すこし視点を変えた対策を加えて、入居希望者によりアピールできる方法を考えていきます。

空室対策に使える5つのアイデア|すぐに実践できる

  1. セキュリティを高めよう
  2. 入居者を限定しない募集方法
  3. 長期居住者優遇策
  4. DIYで内装自由
  5. 競合物件を徹底分析

1.セキュリティを高めよう

賃貸物件のセキュリティ対策として、以下のような設備が導入されたり、推奨されたりしています。

・24時間セキュリティシステム
・オートロック
・スマートロック
・防犯カメラ
・モニター付インターホン
・ディンプルキー
・補助錠
・防犯フィルム
・防犯ステッカー
・防犯砂利

設備を拡充すればするほど安全性は高くなると思われますが、安全性が具体的に理解できるものでなければなりません。

たとえばオートロックは安全といわれますが、オートロックでも悪意のある侵入者を完璧に防ぐことはできません。しかし無差別で空き巣ねらいをしようとする侵入者の防止はできそうです。

・セキュリティ対策の対象はなにか?
・安全性の高さはどのレベルか?

これらを視覚化して入居希望者に理解してもらえる工夫が必要です。
下図は令和元年の刑法犯認知件数のグラフです。

賃貸,空室対策

出典:e-Stat「平成31年1月~令和元年12月犯罪統計【確定値】」

刑法犯総数約75万件に占める窃盗犯の割合は約53万件の71%ですが、侵入盗に限ると5万7千件であり、粗暴犯(暴行や傷害)とほぼ同じ程度の7.7%となります。

窃盗犯の内訳は下図のように侵入盗=約11%、乗り物盗=約35%、非侵入盗=54%となります。

賃貸,空室対策

出典:e-Stat「平成31年1月~令和元年12月犯罪統計【確定値】」

セキュリティ対策として一般的にいわれる設備類は、主に侵入盗に対するものであり、全刑法犯罪のうち抑止効果としては8%弱であると評価できるわけです。

日常生活における危険性や脅威は犯罪だけではありません。自然災害や交通事故なども実はもっと大きな脅威となるのです。そのような視点から次のような改善点が浮かんできます。

1. 物件資料や入居時資料にハザードマップや避難所の分布を掲載
2. 共用できる緊急時用の発電機や蓄電池を設備

セキュリティは犯罪に対するものだけでなく、災害に対する備えを考慮した物件であることのアピールは、競合物件との差別化を図る方法となるのです。

2.入居者を限定しない募集方法

「女性専用物件」や「学生限定」などと、入居対象者を限定した物件があります。このような物件で空室が増えた場合、限定条件を外して募集することはできません。

なぜならすでに入居中の人たちからクレームがくるからです。

同様に「高齢者お断り」とした物件が、空室が増えたために条件を緩和することも、クレームの原因になりかねません。似たようなケースでは「ペット禁止物件をペット可」に変更するさいも、アンケート調査などにより、入居者のコンセンサスを得ておこなう必要があります。

入居条件を明確にして募集する方法は、経営環境に変化があった場合の対応をむずかしくさせるものでしょう。むしろできるだけ条件をなくし、幅広いターゲット層に対応できるノウハウを身につけるべきです。

・高齢者
・外国人

などの入居を敬遠されがちな客層がいることは事実です。大家さんの本音を聞くと「できれば入居してほしくない」と答える方もいますが、人口減社会になった日本においては、入居者を選べる時代ではなくなっています。

むしろ積極的に敬遠される客層をターゲットにしたマーケティングもあるはずです。高齢者の部屋探しをサポートする「R65不動産」などはその一例です。

敬遠される客層が入居した場合のリスクはもちろんありますが、リスクを少なくする方法もすこしずつ現実のものになってきています。幅広い客層をターゲットにした賃貸経営の実現を目差しましょう。

3.長期居住者優遇策

空室を埋める対策ではなく空室を作らない対策が「長期居住者」を優遇する方法です。
優遇策の一例が以下のとおりです。

・エアコンクリーニング
・ハウスクリーニング
・モニターホンに交換
・洗浄便座の交換
・アクセントクロス
・スマートロックに交換

入居者に喜ばれる方法であれば特に限定する必要はありません。「永く住んでくれてありがとうございます」を形にして表すのです。

20年前から居住していて家賃がそのままになっている入居者もいるでしょう。家賃を現状の設定に下げるのも方法です。

長期居住者が退去すると、内装や設備の交換に加えて、家賃設定を下げなければならないケースがほとんどです。家賃の値下げや設備の更新などにより退去を防止できるならば、これ以上の空室対策はありません。

4.DIYで内装自由

入居者が自由に室内をカスタマイズできる物件が人気です。もちろん入居者がDIYを好きであることが条件ですが、築年数の古い物件ほど効果的な入居促進策になります。

ホームセンターではDIY用の資材が豊富にそろっていますし、インターネットでは多数のDIY事例が紹介されています。建物の構造体に支障のでるようなことのない部材も出回っており、オーナーが心配するようなケースはすくなくなっています。

条件としては「原状回復義務なし」が望ましいのですが、場合によっては大幅な回復義務緩和をし、DIY工具や用品を無償レンタルするなど、サポートしてあげることも喜ばれるでしょう。

またDIYによりお気に入りの空間を手に入れた入居者なら、長く住んでもらえる期待も大きいといえます。

ただし原状回復義務を免責した場合に心配なことがひとつあります。

カスタマイズされた室内があまりにも個性的で、次の入居者が決まらないというケースです。このような場合は大家さん負担で解体工事をしてあげて、そのあと入居者に自由にDIYしてもらうといった、弾力性のある対応が望ましいのではないでしょうか。

社会の変化を敏感に捉えて、固定観念にしばられることなく、柔軟な考え方が必要な時代になっていると思います。

5.競合物件を徹底分析

空室対策でもっとも重要なことは「競合物件の分析」です。

どんなに費用をかけて対策しても、競合物件と比較して見劣りするようでは、魅力を感じず意味がありません。競合物件よりも優れているポイントをアピールできて、はじめて対策の効果を得ることができます。

・家賃と初期費用
・ルームタイプと面積
・設備仕様

などの数値化や視覚化により、客観的に競合より優れている点や弱い点を明らかにし、それぞれに改善方法を検討しなければなりません。

競合物件の分析ツールとして使えるサイトがあります。

HOME‘S不動産投資「見える!賃貸経営」
SUUMO「賃料・設備相場チェッカー」

空室率や需要動向などマクロな視点で対象市場を把握し、エリアごとの賃料分布や設備内容など、競合となりそうな物件の状況を把握することが可能です。

まとめ

賃貸経営における “空室” の増加は、オーナーそして管理会社の大きなリスクであり、解消されることのない不安要素です。「これで大丈夫! 」と、安心できないむずかしさがあります。

マーケットの変化や競合物件の状況を常に把握し、見直しを図る必要がないのか分析する姿勢が欠かせません。特に新規競合物件が参入してきた場合など、影響は必ず受けるものです。

空室対策はマンネリになりがちですが、物件の状況に応じてすべて異なるといわれます。PDSサイクルを継続したいものです。

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